1. 사안의 개요
(1) 토지거래허가 지정구역 송파구 아파트 거래 – 매도인 매매 호가 24억9천만원, 매수희망자 2024. 7. 6. 매도인 계좌로 가계약금 5천만원 송금
(2) 공인중개사의 양측에 전달한 문자 메시지 요지: 송파구 D아파트 E호 매매 계약 내용입니다. • 매매대금 24억 9천만원, • 계약금 : 10%, • 중도금 : 40% 지불일 협의, • 잔금일은 협의, (중략) • 그리고 본 부동산은 토지거래허가지역으로 토지거래허가가 안 될 시 또한 조건 없이 무효로 합니다. 매매약정서 작성하고 토지거래허가 득한 후 5일 이내에 매매계약서를 작성한다. 매매약정금 중 일부가 입금되면 약정이 성립됩니다. 약정서 작성하기까지 상기 내용에 일방이 해제할 경우에는 매수 약정인은 입금액을 포기하고 매도 약정인은 입금액의 배액을 상환하고 약정을 해제할 수 있다. 위 내용에 동의하시면 매매 약정인은 (중략) 국민은행 B 계좌로 입금하기로 한다.
(3) 매도인 계약체결 거절 및 가계약금 5천만원 반환 의사 통지 BUT 매수자가 가계약금 반환수령 계좌를 알려주지 않음, 법원에 5천만원 및 원리금 공탁
(4) 매수인 매도인을 상대로 가계약금 2배 1억원 청구 민사소송 제기
(5) 1심 판결: 매수인 원고 패소
2. 판결요지 – 중개인의 일방적 문자만으로 매매약정 성립 불인정
(1) 매수인 원고가 위 50,000,000원을 송금하기 전까지 매도인 피고들은 위 중개인 G으로부터 이 사건 문자메시지 내용과 같은 해약금 약정에 관하여 아무런 설명을 듣지 못하였고, 심지어 가계약금의 액수도 알지 못하였던 점,
(2) 원고와 피고 사이에서 이 사건 문자메시지 내용과 같은 해약금 약정, 즉 매매약정서를 작성하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 체결하지 않기로 하는 약정이 있었다고 인정할 수 없다.
(3) 매도인 피고들이 2024. 7. 13.까지 이 사건 문자메시지의 내용에 관하여 이의를 제기한 사실이 없다는 사정만으로 달리 보기 어렵다.
3. 법리 판단기준
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결, 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 등 참조).
첨부: 서울동부지방법원 2025. 2. 14. 선고 2024가단156828 판결
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