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상가임대차 권리금회수 방해금지, 권리금보호 예외사유 – 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 판단기준: 기회 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결

 

1.    분쟁 사안의 개요

 

(1)   임차인(원고)은 임대차기간 만료 전에 새로운 임차인 후보에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고,  

(2)   임대인(피고)에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.

(3)   그러나 임대인 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절하였다.  

(4)   임대인은 해당 상가를 돌려받은 후 1 6개월 동안 비워서 사후적으로 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다.

 

2.    쟁점

 

임대차 계약체결 거절이유로 제시하지 않았지만 실제 상가를 1 6개월 이상 공실로 두고 사용하지 않은 경우 - 권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 해당하는지 여부

 

3.    대법원 판결요지 예외사유 엄격한 해석, 해당하지 않음

 

이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 없다. 임대인이 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 상가임대차법 제10조의4 2항 제3호에 따른 예외사유인 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

 

상가임대차법 제10조의4 2항 제3호에서 정하는임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.

 

그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.

 

이 사건 조항은정당한 사유의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언은임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여제공하지 않는 경우사용하지 아니한 경우로 수정하였다.

 

이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.

 

구 상가임대차법 제10조의4 1항 제4호의 반대해석상 임대인은정당한 사유가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼정당한 사유는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다.

 

임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.

 

한편, 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 3항에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.

 

첨부: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019285257 판결

 

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결.pdf
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KASAN_상가임대차 권리금회수 방해금지, 권리금보호 예외사유 – 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 판단기준 기회 대법원 2021. 11. 25. 선.pdf
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