(1) 합의서 제2조 ‘피고는 제1조에서 정한 사유가 발생함과 동시에 원고들이 기납입한 분양대금 또는 분양대금 반환청구채권에서 위 사전구상권에 기한 금원을 공제 내지 상계할 수 있으며, 원고들은 이에 대하여 일체의 이의를 제기치 않기로 한다.
(2) 상고이유 – 항소심 판결은 피고의 상계 주장만 판단하고 공제주장에 관한 판단을 누락하고 이에 관한 심리를 다하지 않았다.
(3) 대법원 판결요지
A. 공제는 복수 채권·채무의 상호 정산을 내용으로 하는 채권소멸 원인이라는 점에서 상계와 유사하다. 그러나 공제에는 원칙적으로 상계적상, 상계 금지나 제한, 상계의 기판력 등 상계에 관한 법률 규정이 적용되지 않는다는 점, 부동산임대차관계 등 특정 법률관계에서는 일정한 사유가 발생하면 원칙적으로 공제의 의사표시 없이도 당연히 공제가 이루어진다고 보는 점 등에서 공제는 상계와 구별된다.
B. 또한 공제는 상계 금지나 제한과 무관하게 제3자에 우선하여 채권의 실질적 만족을 얻게 한다는 점에서 상계보다 강한 담보적 효력을 가진다.
C. 한편 계약자유의 원칙에 따라 당사자는 강행규정에 반하지 않는 한 공제나 상계에 관한 약정을 할 수 있으므로, 공제나 상계적상 요건을 어떻게 설정할 것인지, 공제 기준시점이나 상계적상 시점을 언제로 할 것인지, 공제나 상계의 의사표시가 별도로 필요한지 등을 자유롭게 정하여 당사자 사이에 그 효력을 발생시킬 수 있다.
D. 또한 공제와 상계 중 무엇에 관한 약정인지는 약정의 문언과 체계, 약정의 경위와 목적, 채권들의 상호관계, 제3자의 이해관계 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석하여야 한다.
(4) 대법원 판결 요지
A. 공제와 상계는 구별되므로 당사자가 공제와 상계에 관한 주장을 각각 하였다면 이를 별도로 판단하는 것이 원칙이다.
B. 한편 이 사건 확인서나 이 사건 분양계약서에 따라 위약금, 연체료, 대출원리금 등 원고들이 부담하는 각종 명목의 금원을 그가 반환받을 분양대금 등에서 가감하는 행위의 법적 성격이 공제와 상계 중 무엇인지는 앞서 살핀 법리에 따라 각 금원마다 개별적으로 판단하여야 한다.
첨부: 대법원 2024. 8. 1. 선고 2024다227699 판결
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