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상가임대차

상가임대차 권리금 분쟁 권리금 액수 산정 감정평가 실무 – 상가, 점포, 약국, 권리금소송의 핵심쟁점 판결 몇 가지 (1)   법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결) (2)   법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결). (3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감.. 더보기
상가임대차 권리금 회수방해 이유로 임대인의 손해배상책임 – 권리금 감정실무 및 책임제한 판단: 수원고등법원 2024. 10. 31. 선고 2023나22633 판결 (1)   권리금 감정결과의 중요성 및 재판실무상 다툼의 효과 여부 - 무형재산 가치평가액에 관한 감정인의 감정결과가 현저히 합리성을 결여하여 이를 채용할 수 없는 특별한 사정이 있다고도 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다. 다만, 원고가 이 부분에 관하여 들고 있는 사정은 책임제한 단계에서 반영하기로 한다. (2)   이 사건 감정결과에 의하면 감정인은 무형재산 권리금 평가액을 산정함에 있어 영업이익 중 무형재산으로 귀속되는 비율을 산출하는 방식인 ‘비율추출방식’을 적용하여 그 비율을 100%로 보았고, 이처럼 영업이익에서 유형재산이 기여한 바가 없다고 판단한 이유에 대해 ‘본 평가에서는 인테리어가 영업이익에 기여한 것은 미미하다고 분석하였고, 영업상의 노력, 관리능력, 고객.. 더보기
동일건물 대부분 공장 작업장, 일부분 사무실 임대차계약 – 상가임대차법 적용대상: 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다264865 판결 1.    부동산 현황, 임대차계약 및 사용실태   (1)   이 사건 건물의 부동산등기사항전부증명서에 표시된 용도와 일반건축물대장에 표시된 주용도는 ‘제조업소’인데, 이 사건 건물 중 일반철골구조에 의한 287.5㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소)이고, 경량철골구조에 의한 36.8㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소-사무실)이다.  (2)   이 사건 건물의 실제 구조 및 이용 현황에 의하면, 위 287.5㎡ 부분은 용접 작업장으로, 위 36.8㎡ 부분은 사무실로 각 구획되어 사용되고 있으며, 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업용 사무실을 두고 있지는 않다.  (3)   피고는 이 사건 건물에서 고객들로부터 의뢰받은 특정 물품에 관한 용접 가공 및 제조를 하고 완성된 제품을 고객들에게 납품하여 .. 더보기
상가임대차계약 갱신거절의 정당한 사유 vs 권리금 배제의 정당한 사유 - 건물철거 및 재건축계획 통지 vs 1년 6개월 영리목적 사용 X 1.     계약갱신 거절 정당한 사유 vs 권리금 보호배제 정당한 사유 구별  1.    서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결: 상가임대차법의 입법취지를 고려하면 갱신 거절의 정당한 사유에 관한 상가임대차법 제10조 제1항 7호에서 정한 각 사유에 해당하는 경우에만 재건축을 이유로 한 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 주장하나, 임대인이 임대차계약 체결 무렵 임차인에게 재건축 계획의 내용을 구체적으로 고지하지 않았거나 상가건물이 노후ㆍ훼손되지 않아 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의4.. 더보기
부동산매매 중개 시 보증금반환채무 인수의 법적성격, 공인중개사의 설명의무 – 불인정: 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 (1)   사안의 개요: 원고(부동산 매도인)는 법인에게 임대한 아파트를 공인중개사인 피고인 1의 중개 하에 매도하면서, 매수인이 임대차보증금반환채무를 인수하기로 하고 이를 매매대금에서 공제하였는데(이 사건 약정), 임차인이 법인인 경우에는 임차인의 동의 없이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않음. 임차인인 법인은 임대차기간이 종료한 후 매수인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하여 결과적으로 원고가 임차인에게 임대차보증금반환채무를 부담하는 손해를 입게 되자, 원고는 ‘피고 1이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다’는 사정을 설명할 주의의무를 위반하였다고 주장하면서, 공인중개사와 공제사업자를 상대로 손해배상을 청구함 (2)   대법원 판결요지: 공인중개사인 피고 .. 더보기
상가임대차 권리금 분쟁 권리금 액수 산정 감정평가 실무 – 상가, 점포, 약국, 권리금소송의 핵심쟁점 판결 몇 가지 (1)   법원이 선정한 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결) (2)   법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결). (3)   불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감.. 더보기
40년된 상가건물, 신규 임차인에게 재건축계획 통지, 권리금계약 해제 – 권리금 회수방해 손해배상책임 불인정: 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결 1.    사안의 개요 및 판결 요지  (1)   상가의 기존 임차인(원고)과 신규 임차인 사이 7,000만 원 권리금 계약 체결(2)   임대인(피고)가 신규 임차인에게 상가건물 재건축 계획 및 3년의 임대차기간 제한 고지(3)   신규 임차인, 기존 임차인과의 권리금 계약 해제(4)   기존 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해 손해배상 청구 소송 제기 (5)   원심 판결: 권리금 회수 방해 및 손해배상 책임 인정 (6)   대법원 판결: 임대인 책임 불인정, 원심판결 파기 환송 2.    대법원 판결요지  (1)   판단기준 - 상가 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고 그 철거, 재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어려운 점, 고지 내용이 구체적인 철거·재건축 계.. 더보기
상가임대차계약 갱신거절의 정당한 사유 vs 권리금 배제의 정당한 사유 - 건물철거 및 재건축계획 통지 vs 1년 6개월 영리목적 사용 X 1.     계약갱신 거절 정당한 사유 vs 권리금 보호배제 정당한 사유 구별  1.    서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결: 상가임대차법의 입법취지를 고려하면 갱신 거절의 정당한 사유에 관한 상가임대차법 제10조 제1항 7호에서 정한 각 사유에 해당하는 경우에만 재건축을 이유로 한 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 주장하나, 임대인이 임대차계약 체결 무렵 임차인에게 재건축 계획의 내용을 구체적으로 고지하지 않았거나 상가건물이 노후ㆍ훼손되지 않아 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의4.. 더보기
병원, 약국, 상가임대차 권리금 분쟁, 월차임 2배 인상 BUT 감정평가 근거 임대인 승소 판결: 대구고등법원 2024. 4. 23. 선고 2023나13702 판결 (1)   정형외과 병원 상가임대차계약 기존 임대차조건: 11년 유지, 보증금 3억원, 월차임 650만원, 월차임과 관리비는 합계 10,900,000원 (2)   정형외과 병원 양수도계약, 새로운 임차인에게 임대인이 제시한 계약조건: 보증금 동일, 월차임 160만원, 월세 2배 이상 인상  (3)   쟁점: 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호의 권리금회수방해행위 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”에 해당하는지 여부  (4)   판결요지 – 감정인의 감정평가 결과 현저히 고액의 차임으로 볼 수 없음. 임대인 승소  (5)   감정평가 결과: 신규 .. 더보기
공인중개사의 확인설명의무 위반 전세사기, 공제협회 약관상 손해배상 면책 주장 – 약관 무효, 면책 불인정: 대구지방법원 2024. 8. 9. 선고 2023가단133077 판결 1.    사안의 쟁점  (1)   공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 ‘해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위’를 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있고, 공제약관 제7조 제5호가 ‘공인중개사법 제33조의 규정에 의거 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해’에 대해서는 보상하지 않는다고 규정 (2)   금지행위 위반 중개사고에 대해 공제약관 적용하여 보상 거절할 수 있는지 여부  2.    판결의 요지 – 공제약관 제7조 제5호 무효 판단  (1)   개업공인중개사의 중개행위로 거래당사자에게 발생하는 손해는 대부분 개업공인중개사 등이 거래당사자에게 거래상 중요한 사항을 고의 또는 과실로 사실과 다르.. 더보기
40년된 상가건물, 신규 임차인에게 재건축계획 통지, 권리금계약 해제 – 권리금 회수방해 손해배상책임 불인정: 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결 1.    사안의 개요 및 판결 요지  (1)   상가의 기존 임차인(원고)과 신규 임차인 사이 7,000만 원 권리금 계약 체결(2)   임대인(피고)가 신규 임차인에게 상가건물 재건축 계획 및 3년의 임대차기간 제한 고지(3)   신규 임차인, 기존 임차인과의 권리금 계약 해제(4)   기존 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해 손해배상 청구 소송 제기 (5)   원심 판결: 권리금 회수 방해 및 손해배상 책임 인정 (6)   대법원 판결: 임대인 책임 불인정, 원심판결 파기 환송 2.    대법원 판결요지  (1)   판단기준 - 상가 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고 그 철거, 재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어려운 점, 고지 내용이 구체적인 철거·재건축 계.. 더보기
상가임대차계약 갱신거절의 정당한 사유 vs 권리금 배제의 정당한 사유 - 건물철거 및 재건축계획 통지 vs 1년 6개월 영리목적 사용 X 1.     계약갱신 거절 정당한 사유 vs 권리금 보호배제 정당한 사유 구별  1.    서울고등법원 2023. 10. 27. 선고 2022나2043475 판결: 상가임대차법의 입법취지를 고려하면 갱신 거절의 정당한 사유에 관한 상가임대차법 제10조 제1항 7호에서 정한 각 사유에 해당하는 경우에만 재건축을 이유로 한 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다고 주장하나, 임대인이 임대차계약 체결 무렵 임차인에게 재건축 계획의 내용을 구체적으로 고지하지 않았거나 상가건물이 노후ㆍ훼손되지 않아 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의4.. 더보기
분양권 전매금지, 분양계약서 단계 중개한 공인중개사 형사사건 – 증서 아닌 부동산 매매, 무죄 판결: 대법원 2024. 7. 24. 선고 2021도17722 판결 1.    사안의 개요  (1)   공인중개사(피고인) - 전매가 금지된 아파트 분양권의 전매 알선함으로써 관계 법령에서 알선 등이 금지된 부동산의 분양 등과 관련 있는 증서의 매매를 중개하였다는 공인중개사법 위반 등으로 기소된 사안 (2)   하급심 유죄 판결 - 분양계약서 등을 피분양자로부터 건네받아 분양권 매수자에게 전달한 사실이 인정되고, 이 사건 분양계약서 등은 구 공인중개사법 제48조 제3호, 제33조 제5호의 ‘관계 법령에서 양도․알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서’에 해당한다고 보는 것에 문언상·논리상 무리가 없으므로 피고인들은 이 사건 분양계약서 등의 매매를 중개하였다고 할 수 있다. (3)   대법원 판결 - 구 공인중개사법 제33조 제5호의 ‘증서 등’에 증서와.. 더보기
상가임대차 계약 갱신거절의 정당한 사유, 건물철거 및 재건축계획 통지 – 적법 판단: 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 대법원 판결문 요지 (1)   건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시․고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다.  (2)   임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 .. 더보기
상가 권리금 분쟁, 신규임차인과 계약체결 거절할 수 있는 임대인의 정당한 사유 관련 실무적 포인트 몇 가지 1.    신규임차인의 보증금·차임 지급능력 관련 임차인의 정보제공 의무  상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 2.    업종 변경과 정당한 사유 여부  임대인이 상권이나 영업의 종류 등을 고려하여 상가의 업종변경을 요구하는 경우 그것이 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것입니다. 임차인은 임대인이 요구하는 .. 더보기
상가임차인의 계약만료일까지 계약종료 통지 허용 – 상임법상 임차인의 계약갱신 요구기간 6 ~ 1개월 경과 후 갱신거절 통지 유효: 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결 1.    상가임대차법 관련 조항 및 쟁점  (1)   임차인의 계약갱신 요구권 - 상가임대차법 제10조 제1항 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.” (2)   묵시적 계약갱신 - 상가임대차법 제10조 ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. (3)   임차인의 계약갱신 거절.. 더보기
상가임대차법 임차인의 계약갱신 요구기간 6 ~ 1개월 경과 후 1월 ~ 만료일 사이 갱신거절 통지서 - 묵시적 갱신 불인정: 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결 1.    상가임대차법 관련 조항 및 쟁점  (1)   임차인의 계약갱신 요구권 - 상가임대차법 제10조 제1항 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.” (2)   임차인의 계약갱신 거절의 통지 기간 규정 없음. 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다. (3)   임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간 중 계약갱신 요구하지 않고, 반대로 계약갱신 거절도 통지하지 않았음. 그 기간이 경과된 후 즉, 임대차기간 만료일로부터 1개월 이내 임차인이 계약갱신 거절통지서 보낸 경우 (4)   쟁점 – 임대인의 묵시적 계약갱신 주장에 따라 일단 묵시적 계약갱신 후 임차인의 .. 더보기
토지건물에 공동저당권, 공인중개사의 확인설명 의무위반에 대한 손해배상책임 및 임차인의 과실상계: 서울중앙지방법원 2024. 6. 21. 선고 2023가합49910 판결 (1)   공인중개사의 확인설명의무 위반 시 손해배상책임 - 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 .. 더보기
분양사기 여부 - 과장 vs 기망의 구분: 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 “사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다.  따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다.  사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 고의는 피.. 더보기
메디컬빌딩 약국상가 분양계약 병원 입점 특약, 병원유치 실패 – 분양대금 반환 외 손해배상 책임 여부: 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결 1.    사안의 개요  (1)   약국상가 분양계약의 특약 – 2개 병원 이상 유치 조건 + 병원 유치 실패할 경우 약국 점포 분양계약 해지, 분양 납입금 전액 반환 조건 BUT 병원 유치 실패 (2)   약국상가 수분양자(원고) 분양자(피고)에게 채무불이행을 원인으로 약국점포의 교환가치 차액 및 일실 임대수익 상당의 손해배상을 청구 - 원고는 피고를 상대로, 특약에서 정한 병원입점의무의 불이행을 원인으로 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 점포 시가의 차액 및 점포를 약국으로 사용·수익하지 못한 데 따른 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하였음 2.     쟁점 – 분양계약 해제 및 분양대금 반환 외 채무불이행 손해배상책임 여부  3.    항소심 판결 요지 원심은, ① 피.. 더보기
메디컬빌딩 약국상가 분양계약 – 병원(내과, 피부과) 미개원 시 분양계약 해제 특약 및 손해배상 여부: 대구고등법원 2024. 4. 3. 선고 2023나13184 판결 1.    메디컬빌딩의 약국상가 분양계약 특약  (1)   이 사건 분양계약 체결 당시 상가 2, 3, 4층에 내과, 피부과 개원이 확정되었다고 설명하였고, 상가의 분양광고문에는 ‘2층 내과 분양 완료, 3층 내과 임대 완료, 4층 피부과 임대 완료’라고 기재되어 있었고, 이 사건 상가 외벽에는 ‘2~3층 내과, 4층 피부과 개원’이라고 기재된 현수막이 부착되어 있었음. (2)   약국상가점포 분양가 다른 상가점포보다 매우 높음 + 분양계약 특약 ‘상가에 병원(내과, 피부과) 개원이 완료되지 않으면 원고가 위 계약을 해제할 수 있다.  (3)   실제 메디컬빌딩 상가에 내과 병원만 개원, 피부과 병원은 개원한 적 없음.  (4)   약국 수분양자 - 특약사항 위반, 채무불이행, 분양계약 해제 + 원상회복.. 더보기
약국권리금 포함 양수도계약 체결, 상가권리금 관련 컨설팅계약, 계약 실패와 손해배상 범위: 대전지방법원 천안지원 2024. 1. 25. 선고 2023가단102614 판결 1.    사안의 개요 (1)   약국 인수를 원하는 약사와 부동산 공인중개사 사이 약국 양수도 권리금, 임대차계약 컨설팅계약 체결 (2)   대상 약국의 예정권리금 6억5천만원, 임대차보증금 1억원, 공인중개사 컨설팅 수임료 4천만원 (3)   컨설팅계약 체결 당시 약국임대인(피고)에게 계약금으로 6천만원 지급(4)   약국 양수 실패 후 약국 임대인에 대한 계약금 반환 및 손해배상청구 소송(5)   청구액 - 계약금 6천만원 반환 및 손해배상 6천만원, 합계 1억2천만원 청구 2.    쟁점 및 판결 요지  (1)   임대인의 채무불이행으로 계약금 2배의 손해배상 책임 있는지 여부 (2)   판결: 채무불이행 불인정, 해제조건부 계약으로서 받은 계약금 6천만원 반환  3.    판결 이유  (1)  .. 더보기
공인중개사의 권리금 컨설팅, 권리금계약서 계약서 작성 – 행정사법 위반죄 형사책임: 대법원 2024. 4. 12. 선고 2024도1766 판결 1.    사안의 개요 (1)   어린이집 부동산거래 중개 + 권리금 1900만원 컨설팅계약서 작성 (2)   컨설팅 계약서 작성 – 행정사법 위반 혐의 기소 (3)   1심 판결 - 수원지방법원 성남지원 2022. 11. 11. 선고 2022고단577 판결: 행정사법 위반죄 유조 벌금 1백만원 선고유예 판결 - 피고인 공인중개사는 행정사가 아님에도 권리의무나 사실증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 하였다. 행정사법 제3조 금지규정 위반  (4)   항소심 판결 – 유죄  2.    관련 법 규정   (1)   공인중개사법 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지, 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건(.. 더보기
부동산담보대출 임의경매, 채권자 근저당권자의 질권자에게 직접 배당, 오류 시 부당이득반환 책임 판단: 대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다315155 판결 1.    사안의 개요  (1)   아파트 담보대출 채권자 은행, 근저당권자, 임의경매 신청 (2)   부동산 임의경매절차에 참가한 근저당권자인 피고의 질권자들이 직접청구권을 행사하여 배당금이 질권자들에게 직접 지급되자, 위 경매절차에 참가한 또 다른 채권자인 원고가 피고의 근저당권의 피담보채권을 초과하여 배당이 이루어졌다고 주장하면서 피고를 상대로 부당이득반환을 청구한 사안임(3)   쟁점 - 부동산 임의경매절차에서 채권자의 질권자가 직접청구권을 행사하여 배당금을 수령하였는데 배당이 잘못된 경우 부당이득반환의무자가 누구인지 문제(4)   항소심 판결: 배당을 받은 자는 질권자들이므로 배당이 잘못되었을 경우 부당이득을 한 주체도 질권설정자가 아닌 질권자, 원고 청구 기각(5)   대법원 판결.. 더보기
공인중개사의 신축상가 점포분양 관련 분양대행수수료 vs 중개수수료 vs 컨설팅비용 구별: 광주지방법원 2022. 1. 28. 선고 2021가단524806 판결 (1) 공인중개사법의 규율대상인 ‘중개업’이라 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(위 법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다45.. 더보기
부동산 컨설팅계약 vs 중개계약 구별, 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 판결 및 실무적 포인트 1. 규정한도 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결 “부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.” 중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 - 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능 예를 들어 ① 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점,.. 더보기
공인중개사의 권리금계약, 관련 컨설팅계약서 작성 사안 – 중개대상 아님, 행정사법 위반죄 형사책임: 대법원 2024. 4. 12. 선고 2024도1766 판결 1. 사안의 개요 (1) 어린이집 부동산거래 중개 + 권리금 1900만원 컨설팅계약서 작성 (2) 컨설팅 계약서 작성 – 행정사법 위반 혐의 기소 (3) 1심 판결 - 수원지방법원 성남지원 2022. 11. 11. 선고 2022고단577 판결: 행정사법 위반죄 유조 벌금 1백만원 선고유예 판결 - 피고인 공인중개사는 행정사가 아님에도 권리의무나 사실증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 하였다. 행정사법 제3조 금지규정 위반 (4) 항소심 판결 – 유죄 2. 관련 법 규정 (1) 공인중개사법 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지, 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건 (2) 공인중개사법 시행령 제2조(중.. 더보기
신탁부동산 임대차계약 시 임차인에게 신탁관련 주의사항 알리지 않은 중개인의 손해배상책임: 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 (1) 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). (2) 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 .. 더보기
상가임대차보호법상 임차인의 권리금 보호 규정, 권리금회수방해 손해배상 실무적 포인트 1. 임차인의 권리금회수 기회 방해를 이유로 하는 손해배상청구 요건 상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 가. 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 존재 .. 더보기
임대차 목적물의 태풍, 폭설, 자연적 원인으로 파손 시 임차인의 손해배상 책임범위: 전주지방법원 남원지원 2023. 10. 18. 선고 2023가단10154 판결 (1) 임차인은 임대차 목적물을 선량한 관리자의 주의로써 보존할 의무 + 임대차 종료 시 임대차 목적물 반환 의무 (2) 임차인은 임차목적물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 않는 이상 임대인에게 반환의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임이 있음 (3) 임대차 목적물인 건물이 훼손된 경우에 그 수리가 불가능하다면 훼손 당시의 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리가 가능한 경우에는 그 수리비가 통상의 손해일 것이나 그것이 건물의 교환가치를 넘는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 한다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결). (4) 불법행위에 기한 손해배상 사건에 있어서 피해자가 입은 손해가 자연력과 가해자의.. 더보기

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