(1) 개업공인중개사가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때에 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지며, 그 경우 개업공인중개사 역시 공인중개사법 제30조 제1항 및 제15조 제2항에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조).
(2) 민법 제756조에 규정된 사용자책임의 요건인 ‘사무집행에 관하여’라는 뜻은 피용자의 불법행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업활동 내지 사무집행행위 또는 그와 관련된 것이라고 보여질 때에는 행위자의 주관적 사정을 고려함이 없이 이를 사무집행에 관하여 한 행위로 본다는 것이고, 외형상 객관적으로 사용자의 사무집행에 관련된 것인지의 여부는 피용자의 본래 직무와 불법행위의 관련 정도 및 사용자에게 손해 발생에 대한 위험창출과 방지조치 결여의 책임이 어느 정도 있는지를 고려하여 판단하여야 한다.
(3) 그리고 피용자의 불법행위가 외관상 사무집행의 범위 내에 속하는 것으로 보이는 경우에도, 피용자의 행위가 사용자의 사무집행행위에 해당하지 않음을 피해자 자신이 알았거나 또는 중대한 과실로 알지 못한 경우에는 사용자에 대하여 사용자책임을 물을 수 없다 할 것이고, 사용자책임이 면책되는 피해자의 중대한 과실이라 함은 조금만 주의를 기울였더라면 피용자의 행위가 그 직무권한 내에서 적법하게 행하여진 것이 아니라는 사정을 알 수 있었음에도 만연히 이를 직무권한 내의 행위라고 믿음으로써 일반인에게 요구되는 주의의무에 현저히 위반하는 것으로 거의 고의에 가까운 정도의 주의를 결여하고, 공평의 관점에서 피해자를 구태여 보호할 필요가 없다고 봄이 상당하다고 인정되는 상태를 말한다(대법원 2015. 12. 10. 선고 2013다33584 판결 등 참조).
(4) 사안 – 중개보조원이 임대차계약을 위한 가계약서 작성 및 임대차계약서 작성, 가계약금 수령 등의 부동산 임대차계약 알선·중개를 하는 과정에서 가계약금 상당의 금원을 편취하는 불법행위를 함,
(5) 개업 공인중개사 책임 - 중개보조원을 고용한 개업공인중개사이자 사용자인 피고는 민법 제756조 내지 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중개보조원이 업무수행 중의 불법행위로 원고에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다.
(6) 손해배상책임의 범위 - 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도, 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다(대법원 2018. 2. 13. 선고 2015다242429 판결 등 참조).
(7) 사용자가 피용자의 과실에 의한 불법행위로 인한 사용자책임을 부담하는 경우와 마찬가지로 피용자의 고의에 의한 불법행위로 인하여 사용자책임을 부담하는 경우에도 피해자에게 그 손해의 발생과 확대에 기여한 과실이 있다면 사용자책임의 범위를 정함에 있어서 이러한 피해자의 과실을 고려하여 그 책임을 제한할 수 있다.
(8) 그리고 민법상의 과실상계제도는 채권자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 아니한 경우 공평의 원칙에 따라 손해의 발생에 관한 채권자의 그와 같은 부주의를 참작하게 하려는 것이므로 단순한 부주의라도 그로 말미암아 손해가 발생하거나 확대된 원인을 이루었다면 피해자에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다(대법원 2010. 8. 26. 선고 2010다37479 판결 등 참조).
(9) 구체적 사정 - ① 원고는 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 피고에게 별도의 확인절차를 거치지 않은 점, ② 원고는 이 사건 임대차계약의 가계약금 등을 임대인 명의가 아닌 C이 지정하는 계좌에 입금하였는데, 그 과정에서 피고에게 별도의 확인절차를 거치지 아니하고 입금한 점, ③ 이 사건 임대차계약 체결 과정에서도 임대인과 가계약금 등의 확인을 하는 절차를 취하지 않은 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 원고의 과실은 이 사건 손해의 발생 및 확대의 원인이 된 것으로 보이므로, 이러한 사정을 고려하여 피고가 부담할 손해배상책임을 손해액의 90%로 제한함이 타당하다.
첨부: 부산지방법원 2023. 1. 20. 선고 2021나65705 판결
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