방해금지기간__글19건

  1. 2019.11.29 허위매출, POS 조작 가공매출 입력 사기 - 권리금계약 취소 + 권리금 반환 명령: 서울서부지방법원 2019. 9. 10. 선고 2018가단221389 판결
  2. 2019.11.29 허위매출, POS 조작 가공매출 입력 사기, 권리금 1억8천5백만원 사안 – 매도인에게 권리금 전액 + 컨설팅비 5백만원을 손해배상 명령: 부산지방법원 동부지원 2019. 5. 16. 선고 2016가합904 판결
  3. 2019.11.29 허위매출, POS 조작 가공매출 입력, 권리금 1억2천만원 사안 - 매도인 사기죄 징역 1년6월 집행유예 3년 선고: 서울남부지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018고단898 판결
  4. 2019.01.04 [허위매출사기] 카페 점포의 매출 및 순이익 규모를 속인 경우 – 기망으로 인한 불법행위 인정 + 권리금 및 중개수수료 50% 상당액 손해배상 책임: 서울중앙지방법원 2015나20963 판결
  5. 2019.01.04 [허위매출사기] 카페 점포의 매출 규모를 속인 경우 + 허위 POS 자료 제시 – 사기로 계약취소 + 권리금 전액 반환 명령: 서울고등법원 2012나15284 판결
  6. 2019.01.04 [허위매출분쟁] 가게 양도인 허위매출, 매출조작 사기 사안 – 형사처벌 수위: 2018년 상반기 선고 판결 사례
  7. 2019.01.04 [허위매출분쟁] 속인 적 없다는 매도인 주장 BUT 허위매출, 매출조작 인정, 판단이유: 대구지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017고단3000 판결
  8. 2019.01.04 [사기성립쟁점] 사기죄의 구성요건 ‘기망’의 의미 및 고지의무 위반이 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성하는 경우: 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결
  9. 2019.01.03 [상가매출사기] 커피숍 양도 권리금 목적으로 허위매출, 포스 조작 사안 – 포스조작 CCTV 등 직접증거 없는 상황에서도 사기죄 인정: 부산지방법원 2018. 5. 18. 선고 2017노4298 판결
  10. 2018.10.26 [상가임대차쟁점] 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 but 모든 계약서에 부동문자로 포함된 독점권 특약 아님 + 상가점포별 분양계약서 내용 다름: 특정점포의 업종독점권 불인정 사례 - 수원..
  11. 2018.10.26 [상가임대차쟁점] 상가점포 업종제한 및 업종 독점권 보호요건 + 업종제한 위반 점포에 대한 영업금지청구권 + 민사소송절차 등 실무적 포인트
  12. 2018.10.26 [상가권리금쟁점] 상가 임대차인의 권리금 회수기회 보호 관련 실무적 포인트
  13. 2018.10.26 [상가권리금분쟁] 임대차기간 5년 경과 후 임차인의 권리금 회수기회 인정 + 권리금에 상당한 손해배상금액 산정: 대구지방법원 서부지원 2018. 10. 2. 선고 2017가단56817 판결
  14. 2018.08.27 [상가권리금쟁점] 임대인의 임차인에 대한 권리금회수방해 금지기간 – 임대차종료 직전 3개월 한정: 대구고등법원 2017. 11. 15. 선고 2017나21917 판결
  15. 2018.08.27 [상가권리금쟁점] 상가 임대차인의 권리금 회수기회 보호 관련 실무적 포인트
  16. 2018.07.06 [상가건물 임대차보호법] 임차인의 권리금에 관한 권한과 원상회복의무의 관계 + 차임증액 비율의 제한이 1년 단위로 적용되는지 여부
  17. 2018.01.03 [상가권리금분쟁 - 3] 임대차기간 5년을 초과한 임차인의 권리금 회수기회 인정: 대구지방법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770 판결
  18. 2018.01.03 [상가권리금분쟁 - 2] 임대인의 임차인에 대한 권리금회수방해 금지기간 – 임대차종료 직전 3개월 한정: 대구고등법원 2017. 11. 15. 선고 2017나21917 판결
  19. 2018.01.03 [상가권리금분쟁 – 1] 상가 임대차인의 권리금 회수기회 보호 관련 실무적 포인트

 

 

 

카페 매출사기 사안 권리금반환 + 컨설팅비 반환 명령: 수원지방법원 성남지원 2013가단3155 판결

 

사안: 카페의 실제 월 평균 매출액 23십여만 원인데 매수인에게 월 700만원에서 800만원이라고 속여 권리금 4,000만원 받음

 

판결요지: 사기를 원인으로 하는 점포 양도계약 취소 인정 + 원상회복 의무로서 매도인은 받은 권리금을 부당이득으로 매수인에게 반환할 것 + 부동산 중개인의 컨설팅 비용도 반환할 것 + 매수인이 지출한 인테리어 비용은 특별손해로서 매도인 책임 불인정

 

상가 영업의 양도양수계약을 체결함에 있어 양수인으로 하여금 영업을 양수하는 계약을 체결하도록 하는 동기 및 양도인과 양수인 사이에 권리금을 정하는 가장 중요한 기준은 바로 그 상가의 매출이라 할 것인데, 상가의 매출액은 영업 양도인만이 알 수 있는 정보이고 영업 양수인으로서는 양도인이 제공하는 정보에 전적으로 의존할 수 밖에 없으므로, 영업양도양수계약을 체결함에 있어 양도인은 양수인에게 양도의 목적물인 영업의 정확한 매출 정도를 고지하여야 할 신의칙상 의무가 있다.

 

그럼에도 불구하고, 이 사건 영업양도계약을 체결하면서 매출액을 2~3배 이상 과장하여 고지하였고, 위에서 본 것처럼 임대인에게 지급하여야 할 이 사건 커피점의 월 임료는 167만 원이고 월 기본 관리비는 70만 원으로 그 합계약은 237만 원에 이르는데, 2011. 8월부터 11월까지의 이 사건 커피점의 월 평균 매출은 임료와 기본관리비의 합계액을 가까스로 상회하는 정도이어서, 만일 매수인이 매도인의 영업기간 동안의 이 사건 커피점의 정확한 매출액을 알았더라면 이 사건 영업양도계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 추단되므로, 이 사건 영업양도계약은 매도인의 기망에 의하여 체결된 사기로 인한 법률행위라 봄이 상당하다.

 

매수인은 이 사건 소장에서 위 계약이 사기에 의한 계약임을 이유로 이 사건 영업양도계약을 취소한다는 의사를 표시하였으므로, 이 사건 영업양도계약은 소장송달일 적법하게 취소되었는바, 그렇다면 매도인은 매수인에게 이 사건 영업양도계약에 의하여 지급받은 영업양도의 대가 4,000만원(권리금)을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.

 

또한, 이 사건 커피점을 인도받은 이후 지출한 인테리어 비용 19,746,750원 및 지급한 컨설팅 수수료 150만 원 상당을 불법행위에 의한 손해배상청구로서 구하고 있으므로 보건대, 앞서 판단한 바에 의하면 피고가 원고에게 이 사건 영업양도계약을 체결함에 있어 신의칙상 고지하여야 할 의무가 인정되는 매출액에 관하여 사실과 다르게 고지함으로서 기망하였고, 이는 위법한 행위에 해당하여 불법행위가 성립하는바, 피고는 그로 인해 원고가 입은 인과관계 있는 손해를 배상할 책임이 있다.

 

우선 원고가 이 사건 영업양도계약을 체결하면서 중개를 담당한 주식회사 **창업에 수수료 명목으로 150만 원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 위 수수료는 피고의 기망이 없었더라면 원고가 이 사건 영업양도 계약을 체결하지 아니하였을 것이고 그 계약을 체결하지 아니하였더라면 지출하지 아니하였을 비용이며 계약이 체결되는 경우 중개수수료 상당의 비용을 지급하였을 것이라는 점을 피고도 알았다거나 알 수 있었을 것으로 보이므로, 위 비용은 피고의 불법행위와 상당인과관계가 인정되는 손해인바, 피고는 원고에게 불법행위로 인한 손해배상으로서 150만 원을 지급할 의무가 있다.

 

그러나, 매수인이 이 사건 커피점을 인도받은 후 인테리어 비용 등으로 지출하였다는 19,746,750원 상당의 손해는 이른바 특별손해(민법 제763, 393조 제2)로서 매도인이 위와 같은 비용의 지출을 알았거나 알 수 있었음을 인정할 만한 별다른 자료가 없으므로, 매수인의 이 부분 청구는 이유 없다.

 

첨부: 서울서부지방법원 2019. 9. 10. 선고 2018가단221389 판결

 

KASAN_허위매출, POS 조작 가공매출 입력 사기 - 권리금계약 취소 권리금 반환 명령 서울서부지방법원 20

서울서부지방법원 2019. 9. 10. 선고 2018가단221389 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 11. 29. 14:00
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허위매출 POS 매출조작 입력 사기 인정, 계약취소, 권리금 전액 반환 명령: 서울고등법원 201215284 판결

사안: 실제 월 매출액 1,200만원에서 1,700만원 정도, 매수인에게 매출 규모를 최대 월 2,500만원, 평균 2,200만원에서 2,300만원으로 속임. 허위 POS 매출 자료 제시. 권리금 24,000만원 받음

 

판결요지: 사기로 인한 계약취소 인정 + 원상회복으로 매도인은 권리금 전액을 매수인에게 반환할 것

 

거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 경우에는 위법한 기망행위로 평가될 수 있을 것인바, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 권리금을 지급하고 인수하려는 원고에게 매출 정도나 수익 여부를 알려주는 정도를 벗어나, 매도중개를 의뢰한 직후부터 1달여 이상 기간 동안 실제로는 매출이 없음에도 있는 것처럼 허위의 가공 매출을 POS에 기록하고, 계약을 체결하려는 상대방인 원고에게 허위 매출이 포함된 POS 매출자료를 인쇄하여 제시함으로써실제매출보다많은매출이있는것처럼고지한행위는사회상규를벗어난위법한기망행위로평가하지않을수없다.

 

또한 점포 권리금계약에 있어서 권리금은 매출액뿐만 아니라 영업권, 노하우, 점포의 위치, 성장가능성, 시설비용 등 여러 요소를 종합적으로 평가하여 산정하는 것이기는 하나, 그 중에서도 당해 점포의 매출액은 권리금 산정에 있어서 매우 중요한 요소라 할 것이고, 나아가 정확한 매출자료를 제시받았더라면 계약을 체결하지 않았거나 최소한 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 사정이 있다면 위법한 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있다고 할 것인바, 피고가 제시한 매출자료에 기재된 총 매출액(23,109,890)에 포함된 허위 매출액(6,451,570)의 규모에 비추어, 원고가 피고로부터 허위 매출이 배제된 실제 매출자료를 제시받았고 따라서 이 사건 점포의 매출로는 피고 스스로 고지한 바와 같은 손익분기점을 초과하지 못하는 적자상태라는 점을 알았더라면 이 사건 권리금계약을 체결하지 않았거나 최소한 동일한 권리금으로는 이 사건 점포를 양도받지 않았을 것으로 보이므로, 피고의 기망행위와 이 사건 권리금계약 체결 사이에는 인과관계도 있다고 할 것이다.

 

따라서 원고는 피고의 허위의 매출자료 제시라는 기망행위에 속아 피고와 이 사건 권리금계약을 체결하기에 이른 것이므로 이를 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있다고 할 것인데, 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로서 위 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, 피고는 원고에게 원상회복의무의 이행으로서 지급받은 권리금 24,000만원을 지급할 의무가 있다.

 

첨부: 부산지방법원 동부지원 2019. 5. 16. 선고 2016가합904 판결

 

KASAN_허위매출, POS 조작 가공매출 입력 사기, 권리금 1억8천5백만원 사안 – 매도인에게 권리금 전액

부산지방법원 동부지원 2019. 5. 16. 선고 2016가합904 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 11. 29. 13:00
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1. 매출 과장과 권리금 사기 분쟁의 쟁점

상거래상 필요한 선전, 광고, 설명에 있어서 일정한 범위의 과장이나 허위는 용인됩니다. 그 범위를 넘어서 법적 책임이 문제되는 선이 어느 정도인지 판단하는 것이 어렵습니다. 또한, 허용범위를 벗어나 법적책임이 문제되는 해당 기망행위를 구체적으로 입증하는 것은 더욱 어렵습니다. 때문에 현실적으로 허위 또는 과장광고가 빈번하게 문제되지만 실제로 사기죄로 형사처벌까지 받는 경우는 그리 많지 않습니다.

 

2. 기본 법리

형법 제347(사기) 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

 

대법원 1992. 9. 14. 선고 912994 판결: 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고, 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니하는 바,

 

일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나

거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다.

 

사기죄의 구성요건 기망의 의미 및 고지의무 위반이 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성하는 경우: 대법원 2018. 8. 1. 선고 201720682 판결

 

사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다.

 

따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다.

 

사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 고의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 등과 같은 객관적인 사정을 종합하여 판단하여야 한다. 민사상 금전대차관계에서 채무불이행 사실을 가지고 바로 차용금 편취의 고의를 인정할 수는 없으나 피고인이 확실한 변제의 의사가 없거나 또는 차용 시 약속한 변제기일 내에 변제할 능력이 없는데도 변제할 것처럼 가장하여 금원을 차용한 경우에는 편취의 고의를 인정할 수 있다.”

 

판결문 첨부: 서울남부지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018고단898 판결

 

KASAN_허위매출, POS 조작 가공매출 입력, 권리금 1억2천만원 사안 - 매도인 사기죄 징역 1년6월 집행유예

서울남부지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018고단898 판결.pdf

 

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작성일시 : 2019. 11. 29. 11:43
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사안: 실제 운영상 적자인데 매수인에게 월 1,800만원에 매출, 순이익 매월 500만원으로 속여 권리금 7,800만원 받음

 

판결요지: 양도인과 중개인의 기망행위 인정 + 권리금 및 중개수수료 배상 의무 인정 + 매수인의 과실 고려 책임범위 50% 감액

 

재산적 거래관계에서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 이는 구체적 사정을 알았다면 상대방이 계약을 체결하지 않았거나, 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우, 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 알릴 의무가 있다(대법원 2014.7. 24. 선고 201397076 판결 등 참조).

 

매수인 원고가 이 사건 커피집의 매출액과 수지를 올바로 알았다면 이 사건 계약을 체결하지 않았을 것으로 봄이 상당하다. 매도인은 이 사건계약의 당사자로서, 중개인은 이 사건 계약 체결을 중개한 사람으로서 이러한 사정을 매수인 원고에게 알릴 신의칙상 의무가 있다.

 

매도인과 중개인은 고지의무를 위반한 불법행위로 인해 매수인이 입은 손해, 이 사건 권리금과 이 사건 수수료 상당액을 공동하여 배상할 의무가 있다.

 

, 영업양도계약의 협상 과정에서, 양도인은 대금을 올려받기 위해 중개인은 계약체결을 성사시켜 수수료를 받기 위해 매물의 가치 평가의 근거가 되는 매출액과 수지를 과장할 유인이 있다. 원고는 원고의 책임으로 이 사건 커피집의 영업상태 등을 시간과 노력을 들여 알아보아야 하는데 짧은 시간에 피고들이 제공한 자료에 상당부분 의존하여 이 사건 커피집의 양수계약을 체결한 잘못이 있다. 원고의 과실을 참작하여 피고들의 손해배상책임을 원고 손해액의 50%로 감액한다.

 

KASAN_[허위매출사기] 카페 점포의 매출 및 순이익 규모를 속인 경우 – 기망으로 인한 불법행위 인정 권리금

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작성일시 : 2019. 1. 4. 10:30
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사안: 실제 월 매출액 1,200만원에서 1,700만원 정도, 매수인에게 매출 규모를 최대 월 2,500만원, 평균 2,200만원에서 2,300만원으로 속임. 허위 POS 매출 자료 제시. 권리금 2 4,000만원 받음

 

판결요지: 사기로 인한 계약취소 인정 + 원상회복으로 매도인은 권리금 전액을 매수인에게 반환할 것

 

거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 경우에는 위법한 기망행위로 평가될 수 있을 것인바, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 권리금을 지급하고 인수하려는 원고에게 매출 정도나 수익 여부를 알려주는 정도를 벗어나, 매도중개를 의뢰한 직후부터 1달여 이상 기간 동안 실제로는 매출이 없음에도 있는 것처럼 허위의 가공 매출을 POS에 기록하고, 계약을 체결하려는 상대방인 원고에게 허위 매출이 포함된 POS 매출자료를 인쇄하여 제시함으로써 실제 매출보다 많은 매출이 있는 것처럼 고지한 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위로 평가하지 않을 수 없다.

 

또한 점포 권리금계약에 있어서 권리금은 매출액뿐만 아니라 영업권, 노하우, 점포의 위치, 성장가능성, 시설비용 등 여러 요소를 종합적으로 평가하여 산정하는 것이기는 하나, 그 중에서도 당해 점포의 매출액은 권리금 산정에 있어서 매우 중요한 요소라 할 것이고, 나아가 정확한 매출자료를 제시받았더라면 계약을 체결하지 않았거나 최소한 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 사정이 있다면 위법한 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있다고 할 것인바, 피고가 제시한 매출자료에 기재된 총 매출액(23,109,890)에 포함된 허위 매출액(6,451,570)의 규모에 비추어, 원고가 피고로부터 허위 매출이 배제된 실제 매출자료를 제시받았고 따라서 이 사건 점포의 매출로는 피고 스스로 고지한 바와 같은 손익분기점을 초과하지 못하는 적자상태라는 점을 알았더라면 이 사건 권리금계약을 체결하지 않았거나 최소한 동일한 권리금으로는 이 사건 점포를 양도받지 않았을 것으로 보이므로, 피고의 기망행위와 이 사건 권리금계약 체결 사이에는 인과관계도 있다고 할 것이다.

 

따라서 원고는 피고의 허위의 매출자료 제시라는 기망행위에 속아 피고와 이 사건 권리금계약을 체결하기에 이른 것이므로 이를 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있다고 할 것인데, 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로서 위 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, 피고는 원고에게 원상회복의무의 이행으로서 지급받은 권리금 2 4,000만원을 지급할 의무가 있다.

 

KASAN_[허위매출사기] 카페 점포의 매출 규모를 속인 경우 허위 POS 자료 제시 – 사기로 계약취소 권

 

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작성일시 : 2019. 1. 4. 10:00
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1.     대구지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017고단3000 판결 권리금 155백만원 사안, 징역 1

2.     부산지방법원 2018. 1. 17. 선고 2017고단2328 판결 권리금 7천만원 사안, 징역 6, 집행유예 1, 80시간 사회봉사 명령

3.     서울북부지방법원 2018. 2. 7. 선고 2017고단5113 판결 권리금 15백만원 사안, 징역 1, 집행유예 2, 80시간 사회봉사명령

 

 

 

KASAN_[허위매출분쟁] 가게 양도인 허위매출, 매출조작 사기 사안 – 형사처벌 수위 2018년 상반기 선고 판결

 

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작성일시 : 2019. 1. 4. 09:00
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쟁점: 매도인의 허위매출, 매출조작 입증 문제 통상 매도인은 허위매출은 없다고 주장하므로 매수인에게 입증책임 있음

 

법원의 판단 사기 유죄 판결, 징역 1년 선고

 

 

 

첨부: 대구지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017고단3000 판결

대구지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017고단3000 판결 .pdf

KASAN_[허위매출분쟁] 속인 적 없다는 매도인 주장 BUT 허위매출, 매출조작 인정, 판단이유 대구지방법원 20

 

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작성일시 : 2019. 1. 4. 08:30
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사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다.

 

따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다.

 

사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 고의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 등과 같은 객관적인 사정을 종합하여 판단하여야 한다. 민사상 금전대차관계에서 채무불이행 사실을 가지고 바로 차용금 편취의 고의를 인정할 수는 없으나 피고인이 확실한 변제의 의사가 없거나 또는 차용 시 약속한 변제기일 내에 변제할 능력이 없는데도 변제할 것처럼 가장하여 금원을 차용한 경우에는 편취의 고의를 인정할 수 있다.”

 

KASAN_[사기성립쟁점] 사기죄의 구성요건 ‘기망’의 의미 및 고지의무 위반이 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를

 

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작성일시 : 2019. 1. 4. 08:13
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사안의 개요 - 2개월 동안 매일 허위매출 포스 조작 but 직접 증거 없음

법원의 판단

 

판결요지 사기죄 인정

 

첨부: 부산지방법원 2018. 5. 18. 선고 20174298 판결

 

KASAN_[상가매출사기] 커피숍 양도 권리금 목적으로 허위매출, 포스 조작 사안 – 포스조작 CCTV 등 직접증거

부산지방법원 2018. 5. 18. 선고 2017노4298 판결 .pdf

 

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작성일시 : 2019. 1. 3. 12:00
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1. 분양계약 및 사안의 개요

건물 중 119호 점포 분양 계약서: 아래와 같이 시작 줄에 업종독점권 특약 추가, 수기는 아니고 인쇄본으로 119호 점포의 약국 독점권 명시 + 참고로 병원용 점포도 동일 유사함 but 나머지 다른 점포에는 그와 같은 독점권 특약사항 기재 없음

 

 

그 외 일반 점포 위 제4조 본문만 있음 생활 편의시설 용도그 하단의 업종독점권 관련 특칙 없음.

 

분쟁 발생: 다른 용도로 사용하여 온 213호 점포에 약국 입점 + 경쟁영업으로 기존 119호 약국의 매출 및 손해발생 (213호 점포 분양계약서에는 특약 조항 없음)

 

2. 상가 업종 독점권 관련 법리

건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 등 참조).

 

이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 하는데(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 등 참조),

 

이러한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.”

 

3. 구체적 사안에 대한 법원의 판단

. 독점권 인정에 유리한 사실들

213호 점포는 피고가 약국 영업을 하기 전까지 ○○등 약국 이외의 영업으로 임대되어 온 사실, 이 사건 건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행) 8조 제4호에 의하면 관리사무소에 사전 승인 없이 전유부분의 전부 또는 일부를 지정된 용도와 업종 이외의 목적에 사용하는 행위가 금지사항으로 규정되어 있는 사실, 이 사건 건물 내 동일 업종 입점 제한 요청의 협조문이 작성되기도 한 사실, 이 사건 건물 상가번영회 규약 제13조 제7호는 기 설정된 업종과 중복되는 업종으로 변경하여 동일업종 영업하는 행위, 동일업종 신규 입점을 할 수 없다(1업종 1점포 원칙)’고 규정하고 있는 사실, 이 사건 건물의 각 점포 분양계약서 제4조 제1항은 수분양자는 생활편의시설 용도로 사용하여야 한다고 기재되어 있고 일부 병의원들의 경우에는 진료과목도 명시된 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 분양계약서 제4조 제1항에는 제119호 점포 이외에는 약국으로 분양하지 않는다고 기재되어 있는 사실

 

. 독점권 인정에 불리한 사실들

건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 지정하여 분양하거나 일부 점포에 대하여만 업종을 지정하여 분양하여 점포 입주자들 상호간 업종제한의무를 부담하는 경우라면, 각 점포 수분양자들은 자신들에게 지정된 업종을 독점 운영할 수 있는 권리를 얻음과 동시에 다른 점포 수분양자들에게 지정된 업종은 운영할 수 없는 의무를 부담하게 되므로, 그에 관한 내용을 분양계약서 등에 기재하여 명확히 하는 것이 일반적이나, 119호 점포를 제외한 213호 점포를 포함한 다른 나머지 점포들에는 업종지정에 관한 내용이 존재하지 아니한다. 이에 대하여 원고들은 이 사건 건물 각 점포의 분양계약서상 생활 편의시설이라고 규정한 것이 용도를 지정한 것이라고 주장하나, 이는 독점적 영업권을 위해 업종을 지정한 것이라기보다는 당시 관계 법령에 따라 체육시설이 아닌 기타 시설에 관하여 포괄적으로 용도를 지정하여 놓은 것에 불과하고(원고들 주장에 의하더라도 생활편의시설은 주민들의 생활편익을 위하여 필요하다고 인정되는 시설 모두를 일컫는 바 각 점포의 용도를 지정하기 위한 적절한 표현이 아니다), 위 건물 내 각 병원들도 업종이 지정된 것이 아니라 체육시설이 아닌 기타 편의시설 중 하나로 분양된 것으로 보인다.

 

건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행)이 유효하다고 하더라도 위 규약 제8조 제4호는 지정된 업종이 있는 경우를 전제로 하여 임의로 업종을 변경하는 것을 금지하는 것인 바 이 사건 건물 점포에 적용될 것은 아니다. 또한, 이 사건 건물의 상가번영회 관리규약 및 업종제한에 관한 위 협조문은 그것이 유효하다 하더라도 이 사건 분양계약 후 동종업종에 대한 민원이 계속 제기되자 협조하여 줄 것을 당부하는 차원에서 작성된 것으로 보이는바, 이 사건 건물의 각 점포 전체에 용도가 지정되어 있다고 보기 어렵다.

 

건물의 각 점포는 점포들의 위치, 분양면적, 분양시점 등을 기준으로 분양대금이 결정되어 분양된 것으로 보이는 점, 단지 제119호 점포에 관해서는 수분양자의 요청으로 분양계약서상 제4조 제1항과 같은 업종지정 문구가 기재된 것으로 보이는 점, 분양계약 후 제119호 점포 이외에 다른 약국영업 점포가 제한적으로 입점되었다고 하더라도 이는 단지 건축주가 서로 업종이 겹치지 않게 분양하였거나 수분양자가 동종 업종을 피하여 분양받았기 때문인 것으로 보일 뿐인 점 등에 비추어 보면, 119호 점포에 관하여만 독점적인 업종 지정이 있었다고 보기도 어렵다.

 

설령 제119호 점포에 대하여만 약국 업종을 독점적으로 보장한 것이라고 보더라도, 업종제한 등 수인의무는 상가 수분양자들 사이에서 이를 수인하기로 하는 동의를 기초로 발생하는 것인바 전체 수분양자들과의 분양 계약과정에서 일부 점포에 대한 업종지정사항을 계약의 내용으로 편입시키거나 일부점포에 대해서 업종지정이 있었다는 사정이 수분양자들 모두에게 충분히 공시되어 있어야 할 것인데, 213호 점포 분양계약은 제119호 점포 분양계약보다 먼저 체결된 점, 망 김○○은 제119호 점포 이외에 다른 점포(118, 208, 213)들을 임차하여 약국 영업을 하여 온 점 등에 비추어 보면, 제출된 증거들만으로 다른 수분양자들이 제119호 점포 이외 점포의 약국영업 제한에 관하여 묵시적으로나마 수인하기로 동의하였다고 인정하기에도 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 

. 판결요지

건축주가 이 사건 건물의 각 점포를 분양하면서 각 점포별로 업종을 제한하여 분양하였다거나 제119호 점포에 약국 영업을 독점적으로 보장하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 213호 점포로 인하여 원고의 독점적 영업권이 침해받았음을 전제로 한 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.”

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 but 모든 계약서에 부동문자로 포함된 독점권 특약

 

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작성일시 : 2018. 10. 26. 11:00
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1. 분양계약서에서 상가 점포의 업종 제한 특약 - 계약자유 사항

대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 요지 분양 계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등참조).”

 

2. 일부 상가에만 업종 지정 또는 제한 + 나머지 상가에는 업종 미지정 또는 제한 없는 경우 지정된 상가의 업종제한 및 독점권 보호 특약 유효

대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 요지 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.”

 

3. 상가 업종제한을 위반한 수분양자, 매수인, 임차인에 대한 영업금지청구권

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 요지 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고,

 

따라서 점포수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2006. 7. 4.2006164, 165 결정 등 참조).”

 

4. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고,

 

관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한새로 설정하거나 변경할 수도 있는데,

 

이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

 

다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.”

 

대법원 2006. 7. 4. 2006164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.”

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)

규약의 설정 · 변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

5. 상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음

 

 

6. 계약서 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

 

7. 상가 매수인이나 임차인의 업종제한 주장 및 독점권 보호 법적 요건을 충족한 절차를 통해 유효하게 제정된 관리규약의 업종제한 규정이 있는 경우 또는 분양계약서의 이면계약이나 특약이 아니라 공식 계약조건으로 업종제한 규정을 포함한 경우

 

8. 경매 낙찰자의 경우 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약이 있는지 알 수 없었다는 이유로 업종제한에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 없음 + 상가 업종제한 규정을 적용 받지 않는다는 취지의 하급심 판결 있음. 대법원 판결 없음. 불확정 상황.

 

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상가점포 업종제한 및 업종 독점권 보호요건 업종제한 위반 점포에 대한 영업금지청구권

 

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작성일시 : 2018. 10. 26. 10:00
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1. 임차인의 임대차계약갱신 요구권 기간 한도 종전 임대차 기간 5+ 개정법 10

구 상임법 제10(계약갱신 요구 등) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

2. 총 임대차 기간 5년 경과 후 권리금 회수기회 보호 여부

위 법정 계약갱신요구권의 5년 기간제한 규정과 달리 권리금 회수기회 보호 조항에서는 기간에 관한 규정이 없습니다. 5년 기간제한 규정이 유추 적용될 것인지에 대하여 하급심 판결은 엇갈리고 있고, 아직 대법원 판결은 나오지 않았습니다.

 

최근 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016108968 판결에서는 한 점포에서 약 27년간 떡집을 운영한 임차인에게 권리금 회수기회를 인정하는 취지로, 권리금회수기회 보호조항에 임차인의 계약 갱신 요구 권 행사의 시적 한계를 규정한 제10조 제2항이 유추적용 되지 않는다고 판결하였습니다. 비록 대법원 판결이 나오기 전이지만 현재로서는 통용되는 하급심 판결로 보아도 무방할 것입니다.

 

3. 임차인의 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 임대인에 대한 손해배상청구 요건

상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

. 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 존재

권리금은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 받는 것입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 아니 된다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 발생한 경우 그 손해를 임대인에게 청구할 수 있다는 구조입니다.

 

여기서 권리금 회수 방해 행위는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 거절하거나 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우 등입니다.

 

. 임차인의 입증책임

임대인에게 손해배상을 청구하는 임차인이 임대인의 방해 행위존재를 주장, 입증해야 합니다. 기존 임차인은 임대차기간 만료일 3개월 전에 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요구해야 합니다. 그렇지 않으면 임대인의 방해 행위가 생길 수 없습니다.

 

따라서 적어도 임대차 기간이 끝나기 3개월 전 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 해 달라고 요청해야 합니다. 이때 신규임차인의 정보를 상세하게 적어 보내는 것이 바람직합니다. 임차인은 임대인에게 신규 임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 할 의무가 있습니다.

 

또한 소송상 입증을 위해 내용증명으로 보내는 것이 좋습니다. 임대인의 거절이 요건이므로 거절한 증거자료를 명확하게 확보하는 것이 좋습니다.

 

4. 임차인 보호를 위한 강행규정

상임법 제15이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”

 

설령 임대차계약에서 임차인에게 권리금 불인정, 권리금 회수기회 불인정, 임대인에 대한 손해배상을 청구하지 않는다는 약정 등 임차인에게 불리한 내용을 기재하였다고 해도 그와 같은 계약조항은 효력이 없습니다. 여전히 임대인은 임차인에게 신규임차인으로부터 권리금 회수할 수 있는 기회를 보장해야 하고, 이를 위반한 경우 손해를 배상하여야 합니다.

 

5. 손해액 산정문제

임차인의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 임대인의 손해배상 책임은 그 권리금 액수 에 직결되는 사항입니다. 따라서 권리금 액수를 결정해야 하는데, 감정평가사의 권리 금액 수 감정 등 증거방법이 사용됩니다. 그런데 권리금의 속성상 현실적으로 정확한 권리금의 액수 산정은 불가능하고 법원의 결단에 의해 정해질 수밖에 없습니다.

 

따라서 임차인 입장에서는 현실적으로 거래되는 권리금을 모두 손해배상 액수로 인정받기 어렵습니다. 정황증거 등 다양한 자료를 수집하여 제출하여 재판부에서 최대 금액을 인정받도록 노력하는 수밖에 다른 대안은 없습니다.

 

KASAN_[상가권리금쟁점] 상가 임대차인의 권리금 회수기회 보호 관련 실무적 포인트.pdf

 

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작성일시 : 2018. 10. 26. 09:00
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임대인은 신규임차인 D와의 임대차계약 체결에 관하여 아무런 협의를 하지 않고 정당한 이유 없이 임대차계약 체결을 거절하여 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받을 것을 방해하였고 이로써 임차인에게 손해를 입혔다. 임대인은 임차인에게 신규 임차인 D가 지급하기로 한 권리금과 이 사건 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.

 

이 사건 점포에 대한 무형재산의 가치는 상가건물 임대차보호법 제10조의7에 따른 국토교통부고시 감정평가 실무기준에 의하여 과거 매출자료 등을 기준으로 기존 영업이익을 분석하여 장래 발생할 것으로 기대되는 합리적인 영업이익을 추정하고 이를 현재가치로 할인 또는 환원하여 산정하는 수익환원법을 적용하여 산정한 것이고, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2014. 12. 11. 선고 201392866 판결 등 참조).

 

임대차계약의 필요비와 권리금 회수기회 보호의무 위반에 따른 손해배상의무는 그 성격을 달리하는 것인 점, 상가건물 임대차보호법 제10조의3은 영업시설ㆍ비품에 대한 재산적 가치를 명시적으로 권리금의 범위에 포섭하고 있고, 10조의7에 따른 국토교통부고시 감정평가 실무기준 역시 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖춘 재산을 유형재산으로 평가하고 있으며, 15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있으므로, 유형재산 부분도 권리금 상당의 손해액에 포함된다고 봄이 타당하다. 다만 위 자전거 등은 모두 쉽게 수거해갈 수 있는 것들로 피고 B이 현재 그 소유자로서 그 가치를 보유하고 있으므로, 공평의 원칙 상 손익상계의 법리에 따라 아래와 같이 손해액에서 공제함이 타당하고, 임대인의 주장은 위 범위 내에서 이유 있다.

 

임차인은 이 사건 임대차기간인 5년간 이 사건 점포에서 유형, 무형재산의 이용이익을 누렸고, 이 사건 임대차계약이 종료된 이후에도 현재까지 위 이용이익을 누리고 있는 점, 임대인이 이 사건 임대차계약 기간인 5년간 받아야 할 차임은 합계 57,600,000원으로 피고 B의 권리금 액수에 미치지 못하는 점, 상가건물 임대차보호법의 권리금 보호조항은 이 사건 임대차계약 체결일에는 존재하지 않다가 2015. 5. 13. 신설되면서 당시 존속 중인 이 사건 임대차계약에도 적용되어 임대인이 예상하지 못한 부담이 된 점 등을 고려하여 임대인이 지급하여야 할 손해배상금을 60%로 제한한다.

 

첨부: 대구지방법원 서부지원 2018. 10. 2. 선고 2017가단56817 판결

 

KASAN_[상가권리금분쟁] 임대차기간 5년 경과 후 임차인의 권리금 회수기회 인정 권리금에 상당한 손해배상금액

대구지방법원 서부지원 2018. 10. 2. 선고 2017가단56817 판결.pdf

 

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작성일시 : 2018. 10. 26. 08:00
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해당 임대차계약에 관하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 1항의 권리금 회수 방해금지 규정이 적용된다고 하더라도, 위 규정은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간에 한정하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보호하고 임대인에게는 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니된다는 의무를 지우고 있으므로, 위 방해금지의무 부담기간 동안 임대인이 권리금 회수 방해행위를 하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 것이 인정된다면, 임차인은 상가임대차법 제10조의4 3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수는 있을지언정, 방해금지의무를 부담하는 기간이 만료된 마당에 계속해서 임대인에게 그 방해금지를 청구할 수는 없다.”

 

KASAN_[상가권리금쟁점] 임대인의 임차인에 대한 권리금회수방해 금지기간 – 임대차종료 직전 3개월 한정 대구고등

 

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작성일시 : 2018. 8. 27. 13:30
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1. 임차인의 임대차계약갱신 요구권 기간 한도 총 임대차 기간 5

상임법 제10(계약갱신 요구 등) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

2. 총 임대차 기간 5년 경과 후 권리금 회수기회 보호 여부

위 법정 계약갱신요구권의 5년 기간제한 규정과 달리 권리금 회수기회 보호 조항에서는 기간에 관한 규정이 없습니다. 5년 기간제한 규정이 유추 적용될 것인지에 대하여 하급심 판결은 엇갈리고 있고, 아직 대법원 판결은 나오지 않았습니다.

 

최근 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016108968 판결에서는 한 점포에서 약 27년간 떡집을 운영한 임차인에게 권리금 회수기회를 인정하는 취지로, 권리금회수기회 보호조항에 임차인의 계약 갱신 요구권 행사의 시적 한계를 규정한 제10조 제2항이 유추적용 되지 않는다고 판결하였습니다. 비록 대법원 판결이 나오기 전이지만 현재로서는 통용되는 하급심 판결로 보아도 무방할 것입니다.

 

3. 임차인의 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 임대인에 대한 손해배상청구 요건

상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

. 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 존재

권리금은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 받는 것입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 아니 된다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 발생한 경우 그 손해를 임대인에게 청구할 수 있다는 구조입니다.

 

여기서 권리금 회수 방해 행위는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 거절하거나 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우 등입니다.

 

. 임차인의 입증책임

임대인에게 손해배상을 청구하는 임차인이 임대인의 방해 행위존재를 주장, 입증해야 합니다. 기존 임차인은 임대차기간 만료일 3개월 전에 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요구해야 합니다. 그렇지 않으면 임대인의 방해 행위가 생길 수 없습니다.

 

따라서 적어도 임대차 기간이 끝나기 3개월 전 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 해 달라고 요청해야 합니다. 이때 신규임차인의 정보를 상세하게 적어 보내는 것이 바람직합니다. 임차인은 임대인에게 신규 임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 할 의무가 있습니다.

 

또한 소송상 입증을 위해 내용증명으로 보내는 것이 좋습니다. 임대인의 거절이 요건이므로 거절한 증거자료를 명확하게 확보하는 것이 좋습니다.

 

4. 임차인 보호를 위한 강행규정

상임법 제15이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”

 

설령 임대차계약에서 임차인에게 권리금 불인정, 권리금 회수기회 불인정, 임대인에 대한 손해배상을 청구하지 않는다는 약정 등 임차인에게 불리한 내용을 기재하였다고 해도 그와 같은 계약조항은 효력이 없습니다. 여전히 임대인은 임차인에게 신규임차인으로부터 권리금 회수할 수 있는 기회를 보장해야 하고, 이를 위반한 경우 손해를 배상하여야 합니다.

 

5. 손해액 산정문제

임차인의 권리금 회수기회 방해 행위로 인한 임대인의 손해배상 책임은 그 권리금 액수 에 직결되는 사항입니다. 따라서 권리금 액수를 결정해야 하는데, 감정평가사의 권리금액 수 감정 등 증거방법이 사용됩니다. 그런데 권리금의 속성상 현실적으로 정확한 권리금의 액수 산정은 불가능하고 법원의 결단에 의해 정해질 수 밖에 없습니다.

 

따라서 임차인 입장에서는 현실적으로 거래되는 권리금을 모두 손해배상 액수로 인정받기 어렵습니다. 정황증거 등 다양한 자료를 수집하여 제출하여 재판부에서 최대 금액을 인정받도록 노력하는 수 밖에 다른 대안은 없습니다.

 

KASAN_[상가권리금쟁점] 상가 임대차인의 권리금 회수기회 보호 관련 실무적 포인트.pdf

 

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작성일시 : 2018. 8. 27. 12:30
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1. 임차인의 권리금에 관한 권한과 원상회복의무의 관계

상가건물 임대차에 있어서, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우에 원상회복의무를 부담하는 것으로 계약하는 것이 일반적이고, 이 경우 원상회복은 임차인이 설치한 모든 시설물의 철거와 비품의 반출을 포함합니다.

 

한편, 2015년에 개정된 상가건물 임대차보호법은 권리금 보호에 관한 내용을 정하면서 권리금에 대하여 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”라고 규정하였습니다.

 

여기서, ‘영업시설·비품…의 양도 또는 이용대가’가 법에 의하여 보호받는 권리금의 한 내용을 이루기 때문에, 임차인은 원상회복의무를 이행하는 대신에 새로운 임차인과 사이에 영업시설·비품의 양도를 포함하는 권리금계약을 체결함으로써 시설물을 철거하지 않겠다고 주장할 수 있는 권리를 갖게 되는 것이 아닌가라는 의문이 생길 수 있습니다.

 

그러나, 상가건물 임대차보호법에 의한 권리금의 보호는 임대인으로 하여금 임차인이 권리금을 회수하려는 것을 방해할 수 없도록 하는 정도에 그치는 것이고(법 제10조의4), 임차인과 새로운 임차인 사이의 권리금계약으로써 임대인의 기존 권리를 제한하는 내용을 가지고 있지 않으므로, 임대인이 종전에 임차인이 설치한 시설물에 관한 권리금을 인정한 적이 있다거나 새롭게 위와 같은 권리금을 인정한 사정이 있지 아니하는 한, 임차인은 새로운 임차인과 사이의 권리금계약을 이유로 해서 자기의 원상회복의무의 이행을 거절할 수는 없습니다.

 

따라서, 임차인은 자기가 설치한 모든 시설물을 철거하고 자기의 비품을 모두 반출한 다음, ‘거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가’만을 권리금의 대상으로 할 수 있는 것입니다.

 

2. 법 제10조 제3항 단서에 의한 차임증액비율의 제한은 1년 단위로 적용되는지 여부

상가건물 임대차보호법 제10(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

11(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

시행령 제4(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

 

위 세 개의 법령조항을 차례로 읽으면, 상가건물 임대차가 갱신될 때 차임과 보증금의 인상율은 5%를 초과할 수 없다는 사실을 알 수 있습니다.

** 5%의 인상율 제한은 월차임을 포함하는 보증금액이 법 제2조 제1항 단서에 해당하는 경우(서울의 경우 61천만원을 초과하는 경우)에는 애초부터 적용이 없습니다. 왜냐하면, 법 제2조 제3항에 의하여 위와 같은 보증금액을 초과하는 임대차에 적용되는 법조항은 제3, 10조 제1, 2, 3항 본문, 10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조만이고, 10조 제3항 단서와 제11조는 적용되지 않기 때문입니다.

 

그런데, 임대차기간은 2년으로 하는 것이 보통이고, 최근에는 임차인의 갱신요구권의 영향으로 5년으로 하는 경우도 종종 있는데, 5%의 인상율 제한은 1년 단위로 적용되는 것인지, 아니면 임대차기간 전체에 적용되는 것인지가 문제됩니다. 예를 들면, 임대차기간이 2년이고 월세가 100만원이었던 임대차계약을 갱신하면서 그 기간을 5년으로 하는 경우에 월세를 1년 단위로 5%씩 인상할 수 있는 것인지(이 경우 해마다 5만원씩 증액하는 내용으로 계약하는 것이 가능합니다), 아니면 5년의 기간 동안 계속해서 105만원을 초과할 수 없는 것인지가 문제됩니다.

 

만약 5%의 인상율 제한이 임대차기간 전체에 적용되는 것으로 본다면, 임대차기간이 1년이면서 1년 단위로 재계약을 하는 경우의 임대인은 해마다 5%씩 임대료를 증액할 수 있는 반면에, 임대차기간이 2년이면서 2년 단위로 재계약을 하는 경우의 임대인은 실질적으로는 연 3%도 안 되는 비율만 증액할 수 있는 것이 되어 형평에 맞지 않게 되는 결과가 발생하므로, 5%의 인상율 제한은 1년 단위로 적용되는 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.

 

이는 법 제11조 제2항이 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하여, 그 반대해석상 1년이 지나면 다시 증액 청구를 할 수 있도록 규정한 것과도 일치하는 해석이라고 생각됩니다.

 

오승헌 변호사

전화: 02-593-3307, 팩스: 02-593-3391, 이메일: osghn@hanmail.net

서울 서초구 서초대로49 12 한승아스트라II 503 (서초동 1713-1) [: 06596]

 

KASAN_[상가건물 임대차보호법] 임차인의 권리금에 관한 권한과 원상회복의무의 관계 차임증액 비율의 제한이 1

 

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작성일시 : 2018. 7. 6. 17:00
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1. 임차인의 권리금 회수기회 인정 하급심 판결

 

상가임대차보호법에서 임차인의 법정갱신청구권이 5년까지만 보장되기 때문에, 임차인의 권리금회수기회 보호조항도 5년까지만 적용되는지 여부가 쟁점입니다. 최근 임대차 기간이 5년을 넘는 경우에도 임차인의 권리금회수기회를 인정하는 하급심 판결이 나오고 있습니다. 아직 대법원 판결은 없습니다.

 

2. 판결요지

 

상가임대차법 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정(이하 ‘이 사건 보호규정’이라 함)에 적용기간 제한 규정이 없는 점, 이 사건 보호규정이 적용되지 않는 예외 사유인 ‘계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우’는 임차인이 ‘임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’의 구체적인 사례에 해당한다는 점에서 ‘임차인이 단지 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’와 상이한 점,

 

상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권과 이 사건 보호규정은 그 취지와 내용을 서로 달리하는 점,

 

임대차기간 5년이 경과된 임대인은 신규임차인과 임대차계약을 체결하면서 현저히 고액이 아닌 한 상당한 정도의 차임과 보증금을 요구하여 관철할 수 있고 그에 따라 권리금은 감액될 수 있다는 점에서, 5년이 경과된 임대차에 이 사건 보호규정이 적용된다고 하더라도 임대인의 사용, 수익권이 과도하게 제한된다고 보기 어려운 점,

 

5년을 넘어 장기간 임차인이 영업해 온 상가건물에 형성된 유, 무형의 재산적 가치가 통상적으로 단기인 경우보다 큰 점 등을 고려하면,

 

임대차기간이 5년을 초과하여 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는 상가임대차에도 이 사건 보호규정이 적용될 수 있다고 보아야 한다.

 

KASAN_[상가권리금분쟁 - 3] 임대차기간 5년을 초과한 임차인의 권리금 회수기회 인정 대구지방법원 2017.

 

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작성일시 : 2018. 1. 3. 14:00
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해당 임대차계약에 관하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 1항의 권리금 회수 방해금지 규정이 적용된다고 하더라도, 위 규정은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’의 기간에 한정하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보호하고 임대인에게는 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니된다는 의무를 지우고 있으므로, 위 방해금지의무 부담기간 동안 임대인이 권리금 회수 방해행위를 하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 것이 인정된다면, 임차인은 상가임대차법 제10조의4 3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수는 있을지언정, 방해금지의무를 부담하는 기간이 만료된 마당에 계속해서 임대인에게 그 방해금지를 청구할 수는 없다.”

 

KASAN_[상가권리금분쟁 - 2] 임대인의 임차인에 대한 권리금회수방해 금지기간 – 임대차종료 직전 3개월 한정

 

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작성일시 : 2018. 1. 3. 13:00
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1. 임차인의 임대차계약갱신 요구권 기간 한도 – 총 임대차 기간 5  

 

상임법 제10 (계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

2. 총 임대차 기간 5년 경과 후 권리금 회수기회 보호 여부

 

위 법정 계약갱신요구권의 5년 기간제한 규정과 달리 권리금 회수기회 보호 조항에서는 기간에 관한 규정이 없습니다. 5년 기간제한 규정이 유추 적용될 것인지에 대하여 하급심 판결은 엇갈리고 있고, 아직 대법원 판결은 나오지 않았습니다.

 

최근 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016108968 판결에서는 한 점포에서 약 27년간 떡집을 운영한 임차인에게 권리금 회수기회를 인정하는 취지로, 권리금회수기회 보호조항에 임차인의 계약 갱신 요구권 행사의 시적 한계를 규정한 제10조 제2항이 유추적용되지 않는다고 판결하였습니다. 비록 대법원 판결이 나오기 전이지만 현재로서는 통용되는 하급심 판결로 보아도 무방할 것입니다.

 

3. 임차인의 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 임대인에 대한 손해배상청구 요건

 

상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

. 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 존재

 

권리금은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 받는 것입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 아니 된다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 발생한 경우 그 손해를 임대인에게 청구할 수 있다는 구조입니다. 

 

여기서 권리금 회수 방해 행위는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 거절하거나 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우 등입니다.

 

. 임차인의 입증책임

 

임대인에게 손해배상을 청구하는 임차인이 ‘임대인의 방해행위’ 존재를 주장, 입증해야 합니다. 기존 임차인은 임대차기간 만료일 3개월 전에 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요구해야 합니다. 그렇지 않으면 ‘임대인의 방해행위’가 생길 수 없습니다.

 

따라서 적어도 임대차기간이 끝나기 3개월 전 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 해 달라고 요청해야 합니다. 이때 신규임차인의 정보를 상세하게 적어 보내는 것이 바람직합니다. 임차인은 임대인에게 신규 임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 할 의무가 있습니다.

 

또한 소송상 입증을 위해 내용증명으로 보내는 것이 좋습니다. 임대인의 거절이 요건이므로 거절한 증거자료를 명확하게 확보하는 것이 좋습니다.

 

4. 임차인 보호를 위한 강행규정

 

상임법 제15조 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

설령 임대차계약에서 임차인에게 권리금 불인정, 권리금 회수기회 불인정, 임대인에 대한 손해배상을 청구하지 않는다는 약정 등 임차인에게 불리한 내용을 기재하였다고 해도 그와 같은 계약조항은 효력이 없습니다. 여전히 임대인은 임차인에게 신규임차인으로부터 권리금 회수할 수 있는 기회를 보장해야 하고, 이를 위반한 경우 손해를 배상하여야 합니다.

 

5. 손해액 산정문제

 

임차인의 권리금 회수기회 방해행위로 인한 임대인의 손해배상 책임은 그 권리금 액수 에 직결되는 사항입니다. 따라서 권리금 액수를 결정해야 하는데, 감정평가사의 권리금 액수 감정 등 증거방법이 사용됩니다. 그런데 권리금의 속성상 현실적으로 정확한 권리금의 액수 산정은 불가능하고 법원의 결단에 의해 정해질 수 밖에 없습니다.

 

따라서 임차인 입장에서는 현실적으로 거래되는 권리금을 모두 손해배상 액수로 인정받기 어렵습니다. 정황증거 등 다양한 자료를 수집하여 제출하여 재판부에서 최대 금액을 인정받도록 노력하는 수 밖에 다른 대안은 없습니다.

 

KASAN_[상가권리금분쟁 – 1] 상가 임대차인의 권리금 회수기회 보호 관련 실무적 포인트.pdf

 

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작성일시 : 2018. 1. 3. 12:00
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