1. 상가 분양계약서의 업종제한, 약국독점권 특약
(1) 상가분양계약서의 특약사항 (수기) - ‘본 상가는 약국독점 분양계약이다(층 약국 포함)’ + 이 사건 상가 전체 독점 약국으로 분양한다. + 다른 호수(계약서)에 약국 불가 표기 + 약국 외에 다른 층 약국도 일체 불허한다.
(2) 특약보증인 – 시행사(분양회사), 시공사, 분양대리인
(3) 다른 상가점포의 분양계약서 – 약국 독점권 포함 업종제한 기재 없음
2. 당사자들의 주장요지
(1) 약국 점포 – 분양회사에서 약국으로 업종을 지정하여 분양하면서 독점 영업권을 부여하였고, 분양광고 등에 그러한 사실을 명시하였으며, 분양대행사에서 수분양자들과 각 분양계약을 체결하는 과정에서 이러한 사정을 모두 고지하였으므로, 수분양자들은 상호간에 위와 같은 업종제한약정을 수인하기로 동의하였다.
(2) 다른 점포 - 분양회사가 이 사건 상가 중 H호에서만 약국 영업이 독점적으로 가능한 것으로 약정하였다고 하더라도, 이는 채권적 관계에 있는 당사자 사이의 특약에 불과한데 다른 수분양자들은 약국 독점 영업에 관한 설명을 들은 사실이 없고 업종제한에 동의한 사실도 없으므로, 업종제한약정의 효력이 미치지 않는다.
3. 법원 판결 요지
(1) 업종제한약정의 효력이 계약당사자가 아닌 다른 수분양자나 임차인에게 미치기 위해서는, H호뿐만 아니라 E호에 관하여도 업종이 지정되어 있어 상호간에 공동의 이익을 위하여 자신이 지정받은 업종의 영업권은 보장받으면서 다른 업종으로의 변경이 제한되는 업종제한의무를 수인하기로 하는 묵시적 동의가 있던 것으로 추정할 수 있다거나, 적어도 분양계약을 체결할 당시 H호에 관한 업종제한약정을 수인하기로 하는 명시적 묵시적 약정이 있어야 한다.
(2) 그러나 다른 점포의 수분양자들이 약국 독점 영업권 및 그로 인한 약국 영업제한의무를 명시적으로나 묵시적으로 수인하기로 동의하였다고 인정하기 부족하다.
4. 법원 판단의 구체적 이유
(1) 분양회사는 이 사건 상가의 점포를 분양할 당시 약국, 편의점 등 특정 영업 점포에 관한 분양계약에는 수기나 특약사항으로 해당 영업에 관한 독점권을 부여한다는 취지의 문구를 기재하였으나, 나머지 점포에 관한 분양계약서에는 업종을 지정하거나 업종제한의무에 관한 사항을 기재하지 않았다.
(2) E호에 관한 분양계약서에도 업종은 지정되어 있지 않고, 이 사건 상가 중 H호를 제외한 나머지 점포에서 약국으로 임대 및 영업하는 것이 불가능하다는 취지는 기재되어 있지 않다. 분양계약서에 구체적인 업종 표시가 기재되어 있지 않은 채로 분양계약을 체결한 수분양자가 이 사건 상가 점포의 일부에 업종이 지정되어 있다는 점을 알면서도 분양계약을 체결하였다고 인정하기 어렵다.
(3) 상가의 분양계약서 제9조 제2항에서 ‘매수인은 계약상의 용도로 사용하며 타 용도로 변경한 경우에는 이에 따른 책임과 비용을 부담한다’는 조항을 두고 있으나, 실제로 개별 점포에 관한 분양계약서에 특정 업종이 지정되어 있지 아니한 이상 위 조항만으로는 수분양자들이 업종제한의무를 수인하기로 동의하였다고 단정하기 어렵고, 위 ‘용도’의 의미가 업종을 의미하는 것인지도 불분명하다.
(4) 자신은 독점영업권을 보장받지 못하면서 약국 영업이 제한된다는 업종제한의무를 수인하기로 동의하였다면, 특별한 사정이 없는 한 독점 영업권이 보장된 점포의 분양가보다는 낮은 가격으로 분양계약을 체결하려고 하였을 것이나 실제 분양가에 차이가 없다.
(5) 상가 분양 광고지에는 층별 권장업종이 기재되어 있으나, 점포마다 지정된 업종에 한하여 입점 및 영업할 수 있다는 내용은 없다.
(6) 분양대행사 대표의 ‘이 사건 상가의 다른 점포를 분양할 때 약국에 대한 업종제한의무가 있음을 고지하였다’는 취지의 증언과 같은 취지의 사실확인서는 그대로 믿기 어렵다. 다른 점포에 관한 분양계약서에 약국 등 이미 지정된 업종으로는 영업을 할 수 없다는 취지를 기재함으로써 업종제한약정의 내용을 명확히 할 수 있었음에도 이처럼 중요한 내용을 분양계약서에 기재하지 않은 합리적 이유를 찾기 어려운 점, 약국 독점 영업권보장하기로 약정하였음에도 이를 위반하였다는 이유로 책임을 추궁당할 수 있는 지위에 있어 이를 회피하기 위해 허위 내지 과장 진술을 할 동기가 있어 보이는 점 등 고려
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