1. 사안의 개요
(1) 약국 인수를 원하는 약사와 부동산 공인중개사 사이 약국 양수도 권리금, 임대차계약 컨설팅계약 체결
(2) 대상 약국의 예정권리금 6억5천만원, 임대차보증금 1억원, 공인중개사 컨설팅 수임료 4천만원
(3) 컨설팅계약 체결 당시 약국임대인(피고)에게 계약금으로 6천만원 지급
(4) 약국 양수 실패 후 약국 임대인에 대한 계약금 반환 및 손해배상청구 소송
(5) 청구액 - 계약금 6천만원 반환 및 손해배상 6천만원, 합계 1억2천만원 청구
2. 쟁점 및 판결 요지
(1) 임대인의 채무불이행으로 계약금 2배의 손해배상 책임 있는지 여부
(2) 판결: 채무불이행 불인정, 해제조건부 계약으로서 받은 계약금 6천만원 반환
3. 판결 이유
(1) 이 사건 컨설팅 계약의 법적 성격 - ① 이 사건 계약의 목적은 원고가 이 사건 약국을 운영하기 위한 것이므로, 원고와 이 사건 약국의 소유자인 피고 사이의 이 사건 임대차계약의 체결은 필수불가결한 사항이었던 것으로 보이는 점, ② 그러므로 이 사건 임대차계약이 체결되지 못한다면 원피고가 이 사건 계약을 체결할 이유가 없었을 것이고, 원고 측도 그러한 사정을 잘 알고 있었다고 보이는 점, ③ 이후 이 사건 계약에서 당초 약정한 2022. 10. 7.경까지 이 사건 임대차계약의 체결이 기존 임차인과의 관계 등으로 어려워지자, 원고, 피고, 공인중개사는 이 사건 임대차계약이 체결이 가능한지를 좀 더 기다려보고 이후에도 이 사건 임대차계약 체결이 확정되지 않는다면 이 사건 계약의 효력을 상호 주장하지 않기로 하는데 동의하였던 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 결국 이 사건 계약은 이 사건 임대차계약의 불성립을 해제조건으로 하는 해제조건부계약으로 봄이 타당하다.
(2) 임대인 피고는 이 사건 약국의 전 임차인을 상대로 인도가처분신청 등을 제기하였음에도 이 사건 계약의 약정 최종기한까지 이 사건 약국을 인도받지 못하게 되자, 이 사건 임대차계약을 체결할 수 없게 되었고, 결국 이 사건 계약은 이 사건 임대차계약 체결이 불성립함으로써 그 해제조건이 성취되어 효력이 없게 된 것으로 봄이 타당한바, 이와 달리 이 사건 계약이 피고의 채무불이행으로 해제되었음을 전제로 하는 원고의 주위적 청구는 이유 없다.
(3) 이 사건 계약은 이 사건 임대차계약 체결이 불성립함으로써 그 해제조건이 성취되어 효력이 없게 되었으므로, 피고는 원고에게 부당이득으로 위 계약금 6,000만 원 및 이에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 반환할 의무가 있다.
첨부: 대전지방법원 천안지원 2024. 1. 25. 선고 2023가단102614 판결
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