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관리규약

분양계약서의 업종독점, 제한 특약사항, 수분양자의 독점권 보호 vs 보장 불가 사안 – 미분양 점포 일괄양도 후 분양 시, 경매 시, 분양회사 존속 또는 소멸 상황 1.    상가 분양계약서에 업종독점, 업종제한 특약 기재한 경우 분양회사(분양자)와 수분양자 사이의 효력 (1)   상가 공급시행사, 분양회사는 분양계약에서 업종제한, 업종독점권 보장 약정을 한 당사자로서 수분양자에게 그 약정을 준수할 의무가 있음. (2)   분양회사는 다른 수분양자가 업종제한의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취하고, 다른 수분양자가 중복 업종으로 영업하는 것을 승인하지 않음으로써 그 기존 점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다{대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867 판결, 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결, 2000. 10. 6. 선고 2000다22515, 22522 판결, 2004... 더보기
동일건물 대부분 공장 작업장, 일부분 사무실 임대차계약 – 상가임대차법 적용대상: 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다264865 판결 1.    부동산 현황, 임대차계약 및 사용실태   (1)   이 사건 건물의 부동산등기사항전부증명서에 표시된 용도와 일반건축물대장에 표시된 주용도는 ‘제조업소’인데, 이 사건 건물 중 일반철골구조에 의한 287.5㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소)이고, 경량철골구조에 의한 36.8㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소-사무실)이다.  (2)   이 사건 건물의 실제 구조 및 이용 현황에 의하면, 위 287.5㎡ 부분은 용접 작업장으로, 위 36.8㎡ 부분은 사무실로 각 구획되어 사용되고 있으며, 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업용 사무실을 두고 있지는 않다.  (3)   피고는 이 사건 건물에서 고객들로부터 의뢰받은 특정 물품에 관한 용접 가공 및 제조를 하고 완성된 제품을 고객들에게 납품하여 .. 더보기
상가점포의 업종독점, 업종제한 독점권 성립요건 + 영업금지가처분, 손해배상청구, 본안소송 실무적 포인트 1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약의 효력 및 적용범위  (1)   대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결: “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참.. 더보기
상가 일부 분양 후 잔여상가 양도, 분양자 변경, 업종독점, 업종제한 조건 - 선 분양계약서 O BUT 후 분양계약서 X: 선 분양자의 손해배상책임 BUT 후 분양자 및 수분양자 책임 불분명 1.    선 분양회사의 손해배상 책임 인정 BUT 후 수분양자, 임차인의 업종제한 준수 의무 불인정 - 서울고등법원 2023. 6. 1. 선고 2021나2004954 판결  (1)   아파트상가 상가 분양계약서 업종제한 명시한 경우 + 잔여 상가 양도 + 후 상가 분양계약서에 업종제한 조건 없음 + 경쟁 업종 영업 상황 (2)   선 분양회사의 업종제한 준수 의무 인정, 위반 상황에서 손해배상 책임 인정(3)   잔여 상가의 후 분양 받은 수분양자 - 상가분양 시 업종제한 없는 수분양자, 그 점포 임차인에 대한 영업금지가처분 소송 패소, 업종제한, 업종독점 준수 의무 불인정  2.    후 수분양자의 업종제한 독점준수 의무 인정 판결  (1)   선 분양계약서 – 약국 업종독점권 명시 (2)   잔여 .. 더보기
상가건물 임대차보호법 (상임법) 주요 조항 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자.. 더보기
상가 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정 및 권리금 상당의 손해배상청구권 관련 실무적 포인트 1. 임차인의 임대차계약갱신 요구권 기간 한도 – 총 임대차 기간 10년 상임법 제10조 (계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 2. 구법 적용 사안 - 총 임대차 기간 5년 경과 후 권리금 회수기회 보호 여부 위 법정 계약갱신요구권의 5년 기간제한 규정과 달리 권리금 회수기회 보호 조항에서는 기간에 관한 규정이 없습니다. 위 5년 기간제한 규정이 유추 적용될 것인지에 대하여 하급심 판결은 엇갈리고 있고, 아직 대법원 판결은 나오지 않았습니다. 최근 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108968 판결에서는 한 점포에서 약 27년간 떡집을 운영한 임차인에게 권리금 회수기회를 인정하.. 더보기

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