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계약갱신

약국상가 임대차보증금 및 차임의 급격한 증액요구로 계약종료 시 임차인의 권리금회수 보장요건 신규임차인 주선여부 엄격해석 - 신규서울고법 2021나2026893 판결 1. 사안의 개요 (1) 약국상가 임대차 - 보증금 7억 2500만원, 원 차임 1천만원 (2) 10년 임대차 - 계약기간 만료 임박, 임대인의 임대차보증금 10억, 차임 3천만원 증액 요구 (3) 임대차 계약갱신 조건에 관한 의견 불일치, 수차례 내용증명 서신 교환 (4) 임대차 기간만료 및 계약종료, 임대인의 명도소송 + 임차인의 권리금상당 손해배상 청구 소송 2. 1심 판결 – 임대인의 보증금 및 차임 급증 요구로 인한 권리금회수 방해행위 인정 + 권리금 상당 손해액 4억5천만원 (감정금액) 인정 3. 서울고법 항소심 판결 – 1심 판결 취소 및 권리금회수 불인정, 임대인 승소 (1) 상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증.. 더보기
상가건물 임대차 - 철거, 재건축 사유로 계약갱신 거절, 권리금 보호의무, 공실유지, 매매 시 기간 합산, 공사기간 문제 등 1. 임대차 계약기간 만료 후 상가건물 철거 재건축 계획 통지 – 기존 임대차계약 갱신 거절 및 신규 임대차계약 거절 가능 BUT 기존 임차인에 대한 권리금 상당 손해배상책임 부담 가능 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하.. 더보기
상가점포 업종제한, 업종독점 인정요건 및 실무적 대응방안 1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약 - 계약자유 사항 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 요지 “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조).” 2.. 더보기
총판계약, 판매독점계약, Exclusive Agreement, 공급계약, 납품계약 관계에서 계약종료 및 계약갱신 또는 계약체결 거절, 거래당사자 변경 – 부당한 거래거절, 불공정거래 행위 해당여부 판단기준:.. 사안의 개요 및 당사자 주장요지 판매 총판계약의 당사자가 특별한 사유 없이 계약 해지 후 계약당사자 변경 + 상대방에서 계약 임의 종료 및 부당한 거래거절 불공정거래행위로서 공정거래법 위반 주장 대법원 판결요지 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제23조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제36조 제1항 [별표 1] 제1호 (나)목에서 불공정거래행위의 한 유형으로 규정하고 있는 ‘기타의 거래거절’이란 개별 사업자가 그 거래 상대방에 대하여 하는 이른바 개별적 거래거절을 가리키는 것이나, 이러한 개별적 거래거절행위는 그 거래 상대방이 종래 계속적 거래관계에 있는 경우에도 자유시장경제 체제하에서 일반적으로 인정되는 거래처 선택의 자유라는 원칙에서 볼 때, 또 다른 거래거절의 유형인 ‘공동의 거래거절’과는 달리.. 더보기
일부 상가에만 업종독점, 업종제한 추가된 분양계약 효력 – 추가조건 계약의 당사자 사이 유효: 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등 참조). 그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다. 분양계약을 체결할 때 굳이 “※ 보습학원”이라는 문구가 기재된 .. 더보기
장기간 갱신되어 오던 대리점 계약의 해지, 거래중단 - 부당한 거래거절 불공정거래행위 - 공정거래법위반: 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다26035 판결 계약기간을 연장하여 장기간 거래해 오던 중 계약 해지 – 부당한 거래거절로 본 사정 (1) 원고는 피고의 행위에 따라 사업 활동에 상당한 영향을 받을 수 있는 지위에 있는 점, (2) 대리점 사업자들로서는 피고의 도움 없이는 기존 회원들을 모두 데리고 다른 경쟁사업자에게 이동해 갈 수 없기 때문에 거래선을 바꾸기가 사실상 불가능한 점, (3) 피고가 새로이 요구한 계약조건은 대리점 사업자에 대하여 자신의 거래상 지위를 부당하게 이용하여 대리점 사업자가 수수료를 지급받기 위하여 확보해야 하는 유료회원수의 하한선을 높게 변경하고 피고가 일방적으로 정한 판매목표의 달성을 강제하는 방법으로 거래상대방에게 불이익을 주었으며, 사업자에게 법률에서 규정하지 아니한 해지권을 부여하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄.. 더보기
상가 업종제한, 독점권 보장 특약의 적용범위 및 위반 시 분양자의 손해배상책임: 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결 상가 분양자가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 경우 특별한 사정이 없는 한 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용되므로(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164,165 결정, 대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결 등 참조), 분양자는 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 기존의 수분양자에게 지정된 업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐만 아니라 수분양자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 함부로 승인하지 않아야 하며, 만약 수분양자가 임의로 업종을 변경하여 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 경우에는 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제하는 등의 방법으로 기존 수분양자의 영업권이 실질적으.. 더보기
업종제한, 업종독점권 특약조항 포함 상가분양 계약서의 해석 및 효력 범위: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결 1. 사안의 개요 (1) 신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양 (2) 상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 특약조항 – 제12조 (수기 아닌 인쇄) (3) BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서에 위 특약사항 포함되지 않음 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함 (4) 그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함 2. 판결요지 – 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약상 의무 위반 인정 3. 업종독점 특약포함 계약당사자 외 다른 점포의 수분양자 및 임차인에게 독점권 인정요건 – 사안에서는 불인정 업종제한 특약의 효력이 계약당사자가 아닌 다른 수분양자 및 임차인에게 미치기.. 더보기
임대인의 실거주 이유로 임대차계약 갱신거절 - 계약갱신요구권 행사 당시 임대인 기준, 새로운 임대인, 매수인 기준 아님: 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결 임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 개정 임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다. 임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의.. 더보기
개정 상가건물 임대차보호법 적용대상 - 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차’ 의미 – 5년 기간경과 만료 임대차 해당하지 않음: 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 개정 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 변경하고, 부칙 제2조에서 위 규정은 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정함 쟁점 - 개정 법 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 경과한 경우에 임차인이 개정 법률에 따른 의무임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 있는지 여부 대법원 판결요지 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이.. 더보기
[상가임대차쟁점] 상가 임대인의 권리금회수 방해행위 + 임차인에 대한 권리금상당 손해배상책임 인정: 대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2016가합114 판결 1. 사실관계 및 분쟁사안 가. 임차인 A 약사 2008. 7. 31. 보증금 1억, 차임 월 250만원 상가임대차 약국운영 + 동일조건으로 임대차 갱신 나. 약사 부부 B, C가 2014. 9. 30. 약국건물 매수 + 새로운 건물주 B, C는 임차인 A약사에게 2015. 7. 31. 임대차계약 종료 통지 다. 임차인 A 약사는 새로운 D약사에게 약국 권리금계약 체결 + 임대인 건물주에게 2015. 7. 권리금회수기회 보호요구 통지 라. 임대인 건물주 B, C 약사는 2015. 7. 18. 새로운 임차인 D약사에게 월차임 330만원으로 인상 요구 + D 약사 임대차 계약포기 마. 임대인 건물주 B, C 약사는 임차인 A 약사에게 임대차종료를 원인으로 한 명도소송 + 권리금 부존재확인의 소 제기 바. 임.. 더보기
[상가임대차쟁점] 임대차기간 5년을 초과한 임차인의 권리금 회수기회 인정: 대구지방법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770 판결 1. 임차인의 권리금 회수기회 인정 하급심 판결 상가임대차보호법에서 임차인의 법정갱신청구권이 5년까지만 보장되기 때문에, 임차인의 권리금회수기회 보호조항도 5년까지만 적용되는지 여부가 쟁점입니다. 최근 임대차 기간이 5년을 넘는 경우에도 임차인의 권리금회수기회를 인정하는 하급심 판결이 나오고 있습니다. 아직 대법원 판결은 없습니다. 2. 판결요지 “상가임대차법제10조의4 권리금 회수기회 보호규정(이하 ‘이 사건 보호규정’이라 함)에 적용기간 제한 규정이 없는 점, 이 사건 보호규정이 적용되지 않는 예외 사유인 ‘계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우’는 임차인이 ‘임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’의 구체적인 사례에 해당한다는 점에서 ‘임.. 더보기
[상가임대차쟁점] 권리금분쟁 - 임대인이 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 관련 실무적 포인트 몇 가지 1. 신규임차인의 보증금·차임 지급능력 관련 임차인의 정보제공 의무 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 2. 업종 변경과 정당한 사유 여부 임대인이 상권이나 영업의 종류 등을 고려하여 상가의 업종변경을 요구하는 경우 그것이 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것입니다. 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 .. 더보기
[상가권리금쟁점] 임대인의 임차인에 대한 권리금회수방해 금지기간 – 구법 임대차종료 직전 3개월 한정: 대구고등법원 2017. 11. 15. 선고 2017나21917 판결 “해당 임대차계약에 관하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항의 권리금 회수 방해금지 규정이 적용된다고 하더라도, 위 규정은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’의 기간에 한정하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보호하고 임대인에게는 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니된다는 의무를 지우고 있으므로, 위 방해금지의무 부담기간 동안 임대인이 권리금 회수 방해행위를 하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 것이 인정된다면, 임차인은 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수는 있을지언정, 방해금지의무를 부담하는 기간이 만료된 마당에 계속해서 임대인에게 그 방해금지를 청구할 수는 없다.” 개정 현행법: 상임법 제10조의4 권리금 회수기회 보호 등 – “임대차기.. 더보기
[상가임대차쟁점] 상가 임대차인의 권리금 회수기회 보호 관련 실무적 포인트 1. 임차인의 임대차계약갱신 요구권 기간 한도 – 총 임대차 기간 10년 상임법 제10조 (계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체임대차기간이10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 2. 종전 - 총 임대차 기간 5년 경과 후 권리금 회수기회 보호 여부 위 법정 계약갱신요구권의 5년 기간제한 규정과 달리 권리금 회수기회 보호 조항에서는 기간에 관한 규정이 없습니다. 위 5년 기간제한 규정이 유추 적용될 것인지에 대하여 하급심 판결은 엇갈리고 있고, 아직 대법원 판결은 나오지 않았습니다. 최근 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108968 판결에서는 한 점포에서 약 27년간 떡집을 운영한 임차인에게 권리금 회수기회를 인정하는 취지로, 권.. 더보기
[상가임대차쟁점] 상가건물 임대차 보호법상 임차인의 대항력 취득 및 우선변제권 행사요건 . 상가건물임대차보호법상 임차인이 대항력이나 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 그 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인 지위를 승계합니다(상가건물임대차보호법 3①‧②‧5②). 상가건물 임대차 보호법 3조 1항에서 “임차인이…사업자등록을 신청한 때에는”이라고 규정하여 사업자등록인과 임차인이 동일인이야 합니다. 동일인이 아닌 경우 원칙적으로 대항력을 인정할 수 없습니다. 이해관계인은 열람을 통하여 당해 지번에 사업자가 등록되어 있는 사실 및 위 영업에 관하여 임차인이 존재한다는 사실을 확인할 수 있고, 상가건물임대차보호법은 임차인과 사업자등록인이 동일인일 것을 요건으로 하므로, 임차인인 사업자가 타인 .. 더보기
[상가임대차쟁점] 상임법 적용범위 환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차 경우 - 계약갱신 요구와 묵시적 갱신 여부 상가건물 임대차 보호법(상임법) 제2조 제1항은 아래와 같은 ‘환산보증금 = 보증금 + (월차임 x 100)’을 기준으로 그 이하의 상가건물에 대하여만 상임법이 적용되는 것으로 규정하고 있습니다. 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 3조 1항 소정의 대항력 또는 5조 2항의 우선변제권을 가지려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). 그러나 상가임대차에서 위 상환보증금이 상가건물임대차보호.. 더보기
[상가임대차쟁점] 상가건물 임대차보호법 (상임법) 및 시행령 주요 조항 정리 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면그다음날부터제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일.. 더보기
[기업법무] 기간제 계약직 근로자의 계속 고용 기대권 + 계약기간 만료 후 갱신거절의 합리적 이유 여부: 서울행정법원 2018. 5. 31. 선고 2017구합83799 판결 1. 사안의 개요 통신판매업회사 쿠팡의 택배기사 – 6개월 기간제 계약 + 1차 계약갱신 후 배달 중 사고로 업무상 부상 + 요양 중 2차 계약갱신 후 3차 계약기간 만료 즈음 회사에서 “기간 만료로 계약 종료” 통지 + 택배기사는 회사의 부당해고라고 주장하면서 지방노동위원회 구제신청 but 기각 + 불복하여 중앙노동위원회 재심신청 + 중앙노동위원회 부당해고 인정 재심판정 + 회사에서 재심판정에 불복하는 재심판정의 취소 행정소송 제기함 2. 서울행정법원 판결요지 – 기간제 계약직의 갱신기대권 및 부당해고 인정 기본 법리: 대법원 2017. 2. 3. 선고 2016두50563 판결 법규정: 기간제 및 단시간근로자 보호 등에 관한 법률 제4조 제1항 “사용자는 2년을 초과하지 아니하는 범위 안에서(기간제 근.. 더보기