1. 중개보조원의 중개행위 및 공인중개사 자격증 대여 여부 - 대구지방법원 2019. 5. 21. 선고 2018노4066 판결
(1) 고소인 주장 - 중개보조원은 고소인(부동산 임차인)에게 원룸을 소개하고, 고소인으로부터 가계약금 및 1년치 월세를 선지급받았으며, 계약서 작성 당시에도 중개인으로서 날인하였다. 고소인은 공인중개사인 피고인 B를 만나 적도 없었다. 공인중개사인 피고인 B는 실질적으로 중개보조원인 피고인 A가 성사시킨 거래에 관해서 그 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 공인중개사 업무를 수행하도록 하였다.
(2) 판결요지 – 공인중개사법 위반, 중개보조원 및 공인중개사 모두 형사처벌
(3) 판결이유 - 공인중개사법 제49조 제1항 제7호가 금지하고 있는 ‘중개사무소등록증의 대여’란 다른 사람이 그 등록증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하는 것이고, ‘자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 행위’란 다른 사람이 스스로 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하는 것은 아니라고 하더라도, 중개보조원이 행할 수 있는 업무 범위를 벗어나 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 의미한다고 보아야 한다.
(4) 중개행위에 해당하는지 여부는, 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 위 법률의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정하여서는 아니되고, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결 참조).
(5) 한편 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 하는바, 무자격자가 성사시킨 거래에 관해서 그 계약서에 자신(공인중개사)의 인감을 날인하는 방법으로 자신이(공인중개사가) 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 하였다면 이는 위 법률이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9334 판결 등 참조)고 할 것이다.
(6) 이러한 법리는 ‘자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하는 행위’에도 마찬가지로 적용되므로, 개업공인중개사가 다른 사람에게 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 등 실질적인 중개업무를 하게 하면서 단지 형식적인 계약서의 작성에만 관여하였다면, 이는 공인중개사법 제19조 제1항을 위반한 것이다
2. 중개보조원의 불법행위 및 공인중개사의 사용자 책임 - 부산지방법원 2023. 1. 20. 선고 2021나65705 판결
(1) 개업공인중개사의 사용자 책임 - 민법 제756조
(2) 개업공인중개사가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때에 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지며, 그 경우 개업공인중개사 역시 공인중개사법 제30조 제1항 및 제15조 제2항에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조).
(3) 민법 제756조 내지 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중개보조원이 업무수행 중의 불법행위로 원고에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다(피고가 위와 같은 이 사건 임대차계약에 직접 관여하지 않았다는 사유만으로 그 책임이 면책되는 것은 아니다).
(4) 손해배상책임의 범위 - 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도, 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다(대법원 2018. 2. 13. 선고 2015다242429 판결 등 참조). 사용자가 피용자의 과실에 의한 불법행위로 인한 사용자책임을 부담하는 경우와 마찬가지로 피용자의 고의에 의한 불법행위로 인하여 사용자책임을 부담하는 경우에도 피해자에게 그 손해의 발생과 확대에 기여한 과실이 있다면 사용자책임의 범위를 정함에 있어서 이러한 피해자의 과실을 고려하여 그 책임을 제한할 수 있다. 그리고 민법상의 과실상계제도는 채권자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 아니한 경우 공평의 원칙에 따라 손해의 발생에 관한 채권자의 그와 같은 부주의를 참작하게 하려는 것이므로 단순한 부주의라도 그로 말미암아 손해가 발생하거나 확대된 원인을 이루었다면 피해자에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다(대법원 2010. 8. 26. 선고 2010다37479 판결 등 참조).
3. 중개보조원과 체결한 중개수수료 약정 무효 - 서울서부지방법원 2008. 9. 11. 선고 2008나96 판결
(1) 중개보조원 중개행위로 5백만원 벌금 약식명령 형사판결 확정 + 계약당사자에게 약정한 중개수수료 3천만원 청구 BUT 중개보조원과의 지급약정은 강행법규 위반, 무효 주장 + 약정한 중개수수료 지급 거절 + 법원 판결 – 무효
(2) 판결 요지 - 부동산 중개업법이 부동산 중개업을 영위할 수 있는 자격요건을 엄격히 규정하고, 중개업자의 준수사항 및 그 위반시의 제재에 대하여도 자세히 규정하고 있는 이유는, 구 부동산 중개업법 등 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개행위는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다는 점 등을 고려한 때문인 것으로 보이는바, 부동산 중개업을 영위할 자격이 없는 자가 구 부동산 중개업법 등 금지규정 위반 행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 부동산 거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 그렇다면, 앞서 본 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산 중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 위와 같은 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 구 부동산 중개업법 등 관련 법령에서 정한 자격 요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효라고 보는 것이 타당하다.
첨부: 대구지방법원 2019. 5. 21. 선고 2018노4066 판결
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