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규약

상가 업종독점권, 업종제한 특약, 집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결 1.    법 규정  집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다 제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다. ② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다. ② 의결권은 서면이나.. 더보기
상가 업종독점, 업종제한 관리단규약 vs 상가번영회 규정, 회칙 구별 – 집합건물 관리규약의 제정, 변경 요건 및 효력 (1)   집합건물법 핵심 규정 – 상가건물 구분소유자 전원으로 관리단을 구성한다. 규약의 설정, 변경은 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 및 의결권의 3/4분 이상의 찬성을 얻어야 한다. 특정 구분소유자의 권리에 영향을 미치는 관리규약의 제정, 변경은 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. 관리단집회는 회의일 1주일 전에 회의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하고, 관리단집회는 위 통지사항에 관하여서만 결의할 수 있다. 관리단회의 의결은 구분소유자의 1/2 및 의결권의 1/2분 이상의 찬성을 얻어야 한다. (2)   관리규약 효력 요건 – 관리규약 제정 시 구분소유자 동의 필수, 입점하여 영업하는 임차인, 입점자는 자격없음. 회의소집통지, 목적사항 통지를 입점자가 아닌 구분소유자에게 해야함. 입.. 더보기
상가건물 공용부분 공사계약, 관리단결의 없는 대표자 명의계약 – 무효: 대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결 (1)   주차설비업자인 원고 1과 조명공사업자인 원고 2가 피고와 주차설비계약과 조명공사계약을 각 체결할 당시 피고가 관리단집회의 결의를 거치지 않았음. 원고들이 공사를 마치고 시설물을 설치하였으나 피고가 원고들에게 매달 약속한 돈을 지급하지 않자, ① 원고 1은 주위적으로 주차설비계약이 유효함을 전제로 미지급 영업이익금과 계약이행보증금 반환을 청구하고, 예비적으로 계약이 해제되었음을 전제로 미지급 영업이익금 상당 손해배상금의 지급과 계약이행보증금 상당 부당이득금의 반환을 청구하고, ② 원고 2는 계약이 해지되었음을 전제로 미지급 조명공사대금 반환을 청구함. 이에 대하여 피고는 주차설비계약과 조명공사계약이 관리단집회의 결의를 거치지 않아 무효라고 주장함 (2)   쟁점 - 공용부분의 관리에 관한 사항에.. 더보기
집합건물 관리단 규약, 의결방법, 다수 전용부분 소유자, 의결권 분리행사 가능, 점유자별 의결권 분리행사 가능: 대구고등법원 2021. 5. 26. 선고 2020나24305 판결 (1)   관리단집회는 집합건물법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다(제38조 제1항).  (2)   구분소유자 1인의 의결권의 비율은 규약에 특별한 규정이 없으면 ‘해당 구분소유자가 소유한 전유부분의 면적 / 전체 구분소유자들이 소유한 전유부분 면적의 합계’이다. 관리단집회의 의결방법은, 집합건물법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 찬성한 구분소유자의 의결권의 비율의 합계가 50/100을 초과하는 것 즉 ‘찬성한 구분소유자가 소유한 전유부분의 면적 / 전체 구분소유자들이 소유한 전유부분 면적의 합계’가 50/100을 초과하는 것이다. (3)   집합건물법이 수 개의 전유부분을 소유한 구분소유자의 경우 전유부분별로 구분하여 의결권을 행사할 수 없다고 명시.. 더보기
상가 분양계약서 업종독점 특약, 상가건물관리대상 용도 기재사항, 관리단 규약 검토 – 상가업종 독점권 불인정: 서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결 1. 분양계약서 업종제한 관련 특약 사항 (1) 해당 상가점포 분양계약에는 ‘임대차계약 승계조건임, 잔금일이후부터 월세수취권 발생함, 약국 등으로 사용하거나 임대 줄 수 없음. 상기 호실은 미용실 독점임’이라는 특약사항이 포함 (2) 다른 상가점포 분양계약서에는, ‘약국으로 사용하거나 임대하는 것은 금지한다’(상가 O, P호 공급계약서), ‘본건 Q호는 담배·제과·약국 등으로 입점 불가함. 단, 편의점 입점시 담배 가능하고, 타 상가에 비입점시 제과점 가능함’(상가 Q호 공급계약서), ‘약국으로 사용 및 임대차는 금지함’(상가 T호 공급계약서) – 법원 판단: 특정 업종을 지정한 것이 아니라, 특정 업종의 영업을 금지하는 내용의 특약사항이 포함되어 있을 뿐이다. 2. 상가점포 관리대장 집합건축물대장 용도.. 더보기
4층 상가 30여개 점포, 분양계약서 기재 업종과 다른 업종 운영 시 업종독점권 불인정: 서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결 1. 사안의 개요 - 분양계약서 내용 (1) “수분양자는 분양자가 계약 시 지정한 업종에 따라야 한다.”(제8조 제1항), “수분양자는 점포개설시 이미 개설되어 영업 중인 동일한 업종으로 영업할 수 없다.”(제8조 제2항) (2) 이 사건 분양계약서에는 이 사건 상가 개별 호실의 지정업종이 J호는 ‘완구점’, G호는 ‘아동복’, H호는 ‘내의류’ 지정 (3) 원고 회사는 00여년 전부터 G, H호 점포에 프랜차이즈 편의점 직영점 운영 (4) 피고가 동일한 상가 건물 점포에 다른 브랜드 편의점 입점하지 영업금지청구소송 제기 (5) 1심 법원 – 원고 패소, 업종독점권 불인정 2. 법원의 판단 요지 (1) 원고가 제출한 증거만으로는 피고에게 ‘편의점, 슈퍼마켓, 마트, 기타소매점을 포함한 동종업종 등의 영업.. 더보기
상가 집합건물 관리규약 개정, 관리단 의결 업종독점, 업종제한 설정, 변경, 폐지 가능 + 상가 임차인에게 관리단 의결권 위임 가능 (1) 집합건물의 관리규약은 집합건물법 제29조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 4분의3 이상 및 의결권의 4분의3 이상의 찬성을 얻어 설정.변경.폐지할 수 있습니다. 그러나 업종제한의 경우 해당 조항의 단서인 '규약의 설정.변경.폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다'는 경우에 해당하기 때문에, 일반 의결정족수만으로는 부족하고 해당 구분소유자의 동의를 받아야 합니다(대법원 2012.11.29. 선고 2011다79258 판결). (2) 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하.. 더보기

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