(1) 정형외과 병원 상가임대차계약 기존 임대차조건: 11년 유지, 보증금 3억원, 월차임 650만원, 월차임과 관리비는 합계 10,900,000원
(2) 정형외과 병원 양수도계약, 새로운 임차인에게 임대인이 제시한 계약조건: 보증금 동일, 월차임 160만원, 월세 2배 이상 인상
(3) 쟁점: 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호의 권리금회수방해행위 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”에 해당하는지 여부
(4) 판결요지 – 감정인의 감정평가 결과 현저히 고액의 차임으로 볼 수 없음. 임대인 승소
(5) 감정평가 결과: 신규 임대차 조건 - 연간실질임료로 환산하면 207,000,000원(=보증금300,000,000원 × 보증금 환산이율 0.051) + 월차임 16,000,000원 × 12개월), 단위 면적당 연간실질임료는 222,048원/㎡
(6) 인근 상가건물의 임료수준 조사 결과: 이 사건 각 점포와 같이 병원으로 사용되고 있는 대구 수성구 소재 건물 6~9층(정형외과)의 단위면적당 연간실질임료는 180,519원/㎡으로, 대구수성구 소재 건물 2, 4층(Z 내과)의 단위면적당 연간실질임료는 276,691원/㎡로 조사되었고, 인근지역 내 분양예정인 대구 수성구 건물의 단위면적당 연간실질임료는 238,747원/㎡~270,937원/㎡으로 조사되었다.
(7) 제1심 법원 감정인은 임대사례비교법에 따른 월임료를 12,581,877원으로, 적산법에 따른 월임료를 최소치 13,192,686원에서 최대치 16,490,857원으로 각 산정하였는데, 최종 임료를 임대사례비교법에 따른 금액으로 산정하면서도 적산법에 따른 임료도 임대인이 임대물건의 공급자 입장에서 제시할 수 있는 임료수준이라는 의견을 밝혔다.
(8) 결론 법원의 판단: 위와 같은 감정평가 결과 적산법에 따른 월임료를 고려하면 피고가 새로운 임차인에게 제시한 월차임 16,000,000원이 현저히 고액이었다고 단정하기 어렵다.
첨부: 대구고등법원 2024. 4. 23. 선고 2023나13702 판결
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