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분양계약

상가점포의 업종독점, 업종제한 독점권 요건 및 영업금지가처분 민사소송 등 실무적 포인트 1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약 - 계약자유 사항 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 요지 “분양계약서에서 업종제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조).” 2. .. 더보기
상가 권리금 계약한 후 상권에 지대한 영향을 미치는 사정 변경 발생 – 착오를 이유로 권리금 계약을 취소할 수 있는지 – 불인정: 대법원 2013. 7. 26. 선고 2013다30271 판결 1. 사안의 개요 상가건물 2층 소재 병원과 같은 층에 있던 약국상가에 대한 권리금 계약을 체결한 이후2층 병원이 다른 곳으로 이전하여 약국의 상권에 지대한 영향을 미치는 상황 발생함. 새로운 임차인이 착오를 이유로 권리금계약 취소 및 권리금 반환을 청구한 사안 2. 대법원 판결요지 – 착오취소 불가 민법 제109조의 의사표시에 착오가 있다고 하려면 법률행위를 할 “당시”에 실제로 없는 사실을 있는 사실로 잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어긋나는 경우라야 할 것이므로, 표의자가 행위를 할 당시에 “장래”에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 예기한 데 지나지 않는 경우는, 표의자의 심리상태에 인식과 대조에 불일치가 있다고.. 더보기
[부동산법률쟁점] 점유취득 시효 진행 중 국세체납 압류 후 시효완성 + 소유권이전등기 – 압류해제 사유 인정: 서울고등법원 2018. 11. 14. 선고 2018누58365 판결 사안의 개요 - 부동산에 취득시효 완성 이전에 국세체납을 원인으로 하여 이미 압류되었으나, 그 압류 이후 취득시효 완성으로 해당 부동산이 새로운 소유자에게 넘어가 소유권이전등기까지 마쳐진 경우 쟁점 - 취득시효 완성의 소급효와 그 시효 완성 전의 국세체납 압류 사이 법률관계 - 새로운 소유자는 기존 압류해제를 할 수 있는지 여부 서울고등법원 판결요지 (1) 취득시효 완성 이전에 이미 압류되고 그 이후 취득시효 완성에 따른 소유권이전등기가 마쳐진 경우에는 원시취득의 반사적 효과로서 그 부동산에 관하여 취득시효의 기간이 진행 중에 설정된 저당권, 가등기, 압류 및 가압류 등의 부담은 모두 소멸함(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다31463 판결 등). (2) 그 부담이 과세관청이 체납처분으로서 한.. 더보기
[경업금지분쟁] 식당, 미용실, 학원 등을 권리금을 지급하고 양도한 경우 + 양도인의 경업금지의무 여부 판단 + 단순 부동산 양도 vs 영업양도 구별: 울산지방법원 2015. 7. 2. 선고 2014가합18588 판결 1. 미용실 양도 관련 사실관계 및 쟁점 양도인은 2014. 7. 17. 양수인으로부터 2000만원을 받고 임차하여 운영하던 미용실 시설을 양도 + 양수인은 임대인 건물 소유자와 임대차보증금 1,000만원, 월세 35만원으로 임대차계약을 체결 + 간판 변경 후 미용실 영업 중 + 그런데 양도인이 약 3개월후부터 약 300m 떨어진 곳에서 새로운 미용실 영업 개시 쟁점: 양수인 주장 – 상법상 영업양도 및 경업금지 위반 주장 but 양도인은 영업양도가 아니라 시설물 비용 등 단순 부동산 이전에 불과함. 상법상 영업양도에 해당하는지 여부가 쟁점 2. 판단기준 : 영업양도인의 경업금지의무 – 상법 제41조 적용 전제조건 상법 제41조 (영업양도인의 경업금지) ① 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인.. 더보기
[상가권리금분쟁] 새로운 상가건물주가 기존 임차인에게 임차보증금, 월세 대폭증액 요구, 임차인의 권리금 회수기회 보호규정에 따른 권리금 상당 손해배상청구소송 항소심: 서울고등법원 2.. 앞서 소개한 1심 서울중앙지방법원 2018. 2. 8. 선고 2016가합513413 판결 사건의 항소심 판결을 참고자료로 소개합니다. 1심에서 패소한 건물주 임대인의 주장에 대한 서울고등법원의 판단내용을 살펴보면 실무상 참고가 될 것입니다. 사안의 개요 (1) 상가건물 점포 3개 임대차 계약, 상가건물 소유권 변경, 새로운 건물주가 임대차 조건 변경요구 (2) 기존 임대차 계약조건: A 점포 – 보증금 1억4천만원, 월 6백만원 차임, B 점포 - 보증금 1억4천만원, 월 6백만원 차임, C 점포 - 보증금 1억2천만원, 월 580만원 차임 (3) 새로운 건물주 임대인의 요구 임대차 조건: A, B 점포 - 보증금 2억원, 월 1200만원 차임, C 점포 – 보증금 1억5천만원, 월 1,160만원 차임 .. 더보기
[상가권리금분쟁] 권리금분쟁 - 임대인이 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 관련 실무적 포인트 몇 가지 1. 신규임차인의 보증금·차임 지급능력 관련 임차인의 정보제공 의무 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 2. 업종 변경과 정당한 사유 여부 임대인이 상권이나 영업의 종류 등을 고려하여 상가의 업종변경을 요구하는 경우 그것이 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것입니다. 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 .. 더보기
[상가임대차쟁점] 상가건물 임대차보호법 (상임법) 및 시행령 주요 조항 정리 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자.. 더보기
[상가권리금분쟁] 상가 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정 및 권리금 상당의 손해배상청구권 관련 실무적 포인트 1. 임차인의 임대차계약갱신 요구권 기간 한도 – 총 임대차 기간 10년 상임법 제10조 (계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 2. 구법 적용 사안 - 총 임대차 기간 5년 경과 후 권리금 회수기회 보호 여부 위 법정 계약갱신요구권의 5년 기간제한 규정과 달리 권리금 회수기회 보호 조항에서는 기간에 관한 규정이 없습니다. 위 5년 기간제한 규정이 유추 적용될 것인지에 대하여 하급심 판결은 엇갈리고 있고, 아직 대법원 판결은 나오지 않았습니다. 최근 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108968 판결에서는 한 점포에서 약 27년간 떡집을 운영한 임차인에게 권리금 회수기회를 인정하.. 더보기
[상가권리금분쟁] 약국 상가의 권리금 분쟁, 권리금 회수기회 보호규정상 권리금의 상당액수의 손해배상액 및 그 손해배상액 제한사유: 서울고등법원 2018. 11. 23. 선고 2018나2004305 판결 항소심 판결주문 – 임대인은 임차인에게 3억8백만원 및 이자를 지급할 것 항소심에서 1심 판결금액의 80%만 인정함 서울고등법원 항소심 판결이유 첨부: 서울고등법원 2018. 11. 23. 선고 2018나2004305 판결 [질문 또는 상담신청 입력하기] 더보기
[상가권리금분쟁] 새로운 상가건물주 기존 임차인에게 임차보증금 및 월세 증액요구, 임대차계약 변경 불발, 임차인의 권리금 회수기회 보호규정에 따른 권리금의 상당액수의 손해배상 인정:.. 사안의 개요 (1) 상가건물 점포 3개 임대차 계약, 상가건물 소유권 변경, 새로운 건물주가 임대차 조건 변경요구 (2) 기존 임대차 계약조건: A 점포 – 보증금 1억4천만원, 월 6백만원 차임, B 점포 - 보증금 1억4천만원, 월 6백만원 차임, C 점포 - 보증금 1억2천만원, 월 580만원 차임 (3) 새로운 건물주 임대인의 요구 임대차 조건: A, B 점포 - 보증금 2억원, 월 1200만원 차임, C 점포 – 보증금 1억5천만원, 월 1,160만원 차임 요구 (4) 새로운 임대차 계약조건에 동의하지 않으면 임대차 기간 만료 시 기존 임대차계약의 종료, 점포 원상복구 및 인도 요구 (5) 임차인 A – 신규 임차인 희망자와 2억원의 권리금 계약 체결, 임차인 B – 2억원의 권리금 계약체결, .. 더보기
[상가권리금분쟁] 상가임대차 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정의 적용범위, 임대인에게 지급한 권리금의 반환의무 인정여부: 대구고등법원 2018. 8. 24. 선고 2017나21191 판결 사안의 개요 (1) 임차인 약사(원고) vs 임대인 건물주(피고) 사이 2009. 9. 7. 대구 중구 소재 약국 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라고 함) 임대차 계약 체결, 임대차보증금 2억 원, 월 차임 660만 원, 임대기간 3년(원고가 원할 경우 2년 연장 가능) (2) 양 당사자 2013. 5. 3. 구두 합의, 종전 임대차계약과 동일한 조건 2015. 5. 3.까지 2년간 임대하는 계약 (3) 임대차계약 2015. 5. 3. 기간 만료, 계약종료 (4) 상가임대차법 제10조의4 규정 시행일 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차에 해당하지 아니함 임차인의 권리금 회수기회 보호 신설조항 적용범위 상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3의 규정(2015. 5. .. 더보기
[업종독점권분쟁] 오피스텔 상가 시행사 전무이사 – 업종독점권 약속, 확인서 교부, 상가분양 계약체결 BUT 독점권부여 권한 없음, 독점권 불인정 – 사기죄 책임 인정: 수원지방법원 2018. 3. 29.. 사안의 개요 피고인 – 오피스텔 시행사 분양업무 총괄 전무이사 (1) 분양 사무실에서 상가 분양대행사 직원을 통해 “시행사에서 상가 112호, 139호에 대해서만 편의점 독점운영권을 주겠다.” 구두 약속 (2) 분양대행사의 대표이사 명의 확인서 교부 - “위 상가 112호와 139호의 편의점에 대한 독점사항을 기재함을 확인한다.” 취지 (3) 분양계약 체결 (4) 시행사의 대표이사 명의 확약서 교부 - “위 상가 112호, 139호는 독점 편의점으로서 입점 영업에 있어서 외부 표시 간판 및 편의점에 대한 독점적 권리를 인정한다.” 취지 (5) 실제 피고인 전무이사는 위 상가에 대해 편의점 독점운영권 부여 권한, 의사, 능력 없음 – 실제 독점권 불인정 (6) 피해자로부터 분양대금 약7억3천5백만원 받음 .. 더보기
[업종독점권분쟁] 상가분양계약서에 기재된 업종 특정, 불명확하고 포괄적인 업종 표현 존재 시 업종독점권의 인정요건 및 불인정 논리: 서울고등법원 2018. 4. 13. 선고 2017나2054679 판결 점포 업종제한 약정과 업종독점권 인정요건 – (1) 업종제한 약정 존재 + (2) 제한 업종의 명확한 내용 존재 점포 업종표현 “기타 스낵” 등 불명확한 표현 존재 사례 – 법원 업종독점권 불인정 실무적 코멘트: 업종 사이 명확한 구별 가능해야 함. 독점권 위반여부 판단과 강제집행 가능해야 함. 첨부: 서울고등법원 2018. 4. 13. 선고 2017나2054679 판결 [질문 또는 상담신청 입력하기] 더보기
[업종독점권쟁점] 특정점포 분양계약서 업종제한 명시 BUT 다른 점포 분양계약서에 명시되지 않음, 상가점포별 분양계약서의 구체적 내용 다름 - 업종독점권 불인정: 수원지방법원 2017. 9. 15. .. 1. 분양계약 및 사안의 개요 건물 중 119호 점포 분양 계약서: 아래와 같이 ※ 시작 줄에 업종독점권 특약 추가, 수기는 아니고 인쇄본으로 119호 점포의 약국 독점권 명시 + 참고로 병원용 점포도 동일 유사함 but 나머지 다른 점포에는 그와 같은 독점권 특약사항 기재 없음 그 외 일반 점포 – 위 제4조 본문만 있음 – “생활 편의시설 용도” 그 하단의 ※ 업종독점권 관련 특칙 없음. 분쟁 발생: 다른 용도로 사용하여 온 213호 점포에 약국 입점 + 경쟁영업으로 기존 119호 약국의 매출 및 손해발생 (213호 점포 분양계약서에는 ※ 특약 조항 없음) 2. 상가 업종 독점권 관련 법리 “건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그.. 더보기
[업종독점권분쟁] 상가분양계약서에 다른 점포 독점권 명시되어 있지 않는 경우 특정점포의 업종독점권 인정 여부, 업종독점권 침해 수분양자, 임차인에 대한 영업금지 및 손해배상청구 인정.. 상가점포 약국 영업독점권 관련 당사자 주장요지 특정점포 분양계약서에는 업종 독점권 조건 기재 BUT 다른 점포 분양계약서에 특정 점포 독점권 명시 없음, 다른 점포의 수분양자가 타 점포의 업종 독점권 보장 조건을 알지 못했다고 주장 법원의 판단 – 특정점포의 업종 독점권 인정 피고 수분양자의 약관규제법 위반, 업종제한약정 계약무효 주장 다른 점포의 업종제한 조건은 불리한 내용, 사전에 명확한 설명 없었음 법원의 판단 - 약관규제법 위반 주장 배척, 업종제한약정 유효 위반자에 대한 법적 구제조치 – 독점대상 영업금지 및 손해배상 책임 첨부: 대전고등법원 2018. 5. 25. 선고 2016나16816 판결 [질문 또는 상담신청 입력하기] 더보기
[분양호텔분쟁] 제주도 소재 분양형 호텔의 객실 분양과 운영위탁 계약 + 운영위탁회사의 도산과 계약 분쟁: 대구고등법원 2018. 8. 22. 선고 2017나23302 판결 1. 분양형 호텔의 객실 분양 계약 2. 분양형 호텔의 10년 운영위탁 계약 3. 호텔 운영위탁회사의 도산과 운영위탁계약의 해지 여부 ‘분양형 호텔’에 관한 분양계약과 동시에 각 구분소유자와 호텔신축 시행사이자 위탁운영사 사이의 운영위탁계약이 체결되었으나, 운영위탁계약상 위탁운영사의 수익금 지급의무가 제대로 이행되지 아니하는 경우, 각 구분소유자들은 분양계약의 효력은 유지한 채 운영위탁계약만을 별도로 해지할 수 있는지 여부가 쟁점입니다. 대구고등법원은 분양계약과 운영위탁계약이 불가분적으로 결합된 것은 아니므로 운영위탁계약만 해지할 수 있고 그 결과 위탁운영회사는 원상회복으로서 구분소유자들에게 전유부분 객실을 모두 인도해야 한다고 판결하였습니다. 판결이유를 인용하면 다음과 같습니다. 가) 신축호텔의 경우 .. 더보기
[경업금지쟁점] 식당, 미용실, 학원 등을 권리금을 지급하고 양도한 경우 + 양도인의 경업금지의무 여부 판단 + 단순 부동산 양도 vs 영업양도 구별: 울산지방법원 2015. 7. 2. 선고 2014가합18588 판결 1. 미용실 양도 관련 사실관계 및 쟁점 양도인은 2014. 7. 17. 양수인으로부터 2000만원을 받고 임차하여 운영하던 미용실 시설을 양도 + 양수인은 임대인 건물 소유자와 임대차보증금 1,000만원, 월세 35만원으로 임대차계약을 체결 + 간판 변경 후 미용실 영업 중 + 그런데 양도인이 약 3개월 후부터 약 300m 떨어진 곳에서 새로운 미용실 영업 개시 쟁점: 양수인 주장 – 상법상 영업양도 및 경업금지 위반 주장 but 양도인은 영업양도가 아니라 시설물 비용 등 단순 부동산 이전에 불과함. 상법상 영업양도에 해당하는지 여부가 쟁점 2. 판단기준: 영업양도인의 경업금지의무 – 상법 제41조 적용 전제조건 상법 제41조 (영업양도인의 경업금지) ① 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인.. 더보기
[경업금지쟁점] 식당, 미용실, 학원 등을 권리금을 지급하고 양도한 경우 + 양도인의 경업금지의무 여부 판단 + 단순 부동산 양도 vs 영업양도 구별기준: 인천지방법원 2015. 1. 27. 선고 2014가합111.. 1. 영업양도인의 경업금지의무 – 상법 제41조 적용 전제조건 상법 제41조 (영업양도인의 경업금지) ① 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군과 인접 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군에서 동종영업을 하지 못한다. ② 양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군과인접특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군에한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있다. 상법 제41조 적용 조건: 영업을 양도한 경우 - 대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다23826 판결: “상법상의 영업양도는 일정한 영업목적에 의하여 조직화된 업체, 즉 인적·물적 조직을 그 동일성은 유지하면서 일체로서 이전하는 것을 의미하고, 영업양도가 이루어졌는가의 여부는 단지 어.. 더보기
[상가임대차쟁점] 상임법 적용 기준 환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차의 계약갱신 요구와 묵시적 갱신 여부 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 합니다) 제2조 제1항은 아래와 같은 ‘환산보증금’을 기준으로 그 이하의 상가건물에 대하여만 상임법이 적용되는 것으로 규정하고 있습니다. 단, 환산보증금을 초과하는 상가건물(이하 ‘초과상가건물’이라 합니다)에 대하여도 상임법 제2조 제3항에서 상임법의 일부 규정은 적용되는 것으로 규정하고 있으며, 이 중 임차인의계약갱신요구에관한조항(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문)은 초과상가건물에도 적용이 되는 조항입니다. 그 내용은 임차인은 임대차 계약만료6개월전부터 1개월전 사이에계약갱신을요구할수있으며, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절할 수 없으며 최대 5년까지 가능하다는 내용입니다. 그러나 초과상가건물의 경우 상임법 제10조 제1항에 따라 갱신을 요구하지 .. 더보기
[경업금지분쟁] 식당, 미용실, 학원 등을 권리금을 지급하고 양도한 경우 + 양도인의 경업금지의무 여부 판단 + 단순 부동산 양도 vs 영업양도 구별기준: 인천지방법원 2015. 1. 27. 선고 2014가합111.. 1. 영업양도인의 경업금지의무 – 상법 제41조 적용 전제조건 상법 제41조 (영업양도인의 경업금지) ① 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군과 인접 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군에서 동종영업을 하지 못한다. ② 양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군과 인접 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있다. 상법 제41조 적용 조건: 영업을 양도한 경우 대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다23826 판결: “상법상의 영업양도는 일정한 영업목적에 의하여 조직화된 업체, 즉 인적·물적 조직을 그 동일성은 유지하면서 일체로서 이전하는 것을 의미하고, 영업양도가 이루어졌는가의 여부는 단지.. 더보기
[부동산계약분쟁] 다운계약서 또는 업계약서 허위신고 적발 시 계약당사자와 중계인의 책임 및 제한 비율 : 수원지방법원 2018. 2. 23. 선고 2016가단541402 판결 1. 부동산 거래 신고 및 허위 계약서 규제 조항 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다. 1. 부동산의 매매계약 .. 더보기