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업종제한

상가 권리금 분쟁의 핵심쟁점 권리금 산정 감정 관련 중요 판결 몇 가지 1. 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 (1) 상가임대차법 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. (2) 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’하는 등으로 임차인이 .. 더보기
임대인의 상가임대차 권리금 상당 손해배상 책임 – 계약금액 vs 감정금액 중 낮은 금액: 대구지방법원 2023. 4. 4. 선고 2022가단114185 판결 1. 사안의 개요 (1) 임차인이 신규 임차인 후보자를 임대인에게 주선 BUT 임대인 거절 (2) 임대인이 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시 (3) 임차인이 신규임차인에게 지급받기로 한 계약 권리금은 8,000만 원 BUT 소송 중 법원의 감정인의 권리금 감정액은 30,333,290원 2. 판결의 요지 (1) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다[상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차.. 더보기
약국, 상가 권리금 분쟁 소송실무의 핵심쟁점 – 권리금액 감정평가 실무 (1) 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하고(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602 판결), (2) 또한 법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결). (3) 불리한 감정결과에 대해 다른 감정인을 선정해 재감정을 요청하는 방안은 실무상으로는 거의 받아들여지지 않습니다. 다른 감정인 선임해서 기존.. 더보기
상가점포 관리소장 vs 중개인 협의 후 임대차계약, 구분소유자, 공유자에게 중개보수청구 – 중개의뢰인 아닌 소유자는 중개보수 부담주체 아님: 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결 (1) 상가 건물의 공유자들이 건물 외벽에 건물을 임대한다는 문구와 건물 관리소장의 전화번호가 연락처로 기재된 광고물을 설치하였는데, 공인중개사가 관리소장에게 임대 가능하다는 답변을 듣고 임차사로부터 의뢰를 받아 건물을 소개하여 임대차계약이 체결 사안 (2) 공인중개사가 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터 중개보수를 지급받을 수 있는지 여부 - 원칙적 소극, 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무의 상대방 – 중개의뢰인, 공유자, 구분소유자, 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가 ‘중개대상물 확인·설명서’에 기명·날인을 한 경우 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 관한 의사표시 해당 여부 - 원칙적 소극 (3) 원심 판결 요지: ① 공인중개사 원고가 공유자 피고들로부터 중개의뢰를 받았다고 인정할.. 더보기
주택임대인의 실거주 이유 임대차 갱신요구 거절 사안 – 임대인의 입증책임, 실거주의사 인정 판단기준: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 (1) 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. (2) ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. (3) 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제.. 더보기
상가 업종제한, 독점권 약정, 영업금지인정 범위 - 편의점 vs 무인 아이스크림 할인점: 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결 1. 사안의 개요 및 판결 요지 (1) 편의점 소유자 겸 운영자가 상가 내 같은 층의 24시간 무인 아이스크림 등 할인점 운영자를 상대로 업종제한약정 위반을 이유로 영업금지를 청구한 사안 (2) 하급심 판결 - 원고들의 편의점과 피고의 아이스크림 등 할인점은 업종 제한 약정의 적용을 받는 동종업종이라고 볼 수 없고, 할인점으로 인한 편의점의 매출하락을 인정할 구체적인 자료도 없어 영업상 이익의 침해를 인정하기도 어렵다고 판단, 편의점 패소 판결 (3) 대법원 판결 - 24시간 할인점과 편의점이 동종업종으로 볼 여지가 많을 정도로 영업내용과 방식에서 유사한 점, 같은 상가건물 내 같은 층에 인접하여 배후 아파트 주민들을 주된 고객층으로 공유하고 있으므로 업종제한약정의 체결로 의도한 영업권의 독점적 보장 범.. 더보기
임대인에게 약국권리금 감정액 80% 약7억6천만원 지급명령 인정: 대구지방법원 2023. 11. 23. 선고 2023가합204303 판결 1. 사안의 개요 (1) 약국상가 2008. 7. 14. ~ 2023. 2. 28. 임대인계약 5차례 계약 (2) 임대인 2022. 12. 22. 임차인에게 상가임대차 계약종료 예정 통지 (3) 임차인 2022. 12. 28. 신규임차인 희만자에게 권리금 약10억원 권리금계약 체결 (4) 임차인 2023. 1. 10. 임대인에게 신규임차인 소개 내용증명 + 2023. 1. 27. 임대인과 대면 BUT 합의 실패 (5) 임대차계약 2023. 2. 28. 기간 만료 종료 및 임차인 2023. 8. 31. 약국상가 명도 (6) 소송 중 감정평가 임대차 종료일 기준 권리금 감정액 약 9억5천만원 2. 판결요지 – 임대인에게 권리금 감정액의 80% 해당하는 약 7억6천만원 지급명령 (1) 상가임대차법 제10조의4.. 더보기
집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결 – 상가점포 업종독점, 업종제한 분쟁 1. 법 규정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다 제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다. ② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다. ② 의결권은 서면이나 전자적.. 더보기
상가 분양계약서 업종독점 특약, 상가건물관리대상 용도 기재사항, 관리단 규약 검토 – 상가업종 독점권 불인정: 서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결 1. 분양계약서 업종제한 관련 특약 사항 (1) 해당 상가점포 분양계약에는 ‘임대차계약 승계조건임, 잔금일이후부터 월세수취권 발생함, 약국 등으로 사용하거나 임대 줄 수 없음. 상기 호실은 미용실 독점임’이라는 특약사항이 포함 (2) 다른 상가점포 분양계약서에는, ‘약국으로 사용하거나 임대하는 것은 금지한다’(상가 O, P호 공급계약서), ‘본건 Q호는 담배·제과·약국 등으로 입점 불가함. 단, 편의점 입점시 담배 가능하고, 타 상가에 비입점시 제과점 가능함’(상가 Q호 공급계약서), ‘약국으로 사용 및 임대차는 금지함’(상가 T호 공급계약서) – 법원 판단: 특정 업종을 지정한 것이 아니라, 특정 업종의 영업을 금지하는 내용의 특약사항이 포함되어 있을 뿐이다. 2. 상가점포 관리대장 집합건축물대장 용도.. 더보기
4층 상가 30여개 점포, 분양계약서 기재 업종과 다른 업종 운영 시 업종독점권 불인정: 서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결 1. 사안의 개요 - 분양계약서 내용 (1) “수분양자는 분양자가 계약 시 지정한 업종에 따라야 한다.”(제8조 제1항), “수분양자는 점포개설시 이미 개설되어 영업 중인 동일한 업종으로 영업할 수 없다.”(제8조 제2항) (2) 이 사건 분양계약서에는 이 사건 상가 개별 호실의 지정업종이 J호는 ‘완구점’, G호는 ‘아동복’, H호는 ‘내의류’ 지정 (3) 원고 회사는 00여년 전부터 G, H호 점포에 프랜차이즈 편의점 직영점 운영 (4) 피고가 동일한 상가 건물 점포에 다른 브랜드 편의점 입점하지 영업금지청구소송 제기 (5) 1심 법원 – 원고 패소, 업종독점권 불인정 2. 법원의 판단 요지 (1) 원고가 제출한 증거만으로는 피고에게 ‘편의점, 슈퍼마켓, 마트, 기타소매점을 포함한 동종업종 등의 영업.. 더보기
상가임대차 계약기간 만료 후 보증금 반환 전 – 임대차관계 존속 의제 + 사용기간 기존 차임 지급의무 BUT 부당이득반환 대상 x : 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결 (1) 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. (2) 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 참조). (3) 따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 .. 더보기
집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결 – 상가점포 업종독점, 업종제한 분쟁 1. 법 규정 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다 제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다. ② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다. ② 의결권은 서면이나 전자적.. 더보기
상가 집합건물 관리규약 개정, 관리단 의결 업종독점, 업종제한 설정, 변경, 폐지 가능 + 상가 임차인에게 관리단 의결권 위임 가능 (1) 집합건물의 관리규약은 집합건물법 제29조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 4분의3 이상 및 의결권의 4분의3 이상의 찬성을 얻어 설정.변경.폐지할 수 있습니다. 그러나 업종제한의 경우 해당 조항의 단서인 '규약의 설정.변경.폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다'는 경우에 해당하기 때문에, 일반 의결정족수만으로는 부족하고 해당 구분소유자의 동의를 받아야 합니다(대법원 2012.11.29. 선고 2011다79258 판결). (2) 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하.. 더보기
상가점포의 업종독점, 업종제한 독점권 성립요건 + 영업금지가처분, 손해배상청구, 본안소송 실무적 포인트 1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약의 효력 및 적용범위 (1) 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결: “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조)... 더보기
상가분양계약서의 업종제한, 독점권 특약조항 수기 아닌 인쇄 BUT 다른 분양계약서에 없는 경우 – 독점권 불인정: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결 1. 사안의 개요 (1) 신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양 (2) 상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 특약조항 – 제12조 (수기 아닌 인쇄) (3) BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서에 위 특약사항 포함되지 않음 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함 (4) 그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함 2. 판결요지 – 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약상 의무 위반 인정 3. 업종독점 특약포함 계약당사자 외 다른 점포의 수분양자 및 임차인에게 독점권 인정요건 – 사안에서는 불인정 업종제한 특약의 효력이 계약당사자가 아닌 다른 수분양자 및 임차인에게 미치기.. 더보기
상가점포 업종제한, 독점권 특약 – 약국독점권 수기 특약의 제3자적 효력 불인정: 서울남부지방법원 2022. 11. 25. 선고 2021가합117891 판결 1. 상가 분양계약서의 업종제한, 약국독점권 특약 (1) 상가분양계약서의 특약사항 (수기) - ‘본 상가는 약국독점 분양계약이다(층 약국 포함)’ + 이 사건 상가 전체 독점 약국으로 분양한다. + 다른 호수(계약서)에 약국 불가 표기 + 약국 외에 다른 층 약국도 일체 불허한다. (2) 특약보증인 – 시행사(분양회사), 시공사, 분양대리인 (3) 다른 상가점포의 분양계약서 – 약국 독점권 포함 업종제한 기재 없음 2. 당사자들의 주장요지 (1) 약국 점포 – 분양회사에서 약국으로 업종을 지정하여 분양하면서 독점 영업권을 부여하였고, 분양광고 등에 그러한 사실을 명시하였으며, 분양대행사에서 수분양자들과 각 분양계약을 체결하는 과정에서 이러한 사정을 모두 고지하였으므로, 수분양자들은 상호간에 위와 같은 업.. 더보기
일부 상가에만 업종독점, 업종제한 추가된 분양계약 효력 – 추가조건 계약의 당사자 사이 유효: 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등 참조). 그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다. 분양계약을 체결할 때 굳이 “※ 보습학원”이라는 문구가 기재된 .. 더보기
상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부 업종제한 분양한 후 미분양 분양회사 소유 점포의 매매 vs 경매 구별: 대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결 (1) 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양하는 경우, 지정 업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자인 건축회사에도 적용되고(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정 참조), (2) 점포별로 업종을 지정하여 분양한 상가에서 분양되지 아니한 채 분양자 소유로 남아 있던 점포의 소유권을 특정승계 한 자 또는 그로부터 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다. (3) 그러나 경매절차에서 이 사건 상가를 낙찰 받은 자는 위와 같은 업종제한 의무를 수인하기로 동의한 것으로 보기 어려운 특별한 사정이 인정된다고 할 것이고, (4.. 더보기
권리금 계약의 특약으로 최소 영업기간 불가 시 일부 반환 약정 – 특약 해석 및 신의칙, 공평 원칙 적용 불인정: 대구고등법원 2022. 5. 17. 선고 2021나26247 판결 1. 사안의 개요 – 특별한 사정 시 권리금 반환 특약 (1) 대형 병원의 주차장과 연결 통로가 있는 약국의 권리금 5억원, 7억원 (2개) (2) 권리금 반환 특약 조항 - ‘만일 병원이 천재지변 및 사망 등의 불가항력을 제외한 사유로 양수인의 개업일로부터 36개월 이내 폐업하여 약국의 영업에 중대한 차질이 있을 경우 양도인은 수령한 권리금을 잔여기간(N)에 대하여 월할 환산(N/36)하여 즉시 변제하기로 한다.’ (3) 양수인이 영업 중 약국개설 등록취소 상황 직면하여 약국 폐업 및 이전함 – 약사법 위반 사유 - 의료기관과 약국 사이에 전용 복도ㆍ계단ㆍ승강기 또는 구름다리 등의 통로가 설치되어 있거나 이를 설치하는 경우에는 약국 개설등록을 받지 못한다(약사법 제20조 제5항 제4호). (4) 양도인.. 더보기
상가건물 재건축 예정 이유로 신규임차인에게 제한 조건 제시, 신규계약 무산으로 임차인에 대한 권리금회수 방해 책임 인정: 대법원 2022. 5. 13. 선고 2021다286260 판결 1. 사안의 개요 (1) 상가건물 임대인이 임차인으로부터 소개받은 신규 임차인에 대하여 ‘임차목적물을 재건축할 예정이므로 임대차기간을 2년으로 한정하고 재건축 진행 시 바로 목적물을 인도해야 하며 재건축 완료 후 우선 임차권을 보장해 줄 수 없다’고 요구 (2) 우선 임차권 보장을 요구해 오던 신규 임차인이 될 사람이 임대차계약 체결을 포기한 사안 (3) 기존 임차인이 임대인에 대해 권리금 회수방해 주장 및 손해배상청구 2. 판결 요지 (1) 임대인의 행위는 정당한 사유 없이 신규 임차인이 될 사람과의 임대차계약의 체결을 거절한 것으로 볼 수 있음 (2) 상가건물 임대차보호법이 정하는 권리금 보호 조항의 적용 예외 사유도 없음. (3) 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 인정함.. 더보기
상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부상가 업종제한 분양한 후 일부 미분양 점포 분양회사에서 보유 후 업종제한 없는 매매계약 사안: 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결 1. 전 상가점포 업종제한 분양 시 건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2.. 더보기
상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 – 철거 또는 재건축 1. 상가건물 임대차보호법 관련 조항 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루.. 더보기
상가점포 권리금 보호규정의 예외 사유 - 1년 6개월 공실유지 요건: 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 1. 상가건물 임대차보호법 관련 조항 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한.. 더보기
상가 업종제한, 독점권 보장 특약의 적용범위 및 위반 시 분양자의 손해배상책임: 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결 상가 분양자가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 경우 특별한 사정이 없는 한 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용되므로(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164,165 결정, 대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결 등 참조), 분양자는 나머지 점포를 제3자에게 분양할 때 기존의 수분양자에게 지정된 업종과 동종 또는 유사한 업종으로 분양하지 않을 뿐만 아니라 수분양자가 지정업종의 변경을 요청하는 경우에도 함부로 승인하지 않아야 하며, 만약 수분양자가 임의로 업종을 변경하여 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 경우에는 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제하는 등의 방법으로 기존 수분양자의 영업권이 실질적으.. 더보기
임대인의 실거주 이유로 임대차계약 갱신거절 - 계약갱신요구권 행사 당시 임대인 기준, 새로운 임대인, 매수인 기준 아님: 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결 임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 개정 임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다. 임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의.. 더보기
개정 상가건물 임대차보호법 적용대상 - 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차’ 의미 – 5년 기간경과 만료 임대차 해당하지 않음: 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 개정 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 변경하고, 부칙 제2조에서 위 규정은 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정함 쟁점 - 개정 법 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 경과한 경우에 임차인이 개정 법률에 따른 의무임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 있는지 여부 대법원 판결요지 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이.. 더보기