1. 사실관계 및 분쟁사안

. 임차인 A 약사 2008. 7. 31. 보증금 1, 차임 월 250만원 상가임대차 약국운영 + 동일조건으로 임대차 갱신

. 약사 부부 B, C2014. 9. 30. 약국건물 매수 + 새로운 건물주 B, C는 임차인 A약사에게 2015. 7. 31. 임대차계약 종료 통지

. 임차인 A 약사는 새로운 D약사에게 약국 권리금계약 체결 + 임대인 건물주에게 2015. 7. 권리금회수기회 보호요구 통지

. 임대인 건물주 B, C 약사는 2015. 7. 18. 새로운 임차인 D약사에게 월차임 330만원으로 인상 요구 + D 약사 임대차 계약포기

. 임대인 건물주 B, C 약사는 임차인 A 약사에게 임대차종료를 원인으로 한 명도소송 + 권리금 부존재확인의 소 제기

. 임차인 A 약사는 임대인 건물주에게 반소로 권리금 회수기회 방해행위를 원인으로 하는 손해배상청구소송 제기 + 손해배상액수는 권리금 상당액 주장

 

2. 판결요지

. 환산보증금이 상가건물임대차보호법 상 적용대상이 되는 금액을 초과하였을 경우 권리금 회수기회 보호가 적용되는지 여부 적용인정

. 월세를 250만원에서 330만원(부가세별도)로 인상한 행위 등이 권리금회수기회를 방해한 것인지 여부 방해행위 인정(손해배상 인정)

. 임대인 건물주는 약국을 직접 운영하려고 하였고, 월 차임을 40% 넘게 인상하였으며, 임대차계약시 일반적으로 요구되지 않는 서류나 자격증 등을 요구하고, 통상적인 임대차계약 체결보다 무리한 조건을 제시한 점 등을 보면, 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(상가건물 임대차보호법 제10조의4 1항 제4)에 해당한다.

 

3. 실무적 포인트

. 계약상 권리금이나 계약종료 당시의 권리금 중 적은 금액이 손해배상범위가 되는 것인데 계약종료 당시의 권리금은 여러 방법으로 입증이 가능하나 현재 감정평가가 이루어지는 경우가 많은 것 같습니다. 이 사건에서는 계약상 권리금은 1억원이었지만 감정평가에 따른 평가액이 8900만원이기에 더 적은 금액인 8900만원이 인정되었습니다.

. 다음 임차인을 선정하기 이전에 종료통지를 받더라도 바로 다음 임차인을 선정하여 권리금회수기회보호에 대하여 임대인에게 통지하면 권리금 회수기회보호가 가능합니다.

. 건물주가 자신의 건물에 영업을 하기 위한 경우에도 권리금 회수기회를 보장해야 합니다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상가 임대인의 권리금회수 방해행위 임차인에 대한 권리금상당 손해배상책임 인정 대구지

 

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작성일시 : 2018. 11. 13. 15:00
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