(1) 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결, 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 등 참조).
(2) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제563조). 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립한다.
(3) 매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다.
(4) 당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우에 당사자에게 계약에 구속되려는 의사가 있고 계약 내용을 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 있다면 계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 계약 내용을 정해야 한다.
(5) 매매대금의 확정을 장래에 유보하고 매매계약을 체결한 경우에도 이러한 법리가 적용된다(대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결 등 참조)
(6) 부동산 매매계약이 구두로 체결되는 경우가 흔하지 않은 것은 사실이다. 그러나 이는 대부분의 부동산 매매가 공인중개사의 중개행위를 통해 이루어지고 있는 현실에서 중개인을 통하여 자신의 의사를 전달하거나 상대방의 의사를 전달받는 것으로는 충분하지 않고 매매계약서에 서명 또는 날인을 하여야 비로소 구속력 있는 계약이 성립된 것으로 보는 일반인의 거래관념에 기인한 것으로 보인다.
(7) 그런데 이 사건에서는 원고와 피고가 공인중개사 등의 중개인을 통하지 않고 직접 매매조건을 교섭하였고, 원고와 피고가 ‘매매계약서 작성을 정지조건으로 하여’ 원고와 피고가 합의한 매매조건을 계약으로 편입하려는 의사가 있었다고 볼 만한 정황이 없다. 따라서 이 사건 각 부동산에 관하여 매매계약이 체결되지 않았다는 맞지 않다.
첨부: 전주지방법원 2023. 5. 10. 선고 2022가단1642 판결
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