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상가임대차

상가점포 관리소장 vs 중개인 협의 후 임대차계약, 구분소유자, 공유자에게 중개보수청구 – 중개의뢰인 아닌 소유자는 중개보수 부담주체 아님: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결 (1) 상가 건물의 공유자들이 건물 외벽에 건물을 임대한다는 문구와 건물 관리소장의 전화번호가 연락처로 기재된 광고물을 설치하였는데, 공인중개사가 관리소장에게 임대 가능하다는 답변을 듣고 임차사로부터 의뢰를 받아 건물을 소개하여 임대차계약이 체결 사안 (2) 공인중개사가 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터 중개보수를 지급받을 수 있는지 여부 - 원칙적 소극, 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무의 상대방 – 중개의뢰인, 공유자, 구분소유자, 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가 ‘중개대상물 확인·설명서’에 기명·날인을 한 경우 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 관한 의사표시 해당 여부 - 원칙적 소극 (3) 원심 판결 요지: ① 공인중개사 원고가 공유자 피고들로부터 중개의뢰를 받았다고 인정할.. 더보기
주택임대인의 실거주 이유 임대차 갱신요구 거절 사안 – 임대인의 입증책임, 실거주의사 인정 판단기준: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 (1) 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. (2) ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. (3) 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제.. 더보기
상가 업종제한, 독점권 약정, 영업금지인정 범위 - 편의점 vs 무인 아이스크림 할인점: 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결 1. 사안의 개요 및 판결 요지 (1) 편의점 소유자 겸 운영자가 상가 내 같은 층의 24시간 무인 아이스크림 등 할인점 운영자를 상대로 업종제한약정 위반을 이유로 영업금지를 청구한 사안 (2) 하급심 판결 - 원고들의 편의점과 피고의 아이스크림 등 할인점은 업종 제한 약정의 적용을 받는 동종업종이라고 볼 수 없고, 할인점으로 인한 편의점의 매출하락을 인정할 구체적인 자료도 없어 영업상 이익의 침해를 인정하기도 어렵다고 판단, 편의점 패소 판결 (3) 대법원 판결 - 24시간 할인점과 편의점이 동종업종으로 볼 여지가 많을 정도로 영업내용과 방식에서 유사한 점, 같은 상가건물 내 같은 층에 인접하여 배후 아파트 주민들을 주된 고객층으로 공유하고 있으므로 업종제한약정의 체결로 의도한 영업권의 독점적 보장 범.. 더보기
공인중개사의 신축상가 점포분양 관련 분양대행수수료 vs 중개수수료 vs 컨설팅비용 구별: 광주지방법원 2022. 1. 28. 선고 2021가단524806 판결 (1) 공인중개사법의 규율대상인 ‘중개업’이라 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(위 법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다45.. 더보기
분양사기 여부 - 과장 vs 기망의 구분: 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 “사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다. 따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다. 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 고의는 피고인.. 더보기
상가임대차보호법상 권리금 분쟁 - 임대인이 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 관련 실무적 포인트 몇 가지 1. 신규임차인의 보증금·차임 지급능력 관련 임차인의 정보제공 의무 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 2. 업종 변경과 정당한 사유 여부 임대인이 상권이나 영업의 종류 등을 고려하여 상가의 업종변경을 요구하는 경우 그것이 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것입니다. 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 .. 더보기
상가임대차 권리금회수 방해금지, 권리금보호 예외사유 – 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 판단기준: 기회 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 1. 분쟁 사안의 개요 (1) 임차인(원고)은 임대차기간 만료 전에 새로운 임차인 후보에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, (2) 임대인(피고)에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. (3) 그러나 임대인 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결을 거절하였다. (4) 임대인은 해당 상가를 돌려받은 후 1년 6개월 동안 비워서 사후적으로 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다. 2. 쟁점 임대차 계약체결 거절이유로 제시하지 않았지만 실제 상가를 1년 6개월 이상 공실로 두고 사용하지 않은 경우 - 권리금 회수기회 .. 더보기
부동산 컨설팅계약 vs 중개계약 구별, 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 판결 및 실무적 포인트 1. 규정한도 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결 “부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.” 중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 - 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능 예를 들어 ① 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점,.. 더보기
공인중개사의 다가구주택 임대차계약 관련 주의의무 위반 임차인에 대한 손해배상책임: 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 (1) 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 직접 조사․확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. .. 더보기
임대인에게 약국권리금 감정액 80% 약7억6천만원 지급명령 인정: 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결 1. 사안의 개요 (1) 약국상가 2008. 7. 14. ~ 2023. 2. 28. 임대인계약 5차례 계약 (2) 임대인 2022. 12. 22. 임차인에게 상가임대차 계약종료 예정 통지 (3) 임차인 2022. 12. 28. 신규임차인 희만자에게 권리금 약10억원 권리금계약 체결 (4) 임차인 2023. 1. 10. 임대인에게 신규임차인 소개 내용증명 + 2023. 1. 27. 임대인과 대면 BUT 합의 실패 (5) 임대차계약 2023. 2. 28. 기간 만료 종료 및 임차인 2023. 8. 31. 약국상가 명도 (6) 소송 중 감정평가 임대차 종료일 기준 권리금 감정액 약 9억5천만원 2. 판결요지 – 임대인에게 권리금 감정액의 80% 해당하는 약 7억6천만원 지급명령 (1) 상가임대차법 제10조의4.. 더보기
상가임대차 계약기간 만료 후 보증금 반환 전 – 임대차관계 존속 의제 + 사용기간 기존 차임 지급의무 BUT 부당이득반환 대상 x : 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결 (1) 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. (2) 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 참조). (3) 따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 .. 더보기
병원 입점 조건 특약 약국 점포 분양계약 BUT 병원 유치 실패, 분양회사의 손해배상 책임 범위: 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결 1. 사안의 개요 및 쟁점 (1) 상가건물에 약국 점포 분양 계약의 특약 – 건물의 4층에 2개 점포 이상에 병원 유치 조건 (2) 병원 유치 실패할 경우 약국 점포 분양계약 해지, 분양 납입금 전액 반환 조건 (3) 약국 점포 분양, 소유권 등기 후 4층 병원 유치 실패 (4) 약국 용도 점포의 수분양자인 원고가 분양자인 피고를 상대로 병원 입점 약정 채무불이행을 원인으로 위 점포의 교환가치 차액 및 일실 임대수익 상당의 손해배상을 청구한 소송 - 원고는 피고를 상대로, 특약에서 정한 병원입점의무의 불이행을 원인으로 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 점포 시가의 차액 및 점포를 약국으로 사용·수익하지 못한 데 따른 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하였음 (5) 쟁점 – 약.. 더보기
부동산 컨설팅계약 vs 중개계약 구별, 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 판결 및 실무적 포인트 1. 규정한도 초과 중개수수료 약정 무효 - 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결 “부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.” 중개수수료 한도 규정을 회피하기 형식상 별도 컨설팅법인을 만들어 컨설팅 계약도 함께 약정하는 경우 - 동일한 법인으로 판단될 경우 민사적인 문제 이외에도 행정처분(등록취소 등)과 형사처벌도 가능 예를 들어 ① 중개법인과 컨설팅회사가 외형상 2개의 법인이지만, 같은 상호를 사용하고 있다는 점에서 사실상 동일한 법인으로 보이는 점,.. 더보기
신탁부동산 임대차 중개사의 업무상 주의의무 내용 범위: 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 (1) 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). (2) 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 .. 더보기
병원 입점 조건 특약 약국 점포 분양계약 BUT 병원 유치 실패, 분양회사의 손해배상 책임 범위: 대법원 2023. 8. 18. 선고 2019다278341 판결 1. 사안의 개요 및 쟁점 (1) 상가건물에 약국 점포 분양 계약의 특약 – 건물의 4층에 2개 점포 이상에 병원 유치 조건 (2) 병원 유치 실패할 경우 약국 점포 분양계약 해지, 분양 납입금 전액 반환 조건 (3) 약국 점포 분양, 소유권 등기 후 4층 병원 유치 실패 (4) 약국 용도 점포의 수분양자인 원고가 분양자인 피고를 상대로 병원 입점 약정 채무불이행을 원인으로 위 점포의 교환가치 차액 및 일실 임대수익 상당의 손해배상을 청구한 소송 - 원고는 피고를 상대로, 특약에서 정한 병원입점의무의 불이행을 원인으로 병원이 입점하였을 경우와 입점하지 않았을 경우의 점포 시가의 차액 및 점포를 약국으로 사용·수익하지 못한 데 따른 일실 임대수익 상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하였음 (5) 쟁점 – 약.. 더보기
상가점포 권리금 회수기회 보호조항 적용대상 예외 준대규모점포 – 대기업 직영 편의점임차인 해당: 서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022가단5232737 판결 (1) 권리금은 기본적으로 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가로서의 법적성질을 가지는 것이라 할 수 있다. (2) 따라서 권리금의 회수는 점포임차인이 영업을 위하여 지출한 투자금의 회수를 의미할 수도 있고, 임차인이 임차점포에서 형성한 영업의 재산적 가치의 회수를 의미할 수도 있는바, 투자금 회수 의미로서의 권리금 회수와 관련하여서는 임차인이 영업을 통하여 그 투자금을 회수할 수 있는 기회를 가지도록 임대인에게 일정한 의무를 부과할 필요가 있으나, 이를 넘어서 임차인이 스스로 형성한 영업의 재산적 가치도 회수할 수 있도록 기회를 부여하는 의미에서 임대인으로 하여금.. 더보기
상가 권리금계약과 임대차계약의 구별 - 허위매출, 과장매출 등의 기망, 사기를 이유로 권리금계약 취소, 해제 시 임대차계약도 취소, 해제 가능 여부 판단: 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판.. 1. 상가 임대차계약과 권리금계약은 서로 구별되는 독립된 각각의 계약임 권리금계약은 임대차계약이나 임차권 양도 계약에 수반되어 체결되지만 임대차계약과는 별개의 계약입니다. (대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결) 2. 허위매출 기망을 이유로 권리금계약과 동시에 상가 임대차계약까지 취소할 수 있는지 여부 복수의 계약이 전체적으로 하나의 계약처럼 상호불가분의 관계에 있다면, 각각의 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 된 경우라면 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시로 전체 계약을 취소할 수 있습니다. (대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결, 대법원.. 더보기
부동산 공인중개사 vs 중개보조원 법률관계 – 자격증대여 책임, 공동불법행위, 사용자책임, 손해배상범위, 중개수수료 약정무효 1. 중개보조원의 중개행위 및 공인중개사 자격증 대여 여부 - 대구지방법원 2019. 5. 21. 선고 2018노4066 판결 (1) 고소인 주장 - 중개보조원은 고소인(부동산 임차인)에게 원룸을 소개하고, 고소인으로부터 가계약금 및 1년치 월세를 선지급받았으며, 계약서 작성 당시에도 중개인으로서 날인하였다. 고소인은 공인중개사인 피고인 B를 만나 적도 없었다. 공인중개사인 피고인 B는 실질적으로 중개보조원인 피고인 A가 성사시킨 거래에 관해서 그 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 공인중개사 업무를 수행하도록 하였다. (2) 판결요지 – 공인중개사법 위반, 중개보조원 및 공인중개사 모두 형사처벌 (3) 판결.. 더보기
상가분양사기 – 병원유치 노력 확인서 첨부 분양계약 BUT 불발 – 분양계약 취소 불인정: 서울고등법원 2022. 6. 22. 선고 2022나2004814 판결 1. 분양계약서 첨부 확인서 병원 유치에 ‘최선을 다할 것을 약속합니다’라는 문언 기재 BUT 불발 이유로 계약취소 가능 여부 2. 항소심 판결요지 (1) 객관적인 의미나, 그 문언의 일반적인 용례들에 비추어 볼 때, 위에서 든 판례의 ‘최대한 노력하겠습니다’라는 문구와 마찬가지로 그러한 의무를 법적으로 부담할 수는 없지만, 사정이 허락하는 한 그 이행을 사실상 하겠다는 취지로 해석함이 타당 (2) 건물 분양광고에서도 이 사건 건물 4층 권장업종으로 병․의원을 예시로 들고 있을 뿐이어서 피고가 4층에 대하여 특별히 병ㆍ의원을 유치할 법적 구속력 있는 의무를 부담한다고 보기 어렵다. (3) 수분양자 주장 요지 - 중요한 사항에 관한 기망행위 해당, 위와 같은 사정을 알았다면 이 사건 분양계약을 체결하지 아.. 더보기
상가분양사기 병원 입점 불발 - 소개자, 중개보조인, 분양대행사 팀장, 대표 책임여부: 대전지방법원 2023. 4. 6. 선고 2021노2157 판결 1. 사안의 개요 (1) 약사에게 제약회사 영업사원이 병원 입정 확정된 상가의 약국 점포 소개 (2) 중개보조원 설명 – 상가 3층에 내과, 안과 임정 확정, 5층 이비인후과 예정 + 내과 분양계약서로 호실, 수분양자 가리고 보여줌 (3) 약국상가 10억원 분양계약체결 + 권리금 명목 1억원 중개보조원에게 송금 (4) 병원 입정 성사되지 않음 – 소개한 영업사원, 중개보조원, 분양대행사 팀장을 분양사기 공범으로 고소 2. 1심 판결 – 무죄, 피해자 기망사실 입증 부족 3. 적용 법리 (1) 2인 이상이 공동으로 가공하여 범죄를 행하는 공동정범에 있어서 공모나 모의는 반드시 직접, 명시적으로 이루어질 필요는 없고 순차적, 암묵적으로 상통하여 이루어질 수도 있으나 어느 경우에도 범죄에 공동 가공하여 이를 .. 더보기
상가분양계약서의 업종제한, 독점권 특약조항 수기 아닌 인쇄 BUT 다른 분양계약서에 없는 경우 – 독점권 불인정: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결 1. 사안의 개요 (1) 신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양 (2) 상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 특약조항 – 제12조 (수기 아닌 인쇄) (3) BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서에 위 특약사항 포함되지 않음 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함 (4) 그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함 2. 판결요지 – 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약상 의무 위반 인정 3. 업종독점 특약포함 계약당사자 외 다른 점포의 수분양자 및 임차인에게 독점권 인정요건 – 사안에서는 불인정 업종제한 특약의 효력이 계약당사자가 아닌 다른 수분양자 및 임차인에게 미치기.. 더보기
상가점포의 업종독점, 업종제한 독점권 요건 및 영업금지가처분 민사소송 등 실무적 포인트 1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약 - 계약자유 사항 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 요지 “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조).” 2.. 더보기
상가점포 업종제한, 독점권 특약 – 약국독점권 수기 특약의 제3자적 효력 불인정: 서울남부지방법원 2022. 11. 25. 선고 2021가합117891 판결 1. 상가 분양계약서의 업종제한, 약국독점권 특약 (1) 상가분양계약서의 특약사항 (수기) - ‘본 상가는 약국독점 분양계약이다(층 약국 포함)’ + 이 사건 상가 전체 독점 약국으로 분양한다. + 다른 호수(계약서)에 약국 불가 표기 + 약국 외에 다른 층 약국도 일체 불허한다. (2) 특약보증인 – 시행사(분양회사), 시공사, 분양대리인 (3) 다른 상가점포의 분양계약서 – 약국 독점권 포함 업종제한 기재 없음 2. 당사자들의 주장요지 (1) 약국 점포 – 분양회사에서 약국으로 업종을 지정하여 분양하면서 독점 영업권을 부여하였고, 분양광고 등에 그러한 사실을 명시하였으며, 분양대행사에서 수분양자들과 각 분양계약을 체결하는 과정에서 이러한 사정을 모두 고지하였으므로, 수분양자들은 상호간에 위와 같은 업.. 더보기
상가 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정 및 권리금 상당의 손해배상청구권 관련 실무적 포인트 1. 임차인의 임대차계약갱신 요구권 기간 한도 – 총 임대차 기간 10년 상임법 제10조 (계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 2. 구법 적용 사안 - 총 임대차 기간 5년 경과 후 권리금 회수기회 보호 여부 위 법정 계약갱신요구권의 5년 기간제한 규정과 달리 권리금 회수기회 보호 조항에서는 기간에 관한 규정이 없습니다. 위 5년 기간제한 규정이 유추 적용될 것인지에 대하여 하급심 판결은 엇갈리고 있고, 아직 대법원 판결은 나오지 않았습니다. 최근 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108968 판결에서는 한 점포에서 약 27년간 떡집을 운영한 임차인에게 권리금 회수기회를 인정하.. 더보기
일부 상가에만 업종독점, 업종제한 추가된 분양계약 효력 – 추가조건 계약의 당사자 사이 유효: 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등 참조). 그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다. 분양계약을 체결할 때 굳이 “※ 보습학원”이라는 문구가 기재된 .. 더보기
임대인의 상가임대차 권리금 상당 손해배상 책임 – 계약금액 vs 감정금액 중 낮은 금액: 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결 1. 사안의 개요 (1) 임차인이 신규 임차인 후보자를 임대인에게 주선 BUT 임대인 거절 (2) 임대인이 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시 (3) 임차인이 신규임차인에게 지급받기로 한 계약 권리금은 8,000만 원 BUT 소송 중 법원의 감정인의 권리금 감정액은 30,333,290원 2. 판결의 요지 (1) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다[상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차.. 더보기
중개보조원의 과실로 인한 손해배상책임, 개업 공인중개사의 사용자 책임: 부산지방법원 2023. 1. 20. 선고 2021나65705 판결 (1) 개업공인중개사가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때에 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지며, 그 경우 개업공인중개사 역시 공인중개사법 제30조 제1항 및 제15조 제2항에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조). (2) 민법 제756조에 규정된 사용자책임의 요건인 ‘사무집행에 관하여’라는 뜻은 피용자의 불법행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업활동 내지 사무집행행위 또는 그와 관련된 것이라고 보여질 때에는 행위자의 주관적 사정을 고려함이 없이 이를 사무집행에 관하여 한 행위로 본다는 것이고, 외형상 객관적으로 사용자의 사무집행에 관련된 것인지의 여부는 피.. 더보기
임대인의 신규임차인에게 상가건물 철거, 재건축계획 미리 추상적 내용으로 고지 + 추후 실제와 모순 없는 경우 – 기존 임차인에 대한 권리금 회수방해 및 손해배상책임 불인정: 대법원 2022. .. 대법원 보도자료 - 판결의 의의 부분 ▣ 이 판결은, ’임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인에게 철거・재건축 계획을 고지하면서 임대차계약을 체결하려는 것이 기존 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부‘에 관한 법리를 최초로 설시함으로써, 그 판단기준의 원칙과 예외를 명시하여 구체적인 해석기준을 제시하였다는 점에서 의미가 있음 ● 임대인・기존 임차인・신규 임차인의 권리를 균형 있게 보호함 - 원칙적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않음 (☞ 소유권 보호) - 예외적으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당함 (☞ 상가임차권 보호) ▪ Ⓐ 건물 내구연한 등에 따른 철거・재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획・단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에.. 더보기
임대인이 신규임차인에게 상가건물 철거, 재건축계획 미리 추상적 내용으로 고지 + 추후 실제와 모순 없는 경우 – 기존 임차인에 대한 권리금 회수방해 및 손해배상책임 불인정: 대법원 2022. .. (1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). (2) 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정.. 더보기
신축상가 임대인에게 권리금 지급한 임차인 + 계약금 포기 및 계약해제 vs 임대인 귀책사유 없는 경우 임차인의 권리금 반환청구 불인정: 대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953 판결 1. 아파트상가 임대차 계약 조항 (1) 신도시 신축 아파트 단지 내 상가 임대차계약 특약 조항 - ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’ (2) 임차인은 신축상가의 소유자, 임대인에게 임대차계약 계약금 + 별도의 바닥 권리금 지급하였음. (3) 임차인(원고) 임대차보증금 잔금 지급과 상가 입점 거절하고 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않은 채 계약금을 포기함으로써 임대차계약을 해제하겠다면서 권리금의 반환을 청구하는 사안임 2. 대법원 판결요지 – 귀책사유 없는 임대인의 .. 더보기