상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 상가건물 임차인의 계약갱신요구권의 행사시간을 종전 5년에서 10년으로 변경하였습니다. , 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고, 이번 상가건물임대차보호법은 2018. 10. 16.에 공포되어 그 날부터 효력이 발생하였고, 위 법 부칙 제2조에서는 계약갱신요구권 행사시간에 관한 규정이 위 법 시행일(2018. 10. 16.) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되는 것으로 규정하였습니다.

 

개정법의 규정에 따라서 법 시행일(2018. 10. 16.) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 문제는 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 임차인에게도 10년의 행사기간이 보장될 것인지 여부인데, 이 문제는 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 이상인지 아닌지에 따라서 결과가 달라집니다.

 

, 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 미만이면, 개정되기 전의 규정에 따라서 해당 임차인은 전체 임대차기간이 5년이 될 때까지 계약갱신요구를 할 수 있어서 차후에 추가로 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 이렇게 추가로 갱신되는 계약은 [개정법 시행일 이후에 갱신되는 임대차계약]에 해당하기 때문에 10년의 행사기간이 보장됩니다.

 

그렇지만, 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 이상이면, 개정되기 전의 규정에 따른 계약갱신요구기간 5년을 다 채운 것이 되어서, 해당 임차인은 차후에 추가로 계약의 갱신을 요구할 수 없고, 따라서 이 경우에는 10년의 행사기간이 보장되지 않습니다.

 

예를 들어, 어느 임대차계약의 최초 기간이 2016. 2. 1.부터 2018. 1. 31.까지의 2년이라고 할 경우에, 2018. 1. 31.에 갱신계약을 체결하면서 계약기간을 그대로 2년으로 둔 경우에는 10년의 행사기간이 보장되고, 계약기간을 3년으로 변경한 경우에는 10년의 행사기간이 보장되지 않는 것입니다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 개정법상 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 구체적 예시.pdf

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작성일시 : 2018.10.21 17:00
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임차인이 새로운 곳으로 이사하기 위하여 임대차계약이 종료될 즈음에 다른 건물의 집주인과 새로운 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 임대인이 임대차계약 종료일이 지나도록 보증금을 반환해주지 못하는 동안에 임차인이 새로운 임대차계약을 해제당하고 이미 지급한 계약금을 몰취당하였다면, 임차인은 기존 임대인에게 임대보증금반환의무 지연으로 인한 손해로서 몰취당한 계약금 상당액의 배상을 구할 수 있는지 여부가 종종 문제됩니다.

 

민법 제393조는 제1항에서 "채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다."라고 규정하고 있고, 2항에서 "특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다."라고 규정하고 있습니다.

 

위와 같은 경우에 만약 임차인이 새로운 임대차계약을 해제당하지 않기 위해서 제3자로부터 이자를 지급하고 반환받을 보증금 상당액을 대출받았다면, 그 이자가 고율의 사채이자율에 따른 것이 아닌 한, 위 이자가 임대인이 임대보증금을 제때에 반환하지 않은 것으로 인하여 임차인이 입은 통상의 손해(민법 제393조 제1)에 해당한다는 점에는 의문의 여지가 없습니다만(대부분의 경우 이러한 손해배상의 요구에 대하여는 수긍합니다), 사안의 경우처럼 임차인도 어찌하지 못하여 새로운 임대차계약을 해제당하고 계약금을 몰취당한 경우에 그 계약금액을 통상의 손해로 볼 것인지에 대하여는 다툼의 여지가 있을 수 있다고 생각됩니다.

 

그렇지만, 현실에 있어서는 임차인은 임대인에게 <새로운 임대차계약을 체결하였고, 언제까지 보증금을 지급해야 하니까, 반드시 제때에 반환해 주어야 한다.>라는 취지로 말하는 것이 일반적이고, 임대인으로서도 거래의 실정상 임차인이 새로운 임대차계약에서 계약금을 몰취당하는 일이 발생할 수도 있다는 사정을 예측하기가 쉬우므로, 임차인이 몰취당한 계약금액에 대하여는 적어도 민법 제393조 제2항이 정한 [특별한 사정으로 인한 손해]에 해당하는 것으로 평가되어, 임대인이 위 금액을 배상하게 될 가능성이 크다고 생각됩니다(다만, 관련 판례는 찾지 못하였습니다).

 

민법 제393조 제2항이 정한 [특별한 사정으로 인한 손해]는 채무자가 이행기 이전에 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상이 가능하므로, 차후의 분쟁의 소지를 줄이는 의미에서, 암대보증금반환 채권자인 임차인은 보증금반환채무의 이행기 이전에 미리 임대인에게 새로운 임대차계약의 체결사실을 고지해 두는 것이 좋을 것입니다.

 

KASAN_[임대보증금 반환지연과 손해배상범위] 종전 임대인의 임대보증금 반환 지연 중 임차인이 새로운 임대차계약을 해제 당해 그 계약금을 몰취당한 경우 그 계약금액에 대한 손해배상 여.pdf

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작성일시 : 2018.10.20 18:00
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부동산을 사거나 임차하려고 할 때 공인중개사사무소에서 "물건을 붙잡아두는 의미로" 가계약금을 걸라고 권유하는 경우가 있는데, 이 경우 가계약금의 법률적 성격이 문제가 됩니다.

 

이런 경우에 매매 또는 임대차의 목적물은 특정되어 있고 그 거래금액도 정해져 있는 경우가 일반적이기 때문에, 매도인 또는 임대인이 가계약금을 받는 것에 동의하였다면, 특정 물건에 대하여 일정한 대금액이 정하여진 매매계약 또는 임대차계약이 체결된 것으로 보아야 할 것입니다. 계약의 본질적 사항 내지 중요 사항에 관한 의사의 합치가 있는 것이 되기 때문입니다(대금의 지급시기도 중요한 요소라고 할 수 있지만, 그것은 대략 언제쯤 지급한다는 정도로만 합의되어도 무방할 것입니다).

 

'가계약금'이 지급됨으로써 특정 내용의 매매계약 또는 임대차계약이 체결되었으므로, 계약의 쌍방당사자는 민법 제565조 제1항에 따라서 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지(매매의 경우 보통은 중도금을 지급할 때까지를 의미하게 됩니다) '가계약금'을 포기하거나 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

 

다만, 민법 제565조 제1항은 임의규정이어서 이와 다른 내용으로 약정하는 것이 가능한바, 만약 공인중개사사무소에서 가계약금을 제안하면서 매도인 또는 임대인의 경우에는 가계약금만 반환하는 것만으로도 계약을 해제할 수 있다고 하였고, 매수인 또는 임차인이 이에 동의하였다면, 매도인 또는 임대인은 받았던 가계약금만 반환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 물론 이 경우에는 위 '동의' 여부에 대한 입증이 문제가 될 것인데, 가끔 공인중개사사무소에서 가계약금을 제안할 때에 "가계약금을 지급하고 본계약을 체결하지 않으면, 가계약금은 돌려받지 못합니다."라고 안내하면서도 매도인 또는 임대인이 본계약을 체결하지 않는 경우에는 어떻게 되는 것인지에 관한 설명을 하지 않는 경우가 있으므로, 매수인 또는 임차인은 위와 같은 경우에 어떻게 되는 것인지에 관한 설명을 요구하거나 부동산중개업계에서의 가계약금에 대한 '관행'을 확인할 필요가 있겠습니다(위 관행에 대하여는 해당 부동산공인중개사에게 물어보는 것이 좋겠습니다).

 

KASAN_[부동산거래 가계약금의 성격] 부동산거래의 가계약금이 민법 제565조의 해약금 성격을 갖는지 여부.pdf

 

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작성일시 : 2018.10.20 17:00
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누구나 살면서 다양한 계약을 합니다. 무심코 잘못 체결한 계약으로 큰 낭패를 당하기도 합니다. 법률가나 사업가가 아니라 해도 꼭 알아두면 도움이 될 계약 상식이 있습니다. 무슨 대단한 내용이 아니고 이미 알고 있을 만하지만 평소 소홀하지 쉬운 계약에 관한 법률상식을 질의 응답식으로 정리해 드립니다. 참고가 되셨으면 합니다.

 

Q 1. 계약서를 공증한 경우와 공증하지 아니한 경우의 차이점은?

A. 계약서 작성한 이후 오랜 시간이 지났거나 사정이 많이 변경된 경우 계약 자체를 부정하는 경우가 있습니다. 그런데, 공증을 해 두면 공증인이 주민등록증을 통해 당사자를 확인한 후 서명하게 하므로 이러한 다툼을 예방할 수 있습니다. 또한 공증사무소에도 계약서가 1부 보관되어 있으므로 계약서를 위조하거나 변조한 경우에도 진위를 쉽게 가릴 수 있고, 계약서를 분실한 경우에도 재발급 받을 수 있는 장점도 있습니다. 그러나, 계약서를 공증하지 않더라도 계약의 효력에는 문제가 없습니다.

 

Q 2. 계약서에 인감을 날인하지 않고 서명만 해도 되는가?

A. 계약서에 인감 도장으로 날인하건, 막도장으로 날인하건, 혹은 서명만 하건 양 당사자가 계약한 것이 맞기만 하다면 계약의 효력에는 영향이 없습니다. 계약서는 계약의 증거인 것이므로 계약서가 없어도 계약은 원칙적으로 유효합니다. 다만, 법적 분쟁이 발생할 경우 계약의 체결 여부를 놓고 다툼이 있을 수 있고, 계약서의 날인이나 서명의 진위를 놓고도 다툼이 있을 수 있는데 이 때 아무래도 인감도장 날인을 하고 인감증명서 첨부를 한 경우가 막도장 날인보다 그 진정성은 더 높다고 평가받게 될 것입니다.

 

Q 3. 법인과의 계약시 본부장이나 연구소장이 서명해도 되는가?

A. 법인의 계약에 있어서 대표이사가 법인을 대표하여 날인 또는 서명하는 것이 원칙입니다. 그러나, 적법한 위임을 받은 경우 본부장이나 연구소장 또는 다른 임직원이 서명해도 유효합니다. 다만, 일방 당사자는 상대방의 서명자가 회사로부터 적법한 위임을 받은 경우인지 아닌지를 알기 어렵거나 위임 여부에 대해 의심이 들 때에는 대표이사 명의의 위임장을 계약서에 첨부하게 하는 것이 가장 안전한 방법이 될 것입니다.

 

Q 4. 양해각서(MOU)나 의향서(LOI)는 법적 구속력이 있는가?

A. 양해각서나 의향서는 계약을 체결하기 앞서 협상의 과정에서 우선 협상 대상자가 될 목적으로 체결되는 것이 보통이므로 원칙적으로 구속력이 없습니다. 그러나, 내용에 따라서는 부분적으로 법적 구속력이 있을 수도 있습니다. 따라서, 구속력을 분명하게 배제하려면 계약으로서의 법적 구속력이 없음을 명시적으로 기재해 둘 필요가 있습니다.

 

Q 5. 계약서에 간인은 반드시 해야 하는가?

A. 계약서가 여러 장으로 되어 있을 때 다른 내용의 계약서를 슬쩍 삽입하거나 바꿔치기 하지 못하도록 방지하기 위하여 간인을 하는 것입니다. 따라서, 간인을 하지 않더라도 계약의 효력에는 영향이 없으나, 가급적 간인을 함이 바람직합니다.

 

Q 6. 매매계약체결시 입회보증인의 책임은?

A. 아무 설명 없이 입회보증인이라고만 하면, 채무자의 의무를 보증하기 위해서 한 것인지 아니면 단순히 계약체결에 대한 증인을 하기 위해 한 것인지 문제가 되는 경우가 있습니다. 따라서, ‘보증의 경우라면 보증의무가 있음을 계약서에 명시함이 바람직하고, 단순히 증인의 경우라면 입회보증인이라고 하기 보다는 그냥 증인이라고 기재함이 바람직합니다.

 

Q 7. 계약서에 계약일자를 소급하여 기재해도 되는가?

A. 계약이 성립된 이후에 증거를 마련하기 위해 계약서를 나중에 쓰는 경우가 있을 수 있으므로 이러한 경우에는 계약일자를 소급하여 기재하는 오히려 타당합니다. 또한, 비록 계약은 오늘 체결하지만 그 계약의 효력을 소급하고 싶은 경우에도 양당사자가 합의하여 계약일자를 소급하는 것은 얼마든지 가능합니다. 다만, 계약일자에 따라 이해관계가 달라지는 제3자가 있는 경우에는 그 제3자의 이익에 반하는 계약은 무효이므로 사안에 따라 그 유무효가 달라질 수 있습니다.

 

Q 8. 기본계약서와 부속계약서나 메모가 있고 그 내용이 서로 상충되는 경우에는 어떻게 해결해야 하는가?

A. 일반적으로 기본계약을 체결하면서 구체적 사항을 부속계약으로 하고, 이를 변경해 가는 방식을 취하는 경우가 많은데, 이 경우 당사자의 의사가 명확하면 그 의사대로 해석하면 될 것입니다. 그러나, 당사자의 의사가 명확하지 않은 경우가 있으므로 서로 내용이 상충될 경우 어느 조항을 우선 적용할 것인지 기본계약이나 부속계약에 명시해 두는 것이 바람직합니다.

 

Q 9. 계약서에 계약당사자 아닌 제3자에 대한 권리와 의무를 규정하는 경우의 효력은 어떻게 되는가?

A. 3자에게 이익이 되는 계약, 즉 제3자가 권리를 취득하게 하는 계약은 3자를 위한 계약이라고 하며 유효합니다. 그러나, 3자에게 그의 의사에 반하는 의무를 부담하게 하는 경우에는 무효입니다. 따라서, 3자에게 의무를 부담지우는 계약을 할 경우에는 그 제3자로 하여금 해당 계약서에 함께 서명하게 하여 당사자로 편입되게 해야 합니다.

 

Q 10. 실제 계약은 AB가 체결하되, 계약서의 명의만 AC로 하는 경우에 그 효력은 어떻게 되는가?

A. 실제 이와 같은 계약서가 작성되는 경우가 많은데, 이 경우 AB의 진정한 의사에 따라 계약의 당사자가 달라집니다. , BC를 대리 또는 대행한 경우이고, A도 이를 잘 알고 있었다면 이는 AC사이의 계약이 될 것입니다. 하지만, AB 사이의 권리와 의무에 관한 계약이지만, 단지 사정이 있어서 B대신 C를 기재한 것이라면 이때에는 AB사이에서 유효한 계약이 됩니다. 다만, AB가 나중에 사이가 나빠져서 B는 자신이 계약을 한 것이 아니고 C가 계약을 한 것이라고 책임을 전가할 수 있는데, 이 경우 증인 등을 내세워 실제 계약자가 B임을 입증해야 하는 문제가 있습니다. 그리고, C 역시 명의를 빌려준 사람으로서 사안에 따라 A에 대해 계약상 책임을 져야 할 경우도 있습니다.

 

Q 11. 매도인이 매수인으로부터 계약금을 받았는데, 계약을 해제 하려면 어떻게 해야 하는가?

A. 계약금을 위약금으로 하기로 약정한 바 없이 서로 주고 받았다면, 이는 해약금으로 해석됩니다. 따라서, 아무런 해제 사유가 없더라도 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이라면 매도인은 계약금의 2배 액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나, 당사자 일방이 이행에 착수한 이후에는 합의 해제하거나 아니면 귀책사유 없는 자가 귀책사유 있는 자를 상대로 해제할 수 있을 뿐이고, 위와 같은 해약은 할 수 없습니다. 이때 매수인에게 귀책사유가 있는 경우 매도인이 당연히 계약금을 가질 수 있는 것은 아니고, 그 계약금을 위약금으로 하기로 한 경우라야 계약금을 가질 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 실제 손해액 만큼만 가지고 나머지는 돌려줘야 합니다. 반대로 계약금보다 손해액이 더 큰 경우에는 더 청구할 수 있습니다.

 

KASAN_[계약실무] 계약법무 상식 FAQ.pdf

 

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작성일시 : 2018.08.30 09:29
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1. 사실관계 및 쟁점

사안 및 쟁점: 매수인(원고)계약금 3억 원 중 5,000만원은 계약 시 지급하고 미지급금 25,000만원(계약금 잔액)에 대한 이자로 월 300만원을 매도인(원고)에게 지급하며 임차인의 점포 명도 시에 미지급된 계약금 2 5,000만 원을 매도인에게 지급하기로 하면서 계약금의 상환 또는 포기 등에 의하여 계약을 해제할 수 있도록 정한 경우 계약금계약의 성립 여부

 

판결요지: 매수인 원고가 계약금 전액을 매매계약 당시에 지불하지 않고 그 일부를 지급하고 다만 나머지 계약금에 관하여는 나머지 계약금의 지급기일까지 그 돈이 실제 지급된 것과 같은 이익을 줄 수 있도록 그 이자 상당의 돈을 매도인인 피고들에게 지급하기로 하면서 계약금의 상환 또는 포기 등에 의하여 계약을 해제할 수 있도록 약정하였다고 할 것이므로, 그 계약금은 계약해제권 유보를 위한 해약금의 성질을 갖고 당사자 사이에는 적어도 나머지 계약금의 지급기일까지는 계약금 전부가 현실로 지급된 것과 마찬가지의 구속력을 갖게 되어 그것으로 당사자 사이에 계약금계약이 성립하였다고 볼 것이다.

 

2. 계약금 계약과 해제권행사 방법

매매계약서에 매수인이 매도인에게 잔금을 지불하기까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 기재되어 있지만, 매도인과 매수인 사이의 계약금계약에 의한 해제권 행사에 있어서의 형평 문제 및 이러한 사정에서 추론되는 당사자의 진정한 의사 등을 고려하면, 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기함과 동시에 피고들에게 미지급한 나머지 계약금을 지급하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인인 피고들은 이미 지급받은 계약금에다가 당초 약정한 계약금을 합한 금액을 원고에게 지급하고 계약을 해제할 수 있다고 약정한 것으로 봄이 타당하다.

 

3. 계약해제와 이자 반환 의무 부정

■ 위 계약을 해제하는 경우 매도인(피고)은 나머지 계약금의 지급에 갈음하여 나머지 계약금 지급기일까지 지급받은 이자 상당의 돈을 반환하여야 하는지 여부(부정)

 

매도인 피고들이 2013. 3.부터 2016. 3.까지 나머지 계약금 2 5,000만 원의 지급에 갈음하여 매월 300만 원씩, 합계 1 800만 원을 지급받았다고 하더라도, 이는 이 사건 계약금계약에 따라 피고들에게 나머지 계약금 지급기일까지 나머지 계약금이 실제 지급된 것과 같은 이익을 주기 위하여 지급된 돈이다. 또한 이 사건 매매계약에서 원고가 나머지 계약금 2 5,000만 원을 지급할 때 피고들이 원고에게 위 1 800만 원을 반환하기로 약정하지도 않았다. 따라서 매도인이 일반적인 계약금계약에 따라 계약을 해제하는 경우 이미 지급받은 계약금의 배액만 상환할 뿐 이미 지급받은 계약금에 대한 이자까지 상환하지 않는 것과 마찬가지로, 피고들이 원고에게 나머지 계약금의 이자 성격을 가지는 위 돈을 반환할 의무는 없다고 보아야 한다.

 

4. 계약금 계약의 성립에 관한 법리

계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다.

 

따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다(대법원 2008. 3. 13. 선고 200773611 판결 등 참조).”

 

KASAN_[계약금분쟁] 계약금 중 일부만 지급하고 잔액을 나중에 지급하기로 약정 계약금 잔액 지급 전에 계약파

 

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작성일시 : 2018.08.02 12:30
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