(1) 공인중개사의 확인설명의무 위반 시 손해배상책임 - 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다(대법원 2023다 224327 판결 등 참조).
(2) 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에, 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결 참조). 이는 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 당초 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하고 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문으로서, 이러한 법리는 집합건물의 전부 또는 일부 전유부분과 그 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우에도 마찬가지로 보아야 한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다73038,73045 판결 참조).
(3) 신축건물의 임차인에 대한 공인중개사의 확인설명 의무위반 - 토지 및 그 지상의 기존건물에 대하여 공동근저당권이 설정된 후 기존건물이 철거되고 이 사건 건물이 신축되었는데, 이 사건 각 임대차계약 체결 당시에는 이 사건 건물에 관하여 이 사건 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권이 설정되어 있지 않은 상황이었다. 이러한 상황에서 원고들이 이 사건 각 임대차계약을 체결하고 그에 따라 전입신고를 하거나 전세권설정등기를 한다면, 이 사건 토지에 대한 근저당권의 실행으로 인하여 이 사건 토지와 이 사건 건물이 다른 소유자에 속하게 될 경우 이 사건 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않아 이 사건 건물의 임차인에 불과한 원고들로서는 새로운 토지 소유자의 철거 청구에 대항할 수 없게 된다. 피고 공인중개사들은 이 사건 각 임대차계약을 중개하는 과정에서, 이 사건 토지에 대한 근저당권이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우 이 사건 건물이 철거되어 원고들이 이 사건 각 임대차보증금을 확보하지 못한 채 이 사건 각 호실에서 퇴거해야 할 위험성이 있음에도 이러한 사정에 관하여 제대로 설명하지 않아 설명의무를 위반하였음을 인정할 수 있다.
(4) 임대차계약서에 첨부된 중개대상물 확인․설명서에 이 사건 건물에 대한 ‘등기사항전부증명서’를 제시한 것으로는 보이나, 그러한 사정만으로는 공인중개사로서의 설명의무를 다하였다고 볼 수 없고, ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’은 공란으로 되어 있는바, 이 사건 건물에 대한 등기사항전부증명서를 제시하였을 뿐, 위와 같은 권리관계에 대하여 확인하고 이를 중개의뢰인들인 원고들에게 성실하고 정확하게 설명하지 못한 것으로 보인다.
(5) 설명의무의 위반과 손해발생 - 공인중개사들은 임대차계약을 중개하면서 이 사건 건물이 다세대주택임에도 불구하고 대지권 등기가 확보되지 않은 이유, 이 사건 토지에 설정된 근저당권설정등기 등의 법적인 의미와 효과에 관하여 제대로 설명하지 않았고, 그로 인하여 원고들은 피고 회사와 이 사건 각 임대차계약을 체결하고 피고 회사에 이 사건 각 임대차보증금을 지급하였는바, 이후 이 사건 토지에 관한 근저당권설정등기가 실행되면서 이 사건 토지의 소유권을 취득하게 된 신 소유주가 건물에 대한 철거 및 원고들이 이 사건 각 호실로부터 퇴거하는 것을 구하는 소송을 제기하여 승소판결이 확정됨에 따라 결과적으로 원고들이 이 사건 각 임대차보증금을 확보하지 못한 채 이 사건 각 호실에서 퇴거하게 되어 각 임대차보증금을 반환받지 못하는 손해를 입게 되었다. 만약 원고들이 피고 공인중개사들로부터 위와 같은 사정을 설명받았을 경우, 추후 이 사건 토지에 대한 근저당권의 실행 여부에 따라 임차인으로서의 지위가 불안하게 될 우려가 있다는 사실을 알게 된 원고들 입장에서는 이 사건 각 임대차계약을 체결하지 않았을 것으로 보이므로, 피고 공인중개사들의 설명의무 위반과 위 손해 사이의 인과관계 역시 충분히 인정된다고 할 것이다.
(6) 손해배상책임의 범위 - 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사․확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사․확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사․확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사․확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).
(7) 과실상계 및 책임제한 - 임차인들은 위 근저당권설등기가 마쳐진 경위, 위 근저당권이 실행될 경우의 법적 의미와 효력 등에 대하여 피고 공인중개사들에게 상세한 설명을 요구함은 물론 이와 별도로 이 사건 토지 및 건물의 법률관계에 대하여 스스로 조사, 확인할 주의의무가 있었음에도 이를 게을리한 것으로 보이는 점, ② 이 사건 건물이 다세대주택임에도 불구하고 그 대지권 등기가 마쳐지지 않은 상태였음에도 원고들은 위와 같이 대지권 등기가 마쳐지지 않은 경위에 대하여 피고 공인중개사들에게 구체적인 설명을 요구하거나 스스로 조사, 확인하지 않은 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 각 임대차계약 체결 이후 2차례 임대차계약의 묵시적 갱신이 있었으므로 원고들로서는 위 갱신 이전에 이 사건 토지와 건물에 관한 권리관계를 조사하여 갱신 이전에 피고 회사와의 임대차계약 관계를 종료시켜 손해 발생을 축소할 기회가 있었음에도 이를 게을리한 채 장기간 이 사건 각 호실에서 거주한 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 위와 같은 원고들의 과실 역시 손해의 발생 또는 확대의 한 원인이 되었다고 보는 것이 상당하다. 따라서 피고 공인중개사들의 배상액을 정함에 있어 위와 같은 제반 사정들을 고려하여 그 책임을 50%로 제한한다.
[질문 또는 상담신청 입력하기]
