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업종제한

권리금 계약의 특약으로 최소 영업기간 불가 시 일부 반환 약정 – 특약 해석 및 신의칙, 공평 원칙 적용 불인정: 대구고등법원 2022. 5. 17. 선고 2021나26247 판결 1. 사안의 개요 – 특별한 사정 시 권리금 반환 특약 (1) 대형 병원의 주차장과 연결 통로가 있는 약국의 권리금 5억원, 7억원 (2개) (2) 권리금 반환 특약 조항 - ‘만일 병원이 천재지변 및 사망 등의 불가항력을 제외한 사유로 양수인의 개업일로부터 36개월 이내 폐업하여 약국의 영업에 중대한 차질이 있을 경우 양도인은 수령한 권리금을 잔여기간(N)에 대하여 월할 환산(N/36)하여 즉시 변제하기로 한다.’ (3) 양수인이 영업 중 약국개설 등록취소 상황 직면하여 약국 폐업 및 이전함 – 약사법 위반 사유 - 의료기관과 약국 사이에 전용 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하는 경우에는 약국 개설등록을 받지 못한다(약사법 제20조 제5항 제4호). (4) 양도인.. 더보기
상가건물 재건축 예정 이유로 신규임차인에게 제한 조건 제시, 신규계약 무산으로 임차인에 대한 권리금회수 방해 책임 인정: 대법원 2022. 5. 13. 선고 2021다286260 판결 1. 사안의 개요 (1) 상가건물 임대인이 임차인으로부터 소개받은 신규 임차인에 대하여 ‘임차목적물을 재건축할 예정이므로 임대차기간을 2년으로 한정하고 재건축 진행 시 바로 목적물을 인도해야 하며 재건축 완료 후 우선 임차권을 보장해 줄 수 없다’고 요구 (2) 우선 임차권 보장을 요구해 오던 신규 임차인이 될 사람이 임대차계약 체결을 포기한 사안 (3) 기존 임차인이 임대인에 대해 권리금 회수방해 주장 및 손해배상청구 2. 판결 요지 (1) 임대인의 행위는 정당한 사유 없이 신규 임차인이 될 사람과의 임대차계약의 체결을 거절한 것으로 볼 수 있음 (2) 상가건물 임대차보호법이 정하는 권리금 보호 조항의 적용 예외 사유도 없음. (3) 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 인정함.. 더보기
상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부상가 업종제한 분양한 후 일부 미분양 점포 분양회사에서 보유 후 업종제한 없는 매매계약 사안: 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결 1. 전 상가점포 업종제한 분양 시 건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2.. 더보기
상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 – 철거 또는 재건축 1. 상가건물 임대차보호법 관련 조항 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루.. 더보기
상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 - 1년 6개월 공실유지 요건: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 1. 상가건물 임대차보호법 관련 조항 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한.. 더보기
상가점포 업종제한, 업종독점 인정요건 및 실무적 대응방안 1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약 - 계약자유 사항 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 요지 “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조).” 2.. 더보기
상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부 업종제한 분양한 후 미분양 분양회사 소유 점포의 매매 vs 경매 구별: 대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결 (1) 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양하는 경우, 지정 업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자인 건축회사에도 적용되고(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정 참조), (2) 점포별로 업종을 지정하여 분양한 상가에서 분양되지 아니한 채 분양자 소유로 남아 있던 점포의 소유권을 특정승계 한 자 또는 그로부터 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다. (3) 그러나 경매절차에서 이 사건 상가를 낙찰 받은 자는 위와 같은 업종제한 의무를 수인하기로 동의한 것으로 보기 어려운 특별한 사정이 인정된다고 할 것이고, (4.. 더보기
일부 상가에만 업종독점, 업종제한 추가된 분양계약 효력 – 추가조건 계약의 당사자 사이 유효: 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등 참조). 그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다. 분양계약을 체결할 때 굳이 “※ 보습학원”이라는 문구가 기재된 .. 더보기
상가 업종제한, 독점권 보장 특약의 적용범위 및 위반 시 분양자의 손해배상책임: 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결 상가 분양자가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 경우 특별한 사정이 없는 한 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용되므로(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164,165 결정, 대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결 등 참조), 분양자는 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 기존의 수분양자에게 지정된 업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐만 아니라 수분양자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 함부로 승인하지 않아야 하며, 만약 수분양자가 임의로 업종을 변경하여 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 경우에는 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제하는 등의 방법으로 기존 수분양자의 영업권이 실질적으.. 더보기
업종제한, 업종독점권 특약조항 포함 상가분양 계약서의 해석 및 효력 범위: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결 1. 사안의 개요 (1) 신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양 (2) 상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 특약조항 – 제12조 (수기 아닌 인쇄) (3) BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서에 위 특약사항 포함되지 않음 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함 (4) 그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함 2. 판결요지 – 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약상 의무 위반 인정 3. 업종독점 특약포함 계약당사자 외 다른 점포의 수분양자 및 임차인에게 독점권 인정요건 – 사안에서는 불인정 업종제한 특약의 효력이 계약당사자가 아닌 다른 수분양자 및 임차인에게 미치기.. 더보기
임대인의 실거주 이유로 임대차계약 갱신거절 - 계약갱신요구권 행사 당시 임대인 기준, 새로운 임대인, 매수인 기준 아님: 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결 임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 개정 임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다. 임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의.. 더보기
개정 상가건물 임대차보호법 적용대상 - 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차’ 의미 – 5년 기간경과 만료 임대차 해당하지 않음: 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 개정 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 변경하고, 부칙 제2조에서 위 규정은 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정함 쟁점 - 개정 법 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 경과한 경우에 임차인이 개정 법률에 따른 의무임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 있는지 여부 대법원 판결요지 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이.. 더보기
[상가임대차분쟁] 상가건물 임대차보호법 적용범위 확대 + 임대료 인상률 한계 하향 조정 – 법무부 입법 예고 1. 상임법 시행령 개정안의 주요내용 가. 「상가건물임대차보호법」 적용범위 확대 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 환산보증금액을, 서울특별시는 4억원 이하에서 6억1천만원 이하로, 과밀억제권역 및 부산광역시는 3억원 이하에서 5억원 이하로, 광역시ㆍ세종특별자치시 등은 2억4천만원 이하에서 3억9천만원 이하로, 그 밖의 지역은 1억8천만원 이하에서 2억7천만원 이하로 각 증액함(안 제2조제1항). 나. 차임 또는 보증금의 증액 청구 한도 인하 차임 또는 보증금의 증액청구 한도를 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 9 (9%) 이하에서 100분의 5 (5%) 이하로 인하함(안 제4조). 2. 실무적 포인트 상임법의 적용 대상에서 환산보증금을 기준으로 세입자 보호 범위를 정하는데, 환산보증금 액수.. 더보기