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1. 유사수신행위의 규제에 관한 법률 관련 규정

제2조(정의) 이 법에서 "유사수신행위"란 다른 법령에따른인가·허가를 받지 아니하거나 등록·신고 등을 하지 아니하고 불특정 다수인으로부터 자금을 조달하는 것을 업으로 하는 행위로서 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 행위를 말한다.

1. 장래에 출자금의 전액 또는 이를 초과하는 금액을 지급할 것을 약정하고 출자금을 받는 행위

2. 장래에 원금의 전액 또는 이를 초과하는 금액을 지급할 것을 약정하고 예금·적금·부금·예탁금 등의 명목으로 금전을 받는 행위

3. 장래에 발행가액(發行價額) 또는 매출가액 이상으로 재매입(再買入)할 것을 약정하고 사채(社債)를 발행하거나 매출하는 행위

4. 장래의 경제적 손실을 금전이나 유가증권으로 보전(補塡)하여 줄 것을 약정하고 회비 등의 명목으로 금전을 받는 행위

제3조(유사수신행위의 금지) 누구든지 유사수신행위를 하여서는 아니 된다.

제4조(유사수신행위의 표시ㆍ광고의 금지) 누구든지 유사수신행위를 하기 위하여 불특정 다수인을 대상으로 하여 그 영업에 관한 표시 또는 광고(「표시·광고의 공정화에 관한 법률」에 따른 표시 또는 광고를 말한다)를 하여서는 아니 된다.

제6조(벌칙) ① 제3조를 위반하여 유사수신행위를 한 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다. ② 제4조를 위반하여 표시 또는 광고를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

2. 암호화폐, 가상화폐 투자금 모집 등 금지행위

누구든지 은행법이나 저축은행법에 따른 인가, 허가를 받지 않고 등록이나 신고도 되어있지 않은 상태에서 불특정 다수의 사람을 대상으로 장래에 투자금, 출자금의 전액이나 투자금을 초과하는 금액을 지급하겠다고 약정하고 투자금, 출자금을 받는 행위를 하면 불법행위로 처벌받습니다.

언론 보도된 유명한 사건으로 양돈업체 대표가 돼지 투자 수익 보장을 내걸고 1만 명이 넘는 투자자에게 수천억 원의 투자금을 받아 형사 처벌된 사례도 있습니다. 회사는 어미 돼지 1마리당 500만원을 투자하면 새끼 돼지 20마리를 낳아 수익을 낼 수 있다고 투자자를 모집하면서 양돈회사와 투자자 사이에 위탁계약을 체결하고 그 양돈위탁 계약에 따라 돼지를 위탁 사육하여 성돈을 인도하기 때문에 실물거래행위에 해당하고 유사수신행위는 아니라고 주장하였습니다. 그러나 대법원은 실제로 돼지가 인도되는 식의 거래가 이루어진 것이 아니기 때문에 유사수신행위에 해당한다고 판단하고, 결국 양돈회사 대표 등을 형사처벌하였습니다.

특정한 가상화폐에 투자하면 큰 수익을 올려준다고 약속하여 투자금을 받는 행위도 유사수신행위에 해당합니다.

한편, 소위 돌려막기 등 폰지수법으로 투자사를 운영한 결과, 특정한 투자자로부터 투자금을 받을 당시 약속한 고수익을 내는 것이 불가능할 뿐만 아니라 그 원금조차 돌려줄 수 없는 상황이었다면 사기죄가 성립합니다. 그 투자금의 총액이 5억원을 넘어가면 사기행위를 가중처벌하는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반죄에 해당합니다.

3. 유사수신행위 판단기준

정의규정 - "유사수신행위"란 다른 법령에 따른 인가·허가를 받지 아니하거나 등록·신고 등을 하지 아니하고 불특정 다수인으로부터 자금을 조달하는 것을 업으로 하는 행위로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.

여기서 “불특정 다수인”은 상대방의 개성, 특정, 상호 관계를 묻지 않는다는 의미. 광고를 통해 안면이 없는 사람들로부터 자금을 모집하는 경우 뿐만 아니라 평소 알고 지내는 사림에게 투자를 권유하여 자금을 모집하는 경우도 해당함. 대법원 2006도1614 판결

(1) 장래에 출자금의 전액 또는 이를 초과하는 금액을 지급할 것을 약정하고 출자금을 받는 행위(à 전형적으로 원금보장 약속이 이에 해당. 투자상품의 개념 자체가 원금조장과는 어울리지 않음)

(2) 암호화폐, 가상화폐 관련 실무적 포인트

암호화폐에 필요한 기본적 기술적 조건조차 갖추지 못한 경우, 즉 가공의 가상화폐를 투자대상으로 하는 경우라면 특별한 사정이 없는 한 사기 또는 유사수신행위에 해당합니다. 암호화폐, 가상화폐의 기본조건을 갖춘 경우에도 원금보장, 고수익 보장을 약속하고 자금을 모집한 경우에는 사기 또는 유사수신행위에 해당할 것입니다.

반면, 암호화폐, 가상화폐의 요건을 갖추고 원금보장, 고수익 보장을 약속하지 않고 정당한 방식으로 가상화폐에 투자 또는 거래는 한 경우라면 사기 또는 유사수신의 책임이 있다고 볼 수 없습니다.

그럼에도 불구하고 관련 기술이나 비즈니스 모델이 난해하여 가상화폐 관련 사기 또는 유사수신 혐의를 받는다면, 관련 기술적 내용을 미리 충분히 설명했는지 여부가 쟁점이 될 것입니다. 왜냐하면 난해한 기술과 사업모델을 내세워 불확실한 가치상승에 대해 투자자를 기망하여 투자금을 모집하였다면 형법상 사기죄에 해당할 수 있기 때문입니다. 이와 같은 경우 최종적으로 사기에 해당하는지 여부는 투자자를 속였는지, 즉 기망 여부에 달려 있는데, 사안에 따라 다르겠지만 구체적 판단이 매우 어려울 가능성이 높습니다.

KASAN_비트코인 등 암호화폐, 가상화폐 관련 투자사기, 불법 유사수신행위 관련 형사책임 및 민사소송 등 실무적

판결요지: "피고는 가상화폐인 유토큰에 투자를 직접적으로 권유하고 그 과정에서 객관적근거도 없이 유토큰이 매일 1% 이상씩 가치가 상승한다는 이례적인 전망을 수익예상의 근거로서 제시하면서 투자를 권유한데가

법정화폐와 달리 환전이 되지 않는 가상화폐의 특성상 투자 회수를 위해서는 판매자를 통해 직접 환전을 할 수밖에 없음에도 피고는 본인이 직접 환전을 해주겠다고 해 사실상 투자금 일부의 조기 회수도 약속해줌으로써 이와 같은 환상적인 수익전망과 함께 그 회수의 현실적 가능성을 함께 믿은 투자자 원고가 유토큰 매입을 위한 거래를 한 것이고,

이후 피고가 제시한 전망과 달리 유토큰은 시세가 현저히 하락해 거래도 되지 않는 상태로 전락한데다가 환전도 이루어지지 않아서 투자자 원고는 투자금을 회수할 수 없는 상태에 빠져서 같은 금액 상당의 손해를 입게 된 것이다.

피고는 당시 유토큰 투자의 근거가 되는 향후 전망에 관해 현실적으로 실현이 어렵다는 점을 미필적으로나마 인식하고 있었던 것으로 보이므로 그에 관한 투자유치 및 투자금 수수 등의 일련의 행위와 관련하여 이루어진 불법행위로 인한 투자자 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.

다만 법원은 "투자자 원고도 상품·운영자 등에 대해 충분히 검토하지 않은 채 수익의 실현 가능성만을 기대하고 성급히 투자한 과실이 있다"면서 투자자의 책임을 40% 인정하고, 피고의 책임을 60%로 분배하였습니다.

암호화폐, 가상화폐 거래소를 상대로 하는 해킹사고 관련 민사소송 여부 - KT의 개인정보 해킹사고에 대한 손해배상책임 불인정 판결 등 고려

가상화폐 거래소를 대상으로 하는 소송의 원인으로는 투자자 개인정보에 관련 해킹, 가상화폐 자체에 관한 해킹, 거래접속폭주로 인한 서버다운 등으로 매도매입 거래불능 또는 접속불능 사안이 중요합니다. 기타 서버장애와 관련된 여러가지 사안도 소송대상으로 거론되는 것 같습니다.

해킹사고 발생원인이 거래소의 시스템 자체 또는 직원의 관리부실로 인한 경우라면 거래소는 그 책임을 면하기 어렵습니다. 직원이 개인정보보호법 등 관련 법령 및 회사의 관리규정을 위반한 경우, 해당 직원의 개인적 책임은 물론 사용자인 거래소 회사가 정보통신망법 및 개인 정보 보호법에서 정한 적절한 개인 정보 보호 정책을 수립 및 실시하지 않았거나, 직원에 대한 개인 정보 교육을 실시하지 않은 경우에 해당하여 거래소에 대해 법령상 관리책임위반으로 인한 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

거래소에서 투자자의 주민등록번호, 비밀번호를 암호화하는 등 일정한 보안조치를 취한 것은 맞지만, 직원이 작업을 위해 일시적으로 개인업무용 PC에 저장하고 있다가 해킹을 당한 경우, Log out을 하지 않고 퇴근하였거나 직원 PC에 보안백신 등이 설치되어 있지 않았다면, 사용자인 거래소 또한 관련 법령 위반으로 인한 책임을 면하기 어려울 것입니다.

한편, 거래소와 직원들이 관리책임을 다했지만, 거래소에서 적용한 기술적 보호조치가 충분했는지도 중요한 쟁점입니다. 거래소가 관련 법령에서 요구하는 기술적 보호조치를 다하지 않았다면 관리책임과 무관하게 기술적 조치위반으로 인한 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

이때 기술적 보호조치의 수준과 내용이 중요합니다. 거래소가 해킹사고를 막지 못했다고 해서 모든 경우에 무조건 책임을 묻는 것은 아닙니다. 해킹사고와 관련된 기술적 조치와 책임문제와 관련하여 최근에 나온 KT 항소심 판결이 좋은 사례로 생각되므로 간략하게 소개합니다.

종래 발생한 개인정보 유출사고 중 외부로부터의 해킹이 관여된 사건의 판결을 보면, 서비스 운영자, 개인정보처리자에게 법적 책임을 추궁하는 것이 쉽지 않다는 것을 알 수 있습니다. 예를 들어, 2012년 KT 가입자 870만명의 개인정보가 해킹으로 유출된 사고가 있었는데, KT에서는 5개월 동안 해킹사실을 모르고 있다가 내부 보안점검을 통해 해킹 사실을 파악했다고 합니다. 이에 개인정보 유출피해자들이 KT의 관리부실로 개인정보가 유출됐다고 손해배상책임을 묻는 소송을 제기하였습니다.

1심 법원은 기술적 보호조치가 미흡했다고 KT의 책임을 일부 인정하였으나, 최근 항소심 판결(2015나61155)에서는 1심 판결을 뒤집고 KT의 책임을 전면 부인하였습니다. 항소심 판결요지를 간략하게 인용하면 다음과 같습니다. “KT가 개인정보 유출방지에 관한 기술적·관리적 보호조치를 이행하지 않은 과실로 인해 사고가 발생했다고 보기 어렵다. KT는 규정을 준수해 접속기록을 확인해왔다고, 해커가 정상적 서버를 우회해 접속기록을 남기지 않고 정보를 유출했을 가능성을 예상하기 어려웠다. 인터넷이라는 특성상 모든 사이트가 해커의 불법적인 침입에 노출될 수밖에 없고 완벽한 보안을 갖추기는 어렵다.”

직원의 확실한 관리부실 사실이 없음에 불구하고 발생한 해킹사고에 대해서는 가상화폐 거래소에 대해 기술적 보호조치 미흡 등을 이유로 하는 손해배상책임을 추궁하는 것이 만만하지 않을 것임을 시사합니다.

또한, 마찬가지로 일시적 접속폭주로 인한 서버다운과 관련된 가상화폐 거래소의 책임 또한 쉽게 인정받을 가능성은 매우 낮습니다. 기술적 보호조치 사례와 유사한 쟁점입니다.

거래소의 이용약관에 '가상화폐 발행관리 시스템 또는 통신 서비스 업체의 서비스 불량으로 인해 가상화폐 전달에 하자가 발생한 경우는 책임을지지 않는다'고 손해배상 면책조항을 두고 있다고 합니다. 계약법상 책임을 묻는다면 만나게 될 또 하나의 난관입니다.

한편, 가상화폐 거래소 상대 소송의 진정한 난제는, 우리나라 법원이 가상화폐의 법적성질을 어떻게 파악하고 그 가치를 인정할 것인지, 서버접속불능 사고 즈음에 발생한 가상화폐의 시가 급락으로 인한 손실을 인정할지, 매매성립 가능성과 손실의 인과관계를 인정할지 등 가상화폐의 법적성질에 관한 사안입니다.

KASAN_암호화폐, 가상화폐 투자사기 분쟁 사례 – 신규 암호화폐 투자, 가치하락, 투자금회수불가 상황 - 사기로

비트코인이 범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률에서 말하는 ‘재산’에 해당하는지를 두고, 1심 법원은 ‘‘물리적 실체 없이 전자화된 파일’로서 몰수대상이 아니라고 하였으나, 2심 법원은 ‘물리적 실체가 없더라도 현실적으로 일정한 경제적 가치를 부여하는 것을 전제로 하는 다양한 경제활동이 이루어지고 있는 점’ 등에 비추어 볼 때 재산에 해당한다고 판결하였습니다. 대법원에서 비트코인을 몰수대상인 재산에 해당한다고 명확하게 판결하였습니다.

그런데, 비트코인 등 암호화폐, 가상화폐는 재산이지만, 그 물리적 형체가 없으므로 부동산이나 유체동산으로 볼 수 없습니다. 물리적 형체가 없는 무체재산으로 보아야 할 것입니다. 무체재산권의 대표적 예로는, 특허권, 저작권, 상표권 등 지식재산권을들수있습니다.

비록 법제화된 것은 아니지만, 비트코인 등 암호화폐, 가상화폐 관현 민사상 강제집행 방안도 저작권, 특허권 등 무체재산권에 관한 민사상 강제집행 방법을 참조할 수 있다고 생각합니다. 침해금지청구권 등 특정권리를 규정하는 법률이 존재하지 않지만 그 지식재산권법상 법리를 유추 적용할 수 있지 않을까 생각합니다.

특히 정부에서 중앙집중적으로 관리하는 특허등록원부, 상표등록원부 등을 전제로 하는 특허권, 상표권 등과 달리, 등록하지 않더라도 그 권리가 발생할 뿐만 아니라 등록원부에 등록하지 않고서도 처분, 이전, 등 활용할 수 있는 저작권에 관한 법리를 참고할 수 있을 것 입니다.

그런데, 위와 같이 유체동산인도청구권을 전제로 하는 견해는 비트코인 등 암호화폐가 물리적 실체를 전제로 하는 유체동산에 해당하지 않는다는 점에서 근본적 문제가 있습니다. 혹시 전기신호를 물리적 실체라고 가정하더라도 그 전기신호가 고정되지 않는다는 점에서 여전히 유체동산으로 보기 어렵습니다.

무체재산권으로 본다면, 암호화폐 거래소에 대해 비트코인 인도청구를 하는 것이 아니라 그 비트코인의 소유자 명의이전청구, 소유권확인청구 등을 통해 출금권리자를 변경하고, 그 권리자를 블록체인에 기록하는 방안이 보다 적절할 것입니다. 예를 들면, 특허권이전등록청구를 통해 대상 특허의 권리자 명의를 변경 등록하는 방식과 유사합니다. 물론 법제화되기 전 아이디어 차원의 논의에 불과합니다.

또한, 비트코인 등 암호화폐와 관련된 가압류, 가처분 등 보전처분도 강제집행과 마찬가지일 것입니다. 예를 들어, ICO 또는 투자구매대행 과정에서 약정한 암호화폐를 정상적으로 받지 못한 경우에 투자자가 민사상 가압류, 가처분 등 보전처분을 할 수 있는지 문제됩니다. 법제화 전이지만, 대법원이 암호화폐를 재산으로 인정한 이상, 가압류 등 보전처분이 가능하다고 보아야 할 것입니다.

예를 들면, 투자자, 구매대행업자, 암호화폐 발행회사의 3자 관계에서, 채권자인 투자자가 채무자인 구매대행업자에 대한 암호화폐를 지급해 줄 것을 청구하는 권리(암호화폐지급청구권)는 재산지급청구를 구하는 채권적 권리로서, 암호화폐 발행회사는 제3채무자의 지위에 있다고 볼 수 있습니다. 그렇다면, 투자자는 발행회사에 대한 암호화폐 지급청구권을 대상으로 하는 가압류를 할 수 있습니다. 그 후 본안소송을 통해 발행회사에 대해 구매대행자가 아닌 투자자 본인에게 직접 암호화폐를 지급하라고 청구할 수 있을 것입니다. 최근 법원에서 이와 같은 암호화폐 지급청구권에 대한 가압류신청을 받아들였다는 소식도 있습니다.

정리하면, 암호화폐 법제화까지 여러 가지 혼란을 피할 수 없지만, 이미 대법원에서 비트코인 등 암호화폐를 재산으로 인정한 이상, 현행 법제도에서도 민사상 권리구제 소송과 강제집행은 허용될 것입니다. 물리적 실체가 없는 무체재산이라는 특성을 감안하면 무체재산에 관한 권리구제 및 강제집행 방안을 참고하는 것이 바람직할 것입니다.

암호화폐, 가상화폐 분쟁 민사소송 사례 - 비트코인의 인도청구 및 대상(환가금액)청구 인정: 부산지방법원 서부지원 2018. 10. 23. 선고 2017가단11429 판결

KASAN_비트코인 등 암호화폐, 가상화폐 관련 민사소송 방안 – 암호화폐, 가상화폐의 소유권이전청구, 명의이전청구

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사안의 개요

(1) 수분양자, 최초 매도인, 피고 - 고양시 아파트 분양권 당첨일 불법전매, P 3백만원

(2) 3차례 중간 불법전매 후 원고 매수인 계약체결

(3) 매수인들이 수분양자, 최초 매도인으로부터 받은 불법전매 계약 서류 – 명의변경특약, 분양계약서, 영수증, 약속어음, 현금보관증, 거래사실확인서, 이행각서, 양도각서, 위임장, 부동산 거래계약 신고서, 인감증명서, 주민등록등본, 주민등록증 사본

최초 매도인, 수분양자의 계약이행 거절, 계약취소 통지 내용증명 발송, 매수인의 분양계약자 명의변경절차 이행청구 민사소송 제기

판결요지 – 전매제한 기간 중 수분양권 양도계약(불법전매계약) 무효, 매수인 패소

판결이유

명의변경특약 – 무효, 매수인 패소

첨부: 의정부지방법원 고양지원 2018. 10. 19. 선고 2017가합1325 판결

KASAN_[불법전매분쟁] 분양권 전매제한위반 중간 불법전매 3차례 사안 – 수분양자, 최초 매도인의 명의변경 거절

의정부지방법원 고양지원 2018. 10. 19. 선고 2017가합1325 판결.pdf

분양권 전매제한 위반행위, 불법전매행위가 적발된 경우 (1) 매도인 형사처벌, (2) 분양회사의 분양계약 취소 또는 해제로 인한 분양권 환수, (3) 중개인 형사처벌 및 영업정지, 자격취소 등 행정제재처분, (4) 주택공급질서 교란행위 해당하는 매수인 형사처벌 등이 쟁점입니다.

불법전매계약의 당사자 사이의 사법상 효력을 인정하는 대법원 판결에도 불구하고 불법전매 계약을 강행법규 위반으로 무효라고 본 최근 하급심 판결이 있다는 점도 유의해야 할 것입니다. 대법원에서 전매금지 규정을 단속규정으로 보았지만 사업주체가 분양계약을 취소 또는 해제하는 방법으로 불법전매행위를 규율할 수 있다는 것이므로 매수인의 분양권 확보에 협조하지 않겠다는 입장입니다.

또한, 선행하는 분양권 매매계약이 불법전매인 경우 그 이후 전매금지 기간 이후에 선의로 분양권을 전전매수한 경우에도 그 기초인 분양계약의 취소, 해제로 인한 분양권 환수로부터는 보호받을 수 없습니다. 주택법 등에서 “선의의 제3자는 보호될 수 있다”는 규정을 두고 있지 않습니다. 한편, 당사자 사이에 체결한 분양권 불법전매계약을 시행사에 대해 그 효력을 주장할 수 없습니다.

나아가 세무 측면에서도 형식적으로는 수분양자(매도인)이 계약금, 중도금을 모두 납입해야 하는데, 정부에서 수분양자(매도인)의 자금출처를 조사하면 수억원대 자금 출처를 명확하게 입증하는 것은 현실적으로 곤란하기 때문에 매도인에게 증여세가 부과될 우려도 있습니다.

마지막 단계로 중도금, 잔금까지 납입하고 수분양자, 매도인 명의로 소유권보전등기를 한 다음 전매계약의 매수인에게 소유권을 이전할 때에는 매도인의 양도소득세 부담이 문제됩니다. 매수인이 양도소득세를 부담하는 경우에도 그 금액을 매도인에게 증여한 것이므로 다시 매도인에게는 증여세 부담이 문제됩니다.

불법전매 보다 그 적용범위가 더 넓은 규제대상은 주택의 공급질서 교란행위 입니다. 주택법 제101조에서 주택의 공급질서를 교란시키는 행위를 금지하고 위반행위를 형사벌하고 있습니다. 즉, 주택법은 ① 주택을 공급받을 수 있는 지위, ② 입주자 저축증서, ③ 주택상환사채 등을 양도, 양수하는 행위를 금지하고 있고, 이러한 증서나 지위 등에 대한 양도 양수를 알선하는 행위, 광고하는 행위도 금지하고 위반시 형사처벌합니다.

KASAN_[불법전매분쟁] 분양권 전매제한위반 불법전매 관련 법적 쟁점 및 실무적 포인트 몇 가지.pdf

사안의 개요

(1) 1차 청약통장 및 분양자격 불법전매 - 프리미엄 4백만원

(2) 1차 매수인 미등기 전매 – 프리미엄 1천8백만원

(3) 2차 매수인 미등기 전매 – 프리미엄 2천6백만원

(4) 3차 매수인 – 매도인에게 이전 청구하였으나 소유권 이전 받지 못한 피해자

(5) 최초 매도인(수분양권자) – 제3자에게 몰래 매도함, 2중 양도 행위 – 프리미엄 7천5백만원

쟁점: 매도인의 주택법 위반 등은 제외하고 기존 매수인에 대한 배임죄 성립여부

판결요지: (1) 분양권의 2중 양도 행위는 불법행위이자 비난 받아 마땅함. 그러나 불법전매 양수인 또한 불법행위로 처벌대상. 불법행위에 가담한 피해자 역시 비난 받아 마땅함. (2) 매도인을 배임죄로 처벌하면 불법거래에 가담한 매수인을 반사적으로 보호하게 되고, 불법거래에 따른 의무이행을 향사법규로 강제하는 결과가 됨. (3) 만연한 불법거래에 안정성을 부여하는 부작용을 고려하면, 매도인을 처벌하여 매수인을 보호할 필요성이 적음. (4) 결론 – 매도인의 배임죄 불인정

판결이유

첨부: 수원지방법원 성남지원 2018. 10. 26. 선고 2108고단1002 판결

KASAN_[불법전매] 아파트 수분양권 1차 불법전매 BUT 수분양자, 매도인이 최초 프리미엄보다 더 많은 금액을

수원지방법원 성남지원 2018. 10. 26. 선고 2018고단1002 판결 .pdf

(1) 춘천지방법원 강릉지원 2018. 6. 20. 선고 2018고정42 판결 – 매도인 주택법위반, 벌금 7백만원 선고

서울 송파구 아파트 분양권 불법전매 사안

(2) 인천지방법원 2018. 1. 12. 선고 2017노4085 판결 (항소심) – 매도인 사기, 주택법위반, 징역 6월 선고

양형이유

(3) 서울북부지방법원 2018. 6. 11. 선고 2018고정831 판결 – 매도인 주택법위반, 벌금 3백만원 선고

하남시 아파트 분양권 불법전매 사안

(4) 서울남부지방법원 2018. 8. 29. 선고 2018고정751 판결 – 매도인 주택법위반, 벌금 90만원 선고

서울시 종로구 아파트 분양권 불법전매 사안

KASAN_[불법전매] 아파트 분양권 전매제한 기간 내 불법전매 매도인에 대한 형사처벌 수위 – 2018년 선고 판

사안: 실제 운영상 적자인데 매수인에게 월 1,800만원에 매출, 순이익 매월 500만원으로 속여 권리금 7,800만원 받음

판결요지: 양도인과 중개인의 기망행위 인정 + 권리금 및 중개수수료 배상 의무 인정 + 매수인의 과실 고려 책임범위 50% 감액

재산적 거래관계에서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 이는 구체적 사정을 알았다면 상대방이 계약을 체결하지 않았거나, 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우, 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 알릴 의무가 있다(대법원 2014.7. 24. 선고 2013다97076 판결 등 참조).

매수인 원고가 이 사건 커피집의 매출액과 수지를 올바로 알았다면 이 사건 계약을 체결하지 않았을 것으로 봄이 상당하다. 매도인은 이 사건계약의 당사자로서, 중개인은 이 사건 계약 체결을 중개한 사람으로서 이러한 사정을 매수인 원고에게 알릴 신의칙상 의무가 있다.

매도인과 중개인은 고지의무를 위반한 불법행위로 인해 매수인이 입은 손해, 이 사건 권리금과 이 사건 수수료 상당액을 공동하여 배상할 의무가 있다.

단, 영업양도계약의 협상 과정에서, 양도인은 대금을 올려받기 위해 중개인은 계약체결을 성사시켜 수수료를 받기 위해 매물의 가치 평가의 근거가 되는 매출액과 수지를 과장할 유인이 있다. 원고는 원고의 책임으로 이 사건 커피집의 영업상태 등을 시간과 노력을 들여 알아보아야 하는데 짧은 시간에 피고들이 제공한 자료에 상당부분 의존하여 이 사건 커피집의 양수계약을 체결한 잘못이 있다. 원고의 과실을 참작하여 피고들의 손해배상책임을 원고 손해액의 50%로 감액한다.

KASAN_[허위매출사기] 카페 점포의 매출 및 순이익 규모를 속인 경우 – 기망으로 인한 불법행위 인정 권리금

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사안: 실제 월 매출액 1,200만원에서 1,700만원 정도, 매수인에게 매출 규모를 최대 월 2,500만원, 평균 2,200만원에서 2,300만원으로 속임. 허위 POS 매출 자료 제시. 권리금 2억 4,000만원 받음

판결요지: 사기로 인한 계약취소 인정 + 원상회복으로 매도인은 권리금 전액을 매수인에게 반환할 것

거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 경우에는 위법한 기망행위로 평가될 수 있을 것인바, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 권리금을 지급하고 인수하려는 원고에게 매출 정도나 수익 여부를 알려주는 정도를 벗어나, 매도중개를 의뢰한 직후부터 1달여 이상 기간 동안 실제로는 매출이 없음에도 있는 것처럼 허위의 가공 매출을 POS에 기록하고, 계약을 체결하려는 상대방인 원고에게 허위 매출이 포함된 POS 매출자료를 인쇄하여 제시함으로써 실제 매출보다 많은 매출이 있는 것처럼 고지한 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위로 평가하지 않을 수 없다.

또한 점포 권리금계약에 있어서 권리금은 매출액뿐만 아니라 영업권, 노하우, 점포의 위치, 성장가능성, 시설비용 등 여러 요소를 종합적으로 평가하여 산정하는 것이기는 하나, 그 중에서도 당해 점포의 매출액은 권리금 산정에 있어서 매우 중요한 요소라 할 것이고, 나아가 정확한 매출자료를 제시받았더라면 계약을 체결하지 않았거나 최소한 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 사정이 있다면 위법한 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있다고 할 것인바, 피고가 제시한 매출자료에 기재된 총 매출액(23,109,890원)에 포함된 허위 매출액(6,451,570원)의 규모에 비추어, 원고가 피고로부터 허위 매출이 배제된 실제 매출자료를 제시받았고 따라서 이 사건 점포의 매출로는 피고 스스로 고지한 바와 같은 손익분기점을 초과하지 못하는 적자상태라는 점을 알았더라면 이 사건 권리금계약을 체결하지 않았거나 최소한 동일한 권리금으로는 이 사건 점포를 양도받지 않았을 것으로 보이므로, 피고의 기망행위와 이 사건 권리금계약 체결 사이에는 인과관계도 있다고 할 것이다.

따라서 원고는 피고의 허위의 매출자료 제시라는 기망행위에 속아 피고와 이 사건 권리금계약을 체결하기에 이른 것이므로 이를 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있다고 할 것인데, 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로서 위 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, 피고는 원고에게 원상회복의무의 이행으로서 지급받은 권리금 2억 4,000만원을 지급할 의무가 있다.

KASAN_[허위매출사기] 카페 점포의 매출 규모를 속인 경우 허위 POS 자료 제시 – 사기로 계약취소 권

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1.     대구지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017고단3000 판결 – 권리금 1억5천5백만원 사안, 징역 1년

2.     부산지방법원 2018. 1. 17. 선고 2017고단2328 판결 – 권리금 7천만원 사안, 징역 6월, 집행유예 1년, 80시간 사회봉사 명령

3.     서울북부지방법원 2018. 2. 7. 선고 2017고단5113 판결 – 권리금 1억5백만원 사안, 징역 1년, 집행유예 2년, 80시간 사회봉사명령

KASAN_[허위매출분쟁] 가게 양도인 허위매출, 매출조작 사기 사안 – 형사처벌 수위 2018년 상반기 선고 판결

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쟁점: 매도인의 허위매출, 매출조작 입증 문제 – 통상 매도인은 허위매출은 없다고 주장하므로 매수인에게 입증책임 있음

법원의 판단 – 사기 유죄 판결, 징역 1년 선고

첨부: 대구지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017고단3000 판결

대구지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017고단3000 판결 .pdf

KASAN_[허위매출분쟁] 속인 적 없다는 매도인 주장 BUT 허위매출, 매출조작 인정, 판단이유 대구지방법원 20

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“사기죄의 요건인 기망은 널리 재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다. 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 허위표시를 해야 하는 것은 아니고, 상대방을 착오에 빠뜨려 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하다.

따라서 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그런데도 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다.

사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 고의는 피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후 피고인의 재력, 환경, 범행의 내용, 거래의 이행과정, 피해자와의 관계 등과 같은 객관적인 사정을 종합하여 판단하여야 한다. 민사상 금전대차관계에서 채무불이행 사실을 가지고 바로 차용금 편취의 고의를 인정할 수는 없으나 피고인이 확실한 변제의 의사가 없거나 또는 차용 시 약속한 변제기일 내에 변제할 능력이 없는데도 변제할 것처럼 가장하여 금원을 차용한 경우에는 편취의 고의를 인정할 수 있다.”

KASAN_[사기성립쟁점] 사기죄의 구성요건 ‘기망’의 의미 및 고지의무 위반이 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를

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사안의 개요 - 2개월 동안 매일 허위매출 포스 조작 but 직접 증거 없음

법원의 판단

판결요지 – 사기죄 인정

첨부: 부산지방법원 2018. 5. 18. 선고 2017노4298 판결

KASAN_[상가매출사기] 커피숍 양도 권리금 목적으로 허위매출, 포스 조작 사안 – 포스조작 CCTV 등 직접증거

부산지방법원 2018. 5. 18. 선고 2017노4298 판결 .pdf

1. 사안의 개요

원고가 2006. 6. 19.부터 2008. 9. 8.까지 피고에게 7회에 걸쳐 합계 7,200만 원을 송금한 것에 대하여, 주위적으로 대여금 반환을 구하면서 대여 주장이 인정되지 않는다면 피고가 이를 부당이득한 것이라고 주장하면서 예비적으로 부당이득반환을 구한 사안

2. 대법원 판결요지

당사자 사이에 금전을 주고 받았다는 사실에 관하여 다툼이 없다고 하더라도 이를 대여하였다는 원고의 주장에 대하여 피고가 다투는 때에는 대여사실에 대하여 이를 주장하는 원고에게 증명책임이 있다(대법원 2014. 7. 10. 선고 2014다26187 판결 등 참조). à 입증없음

민법 제741조는 “법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.”라고 정하고 있다. 당사자 일방이 자신의 의사에 따라 일정한 급부를 한 다음 그 급부가 법률상 원인없음을 이유로 반환을 청구하는 이른바 급부부당이득의 경우에는 법률상 원인이 없다는 점에 대한 증명책임은 부당이득반환을 주장하는 사람에게 있다. 이 경우 부당이득의 반환을 구하는 자는 급부행위의 원인이 된 사실의 존재와 함께 그 사유가 무효, 취소, 해제 등으로 소멸되어 법률상 원인이 없게 되었음을 주장⋅증명하여야 하고, 급부행위의 원인이 될 만한 사유가 처음부터 없었음을 이유로 하는 이른바 착오 송금과 같은 경우에는 착오로 송금하였다는 점 등을 주장⋅증명하여야 한다.

이는 타인의 재산권 등을 침해하여 이익을 얻었음을 이유로 부당이득반환을 구하는 이른바 침해부당이득의 경우에는 부당이득반환 청구의 상대방이 그 이익을 보유할 정당한 권원이 있다는 점을 증명할 책임이 있는 것(대법원 1988. 9. 13. 선고 87다카205 판결 참조)과 구별된다.

KASAN_[부당이득반환] 대여금 반환청구청구 - 부당이득반환청구 관련 입증책임 법리 대법원 2018. 1. 24,

민법 제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

민법 제748조(수익자의 반환범위) ① 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임이 있다. ② 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.

민법 제749조(수익자의 악의인정) ① 수익자가 이익을 받은 후 법률상 원인없음을 안 때에는 그때부터 악의의 수익자로서 이익반환의 책임이 있다. ② 선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다.

대법원 판결요지

민법 제748조 제2항은 “악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 제749조 제1항은 “수익자가 이익을 받은 후 법률상 원인 없음을 안 때에는 그때부터 악의의 수익자로서 이익반환의 책임이 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 “선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다.”라고 규정하고 있다.

여기서 ‘악의’란, 민법 제749조 제2항에서 악의로 의제되는 경우 등은 별론으로 하고, 자신의 이익 보유가 법률 상원인 없는 것임을 인식하는 것을 말하고, 그 이익의 보유를 법률상 원인이 없는 것이 되도록 하는 사정, 즉 부당이득반환의무의 발생요건에 해당하는 사실이 있음을 인식하는 것만으로는 부족하다.

계약이 무효가 되면 각 당사자는 상대방에 대하여 부당이득반환의무를 부담하므로, 주권이 발행된 주식의 매매계약이 무효라면, 매도인은 매수인에게 지급받은 주식매매대금을 반환할 의무를, 매수인은 매도인에게 교부받은 주권을 반환할 의무를 각 부담한다.

그런데 주권발행 전에 한 주식의 양도도 회사성립 후 또는 신주의 납입기일 후 6월이 경과한 때에는 회사에 대하여 효력이 있고(상법 제335조 제3항), 이 경우 주식의 양도는 주권의 교부 없이 지명채권의 양도에 관한 일반원칙에 따라 당사자의 의사표시만으로 효력이 발생한다. 이와 같이 주권이 발행되지 않은 주식의 매매계약이 무효라면 그 계약은 처음부터 당연히 효력을 가지지 아니하므로, 원칙적으로 계약에 따라 매도의 대상이 되었던 주식의 이전은 일어나지 않고, 매도인은 매매계약 이후에도 주주의 지위를 상실하지 않는다.

따라서 주권이 발행되지 않은 주식에 관하여 체결된 매매계약이 구 상법(2011. 4. 14. 법률 제10600호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제341조에서 금지한 자기주식의 취득에 해당하여 무효인 경우, 매도인은 지급받은 주식매매 대금을 매수인에게 반환할 의무를 부담하는 반면 매수인은 매매계약 체결당시 이행 받은 급부가 없으므로 특별한 사정이 없는 한 반환할 부당이득이 존재하지 않는다.

다만 무효인 매매계약을 근거로 매수인이 마치 주주인 것처럼 취급되고 이러한 외관상 주주의 지위에서 매도인의 권리를 침해하여 매수인이 이익을 얻었다면 매수인은 그 이익을 반환할 의무가 있다. 그러나 매수인이 이러한 외관상 주주의 지위에 기하여 이익을 얻은 바도 없다면, 역시 매수인의 매도인에 대한 부당이득반환의무는 존재하지 않는다.

한편 만약 무효인 매매계약에 따라 매수인에게 상법 제337조 제1항에 규정된 명의개서절차가 이행되었더라도, 매도인은 특별한 사정이 없는 한 매수인의 협력을 받을 필요 없이 단독으로 매매계약이 무효임을 증명함으로써 회사에 대해 명의개서를 청구할 수 있다. 주권이 발행되지 않은 주식에 관하여 체결된 매매계약이 구 상법 제341조에서 금지한 자기주식의 취득에 해당하여 무효인 경우에도 마찬가지이다.

KASAN_[부당이득반환] 부당이득반환 범위 관련 법리 – 주권 발행 전 주식매매 무효인 경우 부당이득반환 범위 대

주택법 제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ유인물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제56조에 따른 입주자저축 증서

3. 제80조에 따른 주택상환사채

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

② 국토교통부장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.

1. 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자

2. 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자

주택공급규칙 (일부개정) 국토교통부공고 제2018-1287호(2018. 10. 12.)

3. 불법전매·불법청약 등으로 공급계약 취소된 주택의 재공급시 적용되는 조항 명시 등(안 제3조제2항)

가. 개정 이유

○ 최근 수도권 청약과열단지에 대한 불법청약 단속결과 226건(6개 단지)의 불법 의심사례가 적발되어 수사결과에 따라 공급계약 취소됨

○ 불법전매 및 불법청약이 발생하는 단지는 대부분 수요가 많은 단지로 공급계약 취소 주택은 투명한 방법으로 공급될 수 있도록 할 필요가 있으며, 주택수가 많지 않은 경우 공급절차 간소화도 필요

 나. 개정 내용

○ 공급계약 취소 주택이 30세대 이상인 경우는 일반적 절차를 따르고, 30세대 미만의 경우 일부 규정만 적용하여 간소화된 절차에 따르도록 함

○ 계약해지 등으로 공급계약이 취소된 주택이 투기과열지구나 청약과열지역(조정대상지역)에서 20세대 이상이면 해당 지역에 살고 있는 무주택자에게 추첨으로 재공급함

KASAN_[불법전매] 불법전매 분양권 당첨자 지위 무효 또는 분양계약 취소 - 무효 또는 취소된 분양주택의 재공급

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국회 개정안 제안이유 – 주택법 제64조제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자 등에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고, 벌금형에 처하는 경우 해당 불법행위로 얻은 경제적 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하면 해당 불법행위로 얻은 경제적 이익의 3배에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 하려는 것임(제101조 단서 신설).

실무적 포인트: (1) 불법전매 금지규정(주택법 제64조제1항)의 매도인, 중개인이 불법전매 관련 얻은 이익의 3배 상당 금액의 벌금형. (2) 그 이익이 1천만원 이하인 경우 기존의 본문 적용, 3천만원 이하의 벌금, 그 이익 액수가 1천만원 이상이면 신설한 단서 규정 적용, 그 이익의 3배 상당하는 금액의 벌금형, (3) 주택공급질서 교란행위 금지규정(주택법 제65조제1항)의 매도인, 매수인, 중개인 적용대상 해당, 동일한 내용 적용됨, (4) 중개인의 중개수수료 등도 해당, (5) 2019. 3. 19. 시행 예정 

주택법 제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

2. 제64조제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

3. 제65조제1항을 위반한 자

주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

주택법 제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ유인물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제56조에 따른 입주자저축 증서

3. 제80조에 따른 주택상환사채

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

KASAN_[불법전매] 분양권 불법전매 형사처벌 강화 주택법 2018. 11. 29. 개정, 2019. 3. 19.

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민사소송법 제173조(소송행위의 추후보완) ① 당사자가 책임질 수 없는 사유로 말미암아 불변기간을 지킬 수 없었던 경우에는 그 사유가 없어진 날부터 2주 이내에 게을리 한 소송행위를 보완할 수 있다. 다만, 그 사유가 없어질 당시 외국에 있던 당사자에 대하여는 이 기간을 30일로 한다.

추완항소(追完抗訴): 당사자가 그 책임질 수 없는 사유로 인하여 불변기간을 준수할 수 없었던 경우에는 그 사유가 없어진 후 2주일 내에 게을리한 소송행위를 보완하여 항소하는 것. 예를 들어 천재지변이나 피고 자신도 모르게 판결이 선고되는 것과 같이 항소인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 항소기간을 준수할 수 없었을 경우에 허용되며 소송 당사자가 자발적으로 재판결과를 알아보기 위해 노력했고 항소기간을 경과한 기일이 비교적 짧을 때 인정을 받을 수 있다.

그러나 당사자가 소장 부본을 송달받고 답변서까지 제출하여 소송이 계속 중인 사실을 알고 있던 경우 추완항소 불인정. 피고는 소송의 진행 상황을 조사할 의무가 있고, 민사소송법 제185조 제1항에 따라 송달장소를 바꿀 때에는 이를 법원에 신고해야 할 의무가 있음에도 소송 진행 상황을 알아보지 않고 법원에 주소변경신고를 하지도 않은 과실이 있다.

판결요지

첨부: 부산가정법원 2018. 11. 8. 선고 2017르21231 판결

KASAN_[민사소송실무] 추완항소 관련 주요내용 정리 및 요건 판단 사례 부산가정법원 2018. 11. 8. 선고

부산가정법원 2018. 11. 8. 선고 2017르21231 판결 .pdf

정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률(이하 ‘정보통신망법’이라 한다) 제70조 제2항이 정한 ‘허위사실 적시에 의한 명예훼손죄’ 또는 형법 제309조 제2항, 제1항이 정한 ‘허위사실 적시 출판물에 의한 명예훼손죄’가 성립하려면 피고인이 적시하는 사실이 허위이고 그 사실이 허위임을 인식하여야 하며, 이러한 허위의 인식에 대한 증명책임은 검사에게 있다.

여기에서 사실의 적시는 가치판단이나 평가를 내용으로 하는 의견표현에 대치되는 개념으로서 시간적으로나 공간적으로 구체적인 과거 또는 현재의 사실관계에 관한 보고나 진술을 뜻한다.

적시된 사실의 중요한 부분이 객관적 사실과 합치되는 경우에는 세부적으로 진실과 약간 차이가 나거나 다소 과장된 표현이 있더라도 이를 거짓의 사실이라고 볼 수 없다. 거짓의 사실인지를 판단할 때에는 적시된 사실 내용 전체의 취지를 살펴 객관적 사실과 합치하지 않는 부분이 중요한 부분인지 여부를 결정하여야 한다(대법원 2011. 6. 10. 선고 2011도1147 판결 등 참조).

정보통신망법 제70조 제2항, 형법 제309조 제2항이 정한 ‘사람을 비방할 목적’이란 가해의 의사와 목적을 필요로 하는 것으로, 사람을 비방할 목적이 있는지는 적시한 사실의 내용과 성질, 사실의 공표가 이루어진 상대방의 범위, 표현의 방법 등 표현 자체에 관한 여러 사정을 감안함과 동시에 그 표현으로 훼손되거나 훼손될 수 있는 명예의 침해 정도 등을 비교․형량하여 판단하여야 한다.

‘비방할 목적’은 공공의 이익을 위한 것과는 행위자의 주관적 의도의 방향에서 상반되므로, 적시한 사실이 공공의 이익에 관한 것인 경우에는 특별한 사정이 없는 한 비방할 목적은 부정된다. 여기에서 ‘적시한 사실이 공공의 이익에 관한 경우’라 함은 적시한 사실이 객관적으로 볼 때 공공의 이익에 관한 것으로서 행위자도 주관적으로 공공의 이익을 위하여 그 사실을 적시한 것이어야 한다. 그 사실이 공공의 이익에 관한 것인지는 명예훼손의 피해자가 공무원 등 공인(公人)인지 아니면 사인(私人)에 불과한지, 그 표현이 객관적으로 국민이 알아야 할 공공성․사회성을 갖춘 공적 관심 사안에 관한 것으로 사회의 여론형성이나 공개토론에 기여하는 것인지 아니면 순수한 사적인 영역에 속하는 것인지, 피해자가 명예훼손적 표현의 위험을 자초한 것인지 여부, 그리고 표현으로 훼손되는 명예의 성격과 침해의 정도, 표현의 방법과 동기 등 여러 사정을 고려하여 판단하여야 한다. 행위자의 주요한 동기와 목적이 공공의 이익을 위한 것이라면 부수적으로 다른 사익적 목적이나 동기가 포함되어 있더라도 비방할 목적이 있다고 보기는 어렵다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2010도10864 판결 등 참조).

명예훼손죄가 성립하기 위해서는 피해자의 사회적 가치나 평가가 침해될 가능성이 있어야 하므로, 어떤 표현이 명예훼손적인지는 그 표현에 대한 사회통념에 따른 객관적 평가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008도6728 판결 등 참조).

표현의 자유와 명예보호 사이의 한계를 정할 때 표현으로 명예가 훼손되는 피해자의 지위나 표현의 내용 등에 따라 심사기준에 차이를 두어야 하고, 공공적․사회적인 의미를 가진 사안에 관한 표현의 경우에는 표현의 자유를 가급적 넓게 보호하여야 한다.

특히 정부 또는 국가기관의 업무수행과 관련된 사항은 항상 국민의 감시와 비판의 대상이 되어야 하는 것이고 정부 또는 국가기관은 형법상 명예훼손죄의 피해자가 될 수 없으므로(형법과 정보통신망법은 명예훼손죄의 피해자를 ‘사람’으로 명시하고 있다), 정부 또는 국가기관의 업무수행과 관련된 사항에 관한 표현으로 그 업무수행에 관여한 공직자에 대한 사회적 평가가 다소 저하될 수 있다고 하더라도, 그 내용이 공직자 개인에 대한 악의적이거나 심히 경솔한 공격으로서 현저히 상당성을 잃은 것으로 평가되지 않는 한, 그로 인하여 곧바로 공직자 개인에 대한 명예훼손이 된다고 할 수 없다(대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다62494 판결, 대법원 2011. 9. 2. 선고 2010도17237 판결 등 참조).

명예훼손죄는 어떤 특정한 사람 또는 인격을 보유하는 단체에 대하여 명예를 훼손함으로써 성립하는 것이므로 피해자가 특정되어야 한다.

집합적 명사를 쓴 경우에도 어떤 범위에 속하는 특정인을 가리키는 것이 명백하면, 이를 각자의 명예를 훼손하는 행위라고 볼 수 있다. 그러나 명예훼손의 내용이 집단에 속한 특정인에 대한 것이라고 해석되기 힘들고 집단표시에 의한 비난이 개별구성원에 이르러서는 비난의 정도가 희석되어 구성원 개개인의 사회적 평가에 영향을 미칠 정도에 이르지 않는 것으로 평가되는 경우에는 구성원 개개인에 대한 명예훼손이 성립하지 않는다(대법원 2000. 10. 10. 선고 99도5407 판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008도3120 판결 등 참조).

첨부: 대법원 2018. 11. 29. 선고 2016도14678 판결

대법원 2018. 11. 29. 선고 2016도14678 판결.pdf

KASAN_[명예훼손쟁점] 허위사실 적시에 의한 명예훼손죄 성립여부 판단 기준 대법원 2018. 11. 29. 선고

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다산신도시 아파트의 분양권 불법전매사건에서 1년 전매제한기간에도 분양 즉시 수분양권을 프리미엄을 받고 매도한 사안입니다. 1심에서 불법전매의 매도인이지만 "전매제한기간이 개시되기 전에 입주자 지위를 매도했기 때문에 처벌하기 어렵다고 판단, 무죄"라고 판결하였습니다.

주택법상 벌칙조항에서 "분양권 전매제한 기간” 중의 전매한 매도인을 처벌하도록 규정하는데, 위 사안에서는 당첨 즉시 분양권을 매도한 결과 "분양권 전매제한 기간”이 개시되기도 전에 매도행위가 있었습니다. 법령상 허점이 밝혀진 것으로 "분양권 전매제한 제도를 현실에 맞게 재정비해야 할 필요가 있다"는 인식하에 전매제한 기간을 규정한 주택법 시행령 별표 3을 개정하였고, 새로운 규정이 2018. 8. 7.부터 시행 중입니다.

주택법 시행령 [별표 3] <개정 2018. 8. 7.> 전매행위 제한기간(제73조제1항 관련) 가. 전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산한다.

다만, 위 개정규정의 공포일인 2018. 8. 7. 이전 입주자모집공고를 한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.

주택법 시행령 부칙 <제29084호, 2018. 8. 7> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(주택의 전매행위 제한기간에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 입주자모집승인을 신청(법 제2조제10호가목 및 나목에 해당하는 사업주체의 경우에는 입주자모집공고를 말한다)한 경우에는 별표 3 제1호가목의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.]

실무상 중요한 포인트는, 전매제한 기간에 관한 종전의 시행령이 적용되는 기간 중에 벌어진 불법전매 사안에서는, 전매제한기간이 당첨일부터 기산되는 것이 아니라 분양계약 가능일 첫날부터 기산됩니다.

따라서, 2018. 8. 7. 이전에 한 불법전매 또는 2018. 8. 7. 이전에 입주자모집공고를 한 사안에서는 분양권 당첨일부터 최초 계약가능일 사이 분양권을 전매한 매도인은 형사처벌 대상에서 벗어날 수 있습니다.

주택법 제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 

2. 제64조제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

2. 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

KASAN_[불법전매쟁점] 분양권 불법전매 매도인에 대한 형사처벌 조항 - 전매제한 기간 시작 전라는 이유로 매도인

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사안의 개요

(1)   피고 직장주택조합 vs 원고 직원 조합원 - 조합에서 조합원 제명 결정 이유 – 무주택자에 해당하지 않음. 조합원 자격 없음

(2)    그러나 피고 주택조합은 원고 조합원을 제명하면서도 그 제명의 효력과는 관계없이 원고에게 조합아파트를 임의로 분양하는 계약함

(3)   조합과 직원 - 구 주택건설촉진법 제3조 제9호 및 "규칙" 제4조 제1항 등 강행법규인 금지조항을 위반한 것

(4)   쟁점: 구 주택건설촉진법(현재의 주택법)상 금지조항(강행법규)을 위반한 계약이 무효인지 여부

항소심 판결

위 임의분양의 약정은 그 절차와 방법이 20세대 이상의 공동주택을 공급하는 경우에는 입주자를 공개모집에 의하되 추첨의 방법에 의하여 선정하여야 한다는 구 주택건설촉진법 "규칙" 제7조 내지 제12조의 규정을 위반하여 이루어진 것일 뿐만 아니라, 직장조합의 조합원이 되기 위한 요건으로서 무주택세대주일 것을 규정하고 있는 구 주택건설촉진법 제3조 제9호 및 "규칙" 제4조 제1항 등의 강행규정에 위배되는 것. 위 강행법규는 효력규정으로 그것을 위반한 약정은 무효라고 판결함

대법원 판결요지

(1)   구 주택건설촉진법 "법" 제3조 제9호나 "규칙" 제4조 제1항 등이 당사자의 의사에 의하여 그 규정의 적용을 배제할 수 없는 강행법규라고 하더라도, 그 규정을 위반한 거래행위라고 하여 반드시 무효라고 볼 수는 없는 것

(2)   "규칙" 제6조 제7항 및 제17조 제3항과 "법" 제47조 제1항의 규정에 위반한 자의 처리에 대하여 규정한 "법" 제47조 제2항 등 관계법령의 규정내용에 비추어보면, 위 규정들은 효력규정이 아닌 단속규정으로 보아야 할 것임

(3)   그러나 관계법령의 규정내용에 비추어 볼 때, 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위로 보아야 할 것인바,

(4)   원고(직원, 제명된 조합원)가 주장하는 위 임의분양의 약정은 원고와 피고 주택조합이 통정하여 위와 같은 규정들을 위반하기로 한 반사회질서의 법률행위로서 결국 무효로 하여야 할 것임.

KASAN_[불법전매쟁점] 법령상 금지조항(강행법규)을 효력규정 아닌 단속규정으로 보더라도 양 당사자가 통정하여 강

주택법위반, 주민등록법위반 혐의로 전과 있는 주범에게 징역 1년 6월 실형 선고 + 전과 없는 경우 각 징역 1년, 징역 8월 및 집행유예 2년 선고

첨부: 광주지방법원 2017. 8. 30. 선고 2017고단1306 판결

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KASAN_[불법전매쟁점] 청약통장 매매, 알선, 위장전입, 분양권 전매, 알선 등 행위 전문브로커 적발 시 형사처

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수분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 수분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 매도인은 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여 줄 의무가 있는바, 이때 분양자측에서 수분양권자 명의변경을 허용하여 매수인 앞으로 수분양권자 명의변경을 함으로써 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에 매도인으로서는 수분양권자의 명의변경 절차를 이행하면 그 의무를 다한 것이 되고, 나아가 그 수분양권에 근거하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 다음 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무까지는 없으나,

매수인 앞으로 수분양권자 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없으므로, 그 분양대금의 청산관계가 남아 있음은 별론으로 하고 매수인에게 목적물에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

분양권매매계약에서 수분양자 명의변경이 불가능한 사정이 있는 경우, 매도인이 매수인에게 수분양자 명의변경에 필요한 서류를 교부하였다 하더라도 매수인은 자신 앞으로의 명의변경이 가능할 때까지 잔금지급의 이행을 거절할 수 있으므로, 매도인은 매수인의 잔금지급채무의 이행지체를 이유로 분양권매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.

일반적으로 분양권매매계약에 있어서 매도인은 매수인에게 수분양자 명의변경에 필요한 모든 서류를 구비하여 제공하면 그 이행의 제공을 하였다고 볼 것이지만, 수분양자 명의변경이 불가능한 특별한 사정이 있는 경우에는 위와 같은 서류의 제공만으로 매수인에 대하여 매매계약해제를 위하여 필요한 이행의 제공을 다하였다고 볼 수 없다고 할 것이다.

매도인 피고가 이 사건 아파트의 소유권을 취득하여 원고에게 이전등기하기 위하여 취득세와 등록세, 잔대금 납부를 위해 금융기관으로부터 대출받은 금원에 대한 이자 상당액(이하 ‘추가비용’이라 한다)을 부담하게 되었다고 하더라도, 이는 피고가 자신의 소유권이전등기의무를 이행하는 데 소요되는 비용일 뿐이므로, 원고와 피고 사이에 추가비용을 원고가 부담하기로 한다는 등의 특약이 없었던 이상 피고는 추가비용 상당액을 매수인 원고에게 청구할 수 없다고 할 것이다.

KASAN_[불법전매쟁점] 분양권 전매제한위반 불법전매 사안에서 소유권보존등기 이후 단계 매도인의 등기이전의무 및

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종래 대법원 판결을 전제하면서도 대법원 판결과 달리 주택법상 전매제한규정이 단순한 단속규정이 아닌 효력규정에 해당하고 가사 전매제한규정을 단속규정에 해당한다고 보더라도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수 있기 때문에(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926판결) 주택법상 전매제한규정을 위반한 전매계약은 민법 103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 판결한 하급심 판결문을 참고로 그대로 인용합니다. 상급법원에서 최근 사회적 분위기를 감안하면 기존의 판례를 변경할 여지는 있는지, 아니면 기존 판결의 입장을 그대로 유지할지 등등 그 귀추가 주목됩니다.

첨부: 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228 판결

대전지방법원 2018. 5. 9. 선고 2017가합104228 판결 .pdf

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 계약의 무효 하급심 판결 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017

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뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 갑이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 을에게 매도하였고, 을이 수분양권을 다시 병에게 매도한 사안에서, 을이 병에게 수분양권을 전전 양도할 당시 최초 양도인인 갑이 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제39조 제1항과 위 공사가 규정한 이주대책자 선정요건을 위반하였기 때문에 위 공사의 조치 여하에 따라 장차 수분양권을 취득하지 못할 수 있는 상태에 있었고, 이는 매매계약 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 하자가 있는 경우에 해당하는데, 이와 같이 매매 당시 이미 하자가 존재함에도 을이 이러한 사실을 병에게 고지하지 아니한 채 장래 발생할 수분양권을 병이 아무런 이상 없이 인수할 수 있도록 하는 것을 특약사항으로 하여 매매계약을 체결한 점, 그 후 약정과 달리 당초 존재하던 하자가 현실화되어 갑이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 수분양권이 발생하지 아니한 것으로 확정된 결과 병은 수분양권을 인수할 수 없게 된 점 등을 종합하면, 을에게는 매매계약 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있으므로, 병은 을을 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 한 사례.

에스에이치공사는 이주대책의 심사결과가 확정되기도 전에 이미 주택을 공급받을 지위(수분양권)을 전매한 경우에는 주택법 제39조 제1항 제4호 및 주택법 시행령 제43조 제1항 제2호에 의하여 분양아파트 공급대상자가 아니라는 의미의 부적격 결정을 하고, 이주대책의 심사결과가 확정되어 적격으로 통보된 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조상의 이주대책대상자로서 이주대책용 분양아파트에 입주할 수 있는 권리가 주어진 후 에스에이치공사와 분양계약을 체결한 경우에는 본인이 1회에 한하여 수분양권을 전매할 수 있게 하는 업무처리방침을 정하고 있었다.

그런데 소외 1은 에스에이치공사로부터 이주대책자로 확인·결정되기 전인 2006. 5. 12. 계약당사자 명의를 소외 1과 피고로 하여 이 사건 수분양권을 2억 4,000만 원에 매도하는 계약을 체결하였다. 그 매매계약서의 특약사항에는 “은평뉴타운 3-2 지구 입주권 52평형 또는 대토 100평에 대한 매매임. 매도자는 차후 조건 없이 등기이전한다.”고 기재되어 있다.

원고는 2006. 6. 3. 소외 2가 운영하던 뉴타운 부동산중개사무실에서 계약당사자 명의를 피고로 하여 이 사건 수분양권을 3억 원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약서의 특약사항란에는 “매도인 피고는 이 물건 원주민 입주권을 매수인 원고에게 잔금시까지 이상 없이 입주권을 인수시키는 조건”이라고 기재되어 있다.

에스에이치공사가 소외 1을 이주대책자로 선정하고 원고 앞으로 수분양권자 명의변경을 허용함으로써 이 사건 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는, 피고로서는 원고에게 수분양권자 명의변경에 필요한 서류를 원고에게 교부함으로써 그 이행의무를 다한 것으로 볼 수 있지만, 소외 1이 수분양권 취득 요건을 갖추지 못하여 수분양권이 발생하지 않거나 수분양자 명의변경이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 피고가 원고에게 위와 같은 명의변경 서류를 제공하였다는 사정만으로 원고에 대하여 이 사건 매매계약상 필요한 의무의 이행을 다하였다고 볼 수 없다(대법원 1996. 2. 13. 선고 95다36671 판결, 대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결 등 참조).

그런데 피고가 원고에게 이 사건 수분양권을 전전 양도할 당시, 최초 양도인인 소외 1은 구 주택법 제39조 제1항과 에스에이치공사가 규정한 이주대책자 선정요건을 위반하였기 때문에 에스에이치공사의 조치 여하에 따라 장차 수분양권을 취득하지 못할 수 있는 상태에 있었고, 이는 이 사건 매매계약의 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 원시적 하자가 있는 경우에 해당한다.

이와 같이 이 사건 매매 당시 이미 원시적 하자가 존재함에도 불구하고 피고가 이러한 사실을 원고에게 고지하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 체결한 점, 그럼에도 불구하고 장래 발생할 수분양권을 원고가 아무런 이상 없이 인수할 수 있도록 하는 것을 특약사항으로 하여 이 사건 매매계약을 체결한 점, 그 후 위 약정과 달리 당초 존재하던 원시적 하자가 현실화되어 소외 1이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 이 사건 수분양권은 발생하지 아니한 것으로 확정되었고 그 결과 원고는 이 사건 수분양권을 인수할 수 없게 된 점 등을 종합하면, 피고에게는 이 사건 매매계약의 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있다. 따라서 원고는 피고를 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다.

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한 위반 불법전매 사안에서 최초 매도인이 분양자격 상실한 경우 – 분양권 전매계약의

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구 주택법 (2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제39조 제1항은 “누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 한편 같은 법 제39조 제2항은 “국토해양부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.”고 규정하고, 같은 조 제3항은 “사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

한편, 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다. 따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 사안에서 매매계약의 효력 인정 대법원 2011. 5. 26. 선고

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1. 사안의 개요 및 쟁점

다운계약서는 허위계약서로 그 자체가 불법행위에 해당합니다. 불법행위 책임 여부는 별론으로 하고, 계약 당사자가 자의로 신고용 다운계약서를 작성해 준다는 특약을 하였음에도 막상 그 시기에 가서 특약에 따른 다운계약서를 작성해 주지 않는 경우 계약법에 따라 특약 위반을 이유로 본 계약을 해제할 수 있는지 여부를 판단한 사례입니다.

쟁점: 다운계약서 작성 특약이 본 매매계약에서 이행되어야 하는 중요한 채무라고 본다면 다운계약서를 작성해주지 않는 이상 매수인은 계약을 일방적으로 파기하고 손해배상을 해야 합니다. (계약금만 넣은 상태라면 해약금에 의한 해제는 가능) 반대로 다운계약서 작성이 매매계약의 주된 채무가 아니라고 본다면 이를 이유로 소유권 이전을 안해주는 매도인은 자신의 채무를 이행하지 않는 것으로 매수인은 해제를 할 수 있습니다.

2. 대법원 판결요지

원심 판결은 다운계약서를 작성하지 않으면 매도인이 이와 같은 계약을 하지 않을 것이고 양도소득세 감면을 위해 서로 이를 인정하고 계약을 한 것으로 판단하여 매수인은 계약을 해제할 수는 없다고 판단하였습니다.

그러나 대법원은 다운계약서 작성은 매매계약에서 주된 채무 아니라 부수적인 채무라고 판단하였고 매매대금지급과 소유권이전등기 의무가 주된 채무라고 하며 소유권이전등기를 해주지 않은 매도인의 잘못을 인정하고 해제가 이루어 질 수 있다고 판결하였습니다.

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운계약서 특약위반으로 인한 계약해제 불가 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014

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토지매매 업계약서 허위신고 적발 사안: 수원지방법원 2018. 2. 23. 선고 2016가단541402 판결 - 매도인의 업계약서 작성 적발 + 과태료 부과 + 양도소득세 감면 배제 후 양도소득세를 납부하게 되자 공인중개사에 대하여 손해배상을 청구한 사안에서, 법원은 과태료는 불법행위자 개인에게 부과하는 것이므로 중개행위와 인과관계를 부정하여 책임을 인정하지 아니하고, 양도소득세에 대하여는 중개인에게 60%의 책임을 인정함.

부동산 매매계약 또는 임대차계약을 하면서 다운계약서, 업계약서를 작성하면 사실과 다른 허위 계약서이고, 이와 같은 허위계약서를 관공서에 제출하는 경우 법령에서 금지하는 불법행위를 범하는 것입니다.

매도인 또는 임대인은 다운계약서로 종합소득세, 부가가치세, 종합소득세를 적게 내게, 그것을 근거로 산정된 건강보험료, 국민연금 등에서도 이익을 봅니다. 불법행위입니다.

업계약서를 작성하는 가장 큰 이유는 추후 매수인이 매매 시 양도차익을 줄여 양도소득세를 탈세할 수 있다는 이득이 있습니다. 또한, 매수인이 업계약서를 이용하여 대출을 높게 받는 목적도 있습니다. 예를 들어 매매가 1억인경우 대출이 약 70%인 7000만원 대출이 가능하지만, 업계약서를 작성한 후 1억2천만원에 계약서 작성 시 8400만원 등 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.

반면, 매도인은 1가구 1주택자로서 2년이상 보유하여 양도소득세 비과세 혜택을 보는 경우 등 어차피 양도차익과는 상관없는 경우 업계약서를 작성해 달라는 매수인 요구를 들어주는 것입니다. 다운계약서와 마찬가지로 업계약서도 불법입니다.

(1) 매도인 또는 임대인의 책임

​적발되면 당연히 이러한 이익을 납부해야 하고, 국세기본법 제47조의3 제2항 1호에 의해 부가가치세 및 종합소득세에 대한 40%의 과소신고가산세 및 동법 제47조의4 납부불성실가산세도 납부해야 합니다.

또한 다운계약서의 작성으로 조세범 처벌법 제3조 제6항 2호의 세금포탈 행위에 해당할 수 있고, 관계기관의 고발이 있으면 제3조 제1항에 의해 형사처벌을 받을 수 있습니다.

(2) 매수인 또는 임차인의 책임

매수인 또는 임차인은 다운계약서의 작성으로 인해 비용이 줄어드는 결과가 생깁니다. 반면, 주택 또는 상가임대차보호법의 대상이 아닌 계약이 다운계약서에 따라 그 대상 범위에 포함되는 경우, 임차인은 동법에 의한 보호를 받게 됩니다. 다만, 그 범위는 실제 계약이 아닌 다운계약서 상에 기재된 보증금 및 차임을 한도로 정해집니다. 계약연장에 실패한 임차인들 중에는 임대인에 대하여 다운계약서 작성사실을 수사기관이나 세무서에 신고하겠다고 고지하는 경우가 있는데 일반적인 범위 안에서는 문제가 없지만, 이러한 행위가 지나치다 판단되면 형법상 협박죄에 해당할 수 있으며, 만일 이를 통해 금전 등의 이익을 얻었다면 공갈죄에 해당할 수 있습니다.

다운계약서 작성을 요구받았거나 실제 다운계약이 이뤄졌을 경우 이를 신고하면 포상금도 받을 수 있습니다. 신고자는 1000만원 한도 내에서 과태료 부과금액의 20%를 신고포상금으로 받을 수도 있습니다. 거래당사자가 다운계약 사실을 자진해서 신고하면 과태료 전액을 면제받을 수 있습니다. 관련 부처에서 조사를 시작한 이후라도 증거를 제출하는 등 조사를 도왔다면 과태료의 50%를 감경받을 수 있습니다.

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운계약서 또는 업계약서 허위신고 적발 시 계약 당사자와 공인중계사의 책임 범위 판단

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1. 부동산 거래 신고 및 허위 계약서 규제 조항

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

제4조 (금지행위) 누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위

2. 제3조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위

3. 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위

2. 다운계약 또는 업계약 등 허위계약서 법적책임 

(1) 매도인: 비과세 감면배제 + ​1세대 1주택에 적용되는 비과세조건을 충족하더라도, 다운계약서, 업계약서등 거짓으로 계약서를 작성하면 비과세 적용 받을 수 없음 + 과태료 부과

(2) 매수인: 양도 시 비과세 감면배제 + ​매수인의 부동산 양도시 양도소득세 비과세 및 감면혜택 배제됨 + 과태료 부과 + 분양권 등을 거짓 계약서로 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세요건을 갖춰 주택을 양도하고 비과세로 신고한 사실이 확인되는 경우 비과세 적용하지 않고 양도소득세를 추징할 수 있음.

(3) 중개인: 과태료 부과 + 사무소 개설등록 취소 및 업무정지 + ​거래계약서에 금액등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 이중으로 계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있음 + 중개인이 중개가 완성된 거래계약서에 서명 및 날인하지 않은 경우에는 최대 6개월까지 업무정지 가능

3. 상가임대차 계약 시 다운(down) 계약서 관련 법적 책임

부동산 매매계약 또는 임대차계약을 하면서 다운계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 사실과 다른 허위계약서이고, 다운계약서를 세무서에 제출하는 등 행위는 불법행위입니다.

가.  매도인 또는 임대인의 책임

매도인 또는 임대인은 다운계약서로 종합소득세, 부가가치세, 종합소득세를 적게 내게, 그것을 근거로 산정된 건강보험료, 국민연금 등에서도 이익을 봅니다. 불법행위입니다. 적발되면 당연히 이러한 이익을 납부해야 하고, 국세기본법 제47조의3 제2항 1호에 의해 부가가치세 및 종합소득세에 대한 40%의 과소신고가산세 및 동법 제47조의4 납부불성실가산세도 납부해야 합니다.

다운계약서의 작성으로 조세범 처벌법 제3조 제6항 2호의 세금포탈 행위에 해당할 수 있고, 관계기관의 고발이 있으면 제3조 제1항에 의해 형사처벌을 받을 수 있습니다.

나.  임차인의 책임

임차인은 다운계약서의 작성으로 인해 비용이 줄어드는 결과가 생깁니다. 반면, 주택 또는 상가임대차보호법의 대상이 아닌 계약이 다운계약서에 따라 그 대상 범위에 포함되는 경우, 임차인은 동법에 의한 보호를 받게 됩니다. 다만, 그 범위는 실제 계약이 아닌 다운계약서 상에 기재된 보증금 및 차임을 한도로 정해집니다.

계약연장에 실패한 임차인들 중에는 임대인에 대하여 다운계약서 작성사실을 수사기관이나 세무서에 신고하겠다고 고지하는 경우가 있는데 일반적인 범위 안에서는 문제가 없지만, 이러한 행위가 지나치다 판단되면 형법상 협박죄에 해당할 수 있으며, 만일 이를 통해 금전 등의 이익을 얻었다면 공갈죄에 해당할 수 있습니다.

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운(down) 계약서 또는 업(up) 계약서 허위신고 적발 시 계약당사자와 중계인의

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사안의 개요

(1)   매도인(원고)가 피고에게 부동산(토지)을 9억8천7백만원에 매도 + 다운계약서 특약 - 특약사항: 매매대금 실거래 신고는 8억원으로 한다. 향후 본 특약이 이행되지 않을 시 8억원을 초과하는 금액에 대한 양도소득세는 매수인이 부담한다.

(2)   매수인(피고) 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태로 제3자에게 미등기 전매하는 경우 매도인이 위 부동산을 제3자에게 직접 소유권이전등기를 해 주기로 약정함

(3)   매수인은 토지의 형질변경 후 제3자에게 17억원에 위 부동산을 매도하고, 매매계약서에 매도인을 원고로 기재하고 등기까지 마침

(4)   매도인은 매매가를 17억원으로 신고하고 특약에 따라 8억원 초과분에 대한 양도소득세를 매수인에게 청구함

당사자 주장 및 쟁점

매수인(피고)가 자신이 부담할 양도소득세를 포탈하고, 원고는 피고의 양도소득세 포탈에 기여한 대가로 자신이 부담할 양도소득세의 일부를 피고로부터 지급받기로 특약한 것이므로 민법 제103조에 따라 무효인 계약임. 피고 매수인이 양도세 부담 거절함. 양도세를 매수인이 부담한다는 특약의 무효여부가 쟁점

판결요지

위 약정은 구 조세범처벌법이나 부동산등기특별조치법에서 처벌되는 범죄행위를 약정한 것으로서 국민의 납세의무를 저버리고, 국가의 적정한 과세권 행사를 방해하는 등 그 불법의 정도가 매우 크므로, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되어 무효라고 판단함

첨부: 부산고등법원 2014. 5. 15. 선고 (창원)2011나2756 판결

부산고등법원 2014. 5. 15. 선고 (창원)2011나2756 판결 .pdf

KASAN_[불법전매쟁점] 다운계약서 및 매수인의 양도세 부담 약정 - 무효 판결 미등기전매 후 매수인 양도세

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